Как продать квартиру с арестом от приставов

Если судебный пристав наложил арест на недвижимость, значит, суд постановил собственнику рассчитаться с долгами за счёт имущества. В этой статье рассказываем, можно ли продать арестованную квартиру, какими законами регулируется эта сфера и существуют ли пути обхода.

Почему приставы арестовывают квартиры и чем это грозит

Продажа квартиры с арестом судебных приставов относится к сделкам с обременением. Так называется ситуация, когда владельцу недвижимости нельзя распоряжаться своим имуществом на все 100%, но он все ещё остается его собственником. Другими словами, фиксируется ограничение в праве распоряжения, но не происходит отчуждения имущества.

Обременение может быть добровольным или принудительным, и если в истории квартиры появились судебные приставы, значит, речь идёт о принудительном процессе.

Арест на квартиру накладывается по разным причинам, одна из самых частых — долги. Если должник не выполняет свои обязательства, дело передаётся в суд, который фиксирует долг и постановляет начать исполнительное производство. Это значит, что должник обязан выплатить все свои долги кредиторам.

Если требования исполнительного производства не выполнены в течение 5 дней со дня получения постановления, дело передаётся судебным приставам, которые запускают процесс конфискации имущества и ареста собственности.

Последствия ареста обширные и могут быть следующими

1. С квартирой нельзя заключать никаких сделок. Это значит, что под запретом её продажа, дарение, передача в виде вклада в уставной капитал, сдача в аренду, передача в залог и т. д.. Исключение — соглашение об отступном, когда должник соглашается вместо долга передать кредитору своё имущество, в данном случае — квартиру.
2. Квартирой можно пользоваться, только если разрешат приставы. Обычно приставы разрешают собственнику жить в арестованной недвижимости, если она у него единственная. На пользование квартирой тоже могут быть наложены ограничения — их характер зависит от указаний суда. Он может чётко определить ограничения на пользование, а может не назвать конкретное имущество, а просто указать общую стоимость всего имущества должника. Тогда приставы определяют сами, какое именно имущество арестовать и какие ограничения ввести на пользование им.
3. Квартиру могут принудительно продать на торгах. Обычно они проводятся открыто в форме аукциона и только в том случае, если квартира не единственное жильё в собственности должника. Торги при этом назначаются, когда денег у должника нет или они не покрывают его долг полностью. Продажа с торгов называется взысканием имущества — после этого должник теряет полностью все права на свою собственность.

Если квартира единственная, то её нельзя забрать/реализовать, но можно арестовать и наложить запрет на регистрационные действия: жить в ней можно, но продать или другим способом кому-то передать не получится, пока не будет выплачен долг.

Можно ли продать квартиру с арестом приставов

Правила ареста квартир и ограничения, которые они влекут за собой, регулируют сразу несколько законов:

• запрет на любые сделки — ч. 4. ст. 80 «Закона об исполнительном производстве»;
• передача информации о наложении ареста в Росреестр и внесение данных об этом в ЕГРН — ч. 13 ст. 32 закона «О государственной регистрации недвижимости» и ч. 8 ст. 80 «Закона об исполнительном производстве»;
• продажа квартиры на открытых торгах — ч. 3 ст. 87 «Закона об исполнительном производстве».

Закон разрешает должнику самостоятельно продавать арестованное имущество, но только в одном случае — когда это имущество стоит не больше 30 000 рублей. Об этом прямо говорит ч. 1 ст. 87.1 «Закона об исполнительном производстве». Если речь идёт о квартирах, то, конечно, ни одна жилплощадь под это требование не подходит. Зато подойдут, например, ювелирные украшения или ценные бумаги.

Арест накладывается на недвижимость именно для того, чтобы должник никак не мог избавиться от неё или на бумаге передать кому-то ещё, тем самым попытавшись обхитрить кредиторов. 

Для продавца и потенциального покупателя всё это означает одно — обойти запреты и заключить сделку в обход инстанций не получится. Когда дело дойдёт до регистрации прав собственности на покупателя, то Росреестр откажет. Такое решение выносится после проверки всех документов, которая длится 10–12 дней.

Как продать квартиру с обременением судебных приставов

Пока на квартиру наложен арест от судебных приставов, продать её законным путём нельзя. Нужно понимать, что никакого срока давности тут не существует — арест длится до тех пор, пока должник не рассчитается с кредиторами, а в крайних случаях долги могут передаваться по наследству.

Бывают случаи, когда данные об аресте в ЕГРН ещё не внесены (на это даётся 7 дней), а готовый купить обремененную квартиру уже найден. Участники сделки надеются, что, заключив договор до обновления данных в Росреестре, избавятся от последствий. Это не так.

Закон будет считать такого покупателя недобросовестным, а саму сделку впоследствии смогут оспорить те, кто просил суд и приставов наложить арест. Это приведёт к тому, что сделку признают недействительной, а продавца обяжут вернуть деньги покупателю (ст. 26 ФЗ о государственной регистрации недвижимости и ст. 167 ГК РФ). Арест же останется в силе, как и долговые обязательства.

То же касается и тех случаев, когда покупатель не знает вовсе о готовящемся и ещё не зарегистрированном аресте. Когда это вскроется, он будет вправе сам оспорить сделку и потребовать вернуть деньги.

Единственный способ беспроблемно продать квартиру в аресте у судебных приставов — снять его, а потом уже спокойно оформлять сделку. С этим согласны и юристы.

Владимир Немировский, юрист, эксперт в области инвестиций и недвижимости:

«Не существует иного законного способа продать квартиру, находящуюся под арестом, кроме снятия ареста по решению судебного пристава-исполнителя либо по решению суда. Арест может быть снят в связи с прекращением исполнительного производства. Основания для прекращения исполнительного производства перечислены в статье 43 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

Также арест будет снят в случае окончания исполнительного производства, в том числе — в связи с фактическим исполнением требований, содержащихся в исполнительном документе (пункт 1 части 1 статьи 46 указанного Федерального закона)».

Евгения Боднар, юрист компании «Финансово-правовой альянс», руководитель отдела сопровождения клиентов по кредитам и долгам:

«На текущий момент законных способов продать квартиру, находящуюся под ограничениями, нет — обратное означало бы потерю обеспечительной роли наложения ареста.

В подавляющем большинстве случаев аресты накладываются из-за наличия долгов. Логично предположить, что квартира продаётся в целях погашения этих долгов. Стоит помнить, что если это не так, то сделка может быть признана недействительной».

Ниже рассмотрим все возможные способы снятия ареста.

Вариант первый — арест наложен неправомерно

В службе судебных приставов работают живые люди, поэтому человеческий фактор всегда может быть. Иногда имущество арестовывают безосновательно или и вовсе у людей, которые не являются должниками. В обоих случаях решение ФССП можно обжаловать.

Мы попросили экспертов прокомментировать второй пример.

Илья Комиссаров, старший партнёр, руководитель судебно-арбитражной практики и практики недвижимости юридической компании VILEX GROUP:

«Законом об исполнительном производстве установлен принцип соразмерности при обращении судебным приставом-исполнителем взыскания в отношении имущества должника. Этот принцип подразумевает, что стоимость имущества, на которое обращается взыскание, не должна существенно превышать размер непогашенной должником задолженности.

Но это не означает, что, имея небольшую задолженность и дорогостоящее имущество, можно забыть о погашении долга. Закон исходит также из принципа соблюдения прав не только должника, но и его кредиторов.

В этих целях законом установлен порядок обращения взыскания на имущество должника. В первую очередь взыскание обращается на деньги на расчётных счетах и драгоценные металлы, которые находятся на хранении в банках и других кредитных организациях.

Если денег и ценностей недостаточно, тогда взыскание обращается на другое имущество, принадлежащее должнику. При этом должник вправе самостоятельно указать имущество, на которое он просит обратить взыскание в первую очередь.

Таким образом, арест и последующая реализация дорогостоящего имущества при небольшом размере долга возможна только в том случае, если у должника нет денег, других ценностей и движимого имущества, либо при невозможности установления их местонахождения.

Кроме того, законом определён механизм возврата должнику излишних денег, оставшихся после продажи имущества и погашения имеющейся задолженности и других сборов.

Должник может защитить свои права в судебном порядке.

Можно обжаловать:

• действия судебного пристава-исполнителя, связанные с арестом недвижимого имущества при наличии денег и других ценностей;
• действия по аресту и реализации дорогостоящего недвижимого имущества, при наличии другого движимого имущества, за счёт которого может быть погашена задолженность;
• оценка судебного пристава-исполнителя имущества перед его реализацией, если она существенно занижена и т. д.»

Владимир Немировский, юрист, эксперт в области инвестиций и недвижимости:

«Действия судебного пристава-исполнителя по обращению взыскания на недвижимость должника могут быть обжалованы на основании нарушения требования закона, устанавливающего очередность совершения исполнительных действий.

Сначала взыскание должно быть обращено на денежные средства должника, и только если их оказывается недостаточно — на иное имущество, в том числе недвижимое».

При этом нужно помнить одну важную деталь.

Ирэн Парсамян, практикующий юрист в сфере трудового, гражданского и жилищного права:

«Выявление, арест и начало процедуры реализации другого имущества должника сами по себе не могут служить основанием для снятия ранее наложенного ареста до полного исполнения требований исполнительного документа. В случае нарушений указанных положений действия пристава можно обжаловать, в том числе — и в суде». 

Чтобы снять с квартиры неправомерный арест, нужно следовать следующему алгоритму.

1. Связаться с приставом по телефону. Его контакты и ФИО обычно указываются в постановлении, которое получает каждый должник. Если их там нет, можно поискать телефон районного отделения ФССП на их официальном сайте. Общаться лучше спокойно и корректно, последовательно объясняя, что допущена ошибка. Можно предложить продублировать все подтверждающие документы на электронную почту или другим способом. Возможно, договориться получится уже на этом этапе — и тогда не придётся переходить к следующему шагу.
2. Подать жалобу старшему приставу того же районного отдела. Сделать это нужно в течение 10 дней с момента получения постановления. Если срок пропущен по уважительной причине, жаловаться всё равно можно, но придётся приложить доказательства серьёзности этой причины. Можно сделать копию выписки из ЕГРН, где указан факт ареста, и написать в жалобе, что при попытке продажи квартиры сделка сорвалась, после чего попросить снять арест со своего имущества. Конечно, параллельно надо привести доказательства незаконности или ошибочности ареста.
   
   Если жалоба останется без внимания, можно пойти выше по иерархии и подать жалобы главному приставу региона, а затем и страны.
   
   Срок рассмотрения жалобы — 10 дней с момента получения. Чтобы точно знать, что она получена, лучше отправлять все документы через Почту России заказным письмом с уведомлением о вручении и описью содержимого письма. Так будет точная уверенность в получении жалобы и всех приложенных документов.
3. Подать иск в суд. Такие дела рассматривают суды общей юрисдикции и арбитражные суды. Куда именно обратиться в конкретном случае, прописано в ч. 2,3 ст. 128 ФЗ об исполнительном производстве. Госпошлину платить не нужно.
   
   Если есть спор о том, кому именно принадлежит арестованная недвижимость, стоит сразу обращаться в суд с просьбой снять арест или исключить квартиру из описи (п. 1 ст. 119 ФЗ об исполнительном производстве).
   
   Когда жалобы и иски будут удовлетворены и арест снимут, можно продать квартиру и заодно подать новый иск о возмещении материального и морального вреда.

Вариант второй — арест наложен правомерно

Продать квартиру в аресте, который был наложен справедливо, можно только одним способом — выполнив требования исполнительного производства, то есть, вернув долги кредиторам.

Если на квартиру уже наложен арест, значит, взыскать долг из доходов собственника не получилось и других вариантов расплатиться, кроме продажи недвижимости, нет. Чтобы обойти запрет на продажу, можно попробовать три варианта.

1. Использовать задаток. Естественно, он должен быть равен сумме долга. Как только долг оплачен и получена квитанция об уплате, нужно известить об этом приставов. Когда они получат доказательства оплаты долга, арест с квартиры снимут.
2. Перевести долги на покупателя. Если он согласен на это, то сначала должен будет погасить долги продавца, а потом уже купить квартиру.
3. Использовать контракт в банке. Цена квартиры делится на две суммы, и деньги кладутся в банковские ячейки. После того, как продавец забрал деньги из «долговой» ячейки, расплатился с кредитором и снял арест с квартиры, заключается сделка. Когда право собственности установлено на покупателя, продавцу открывают вторую ячейку с оставшимися деньгами.

На снятие ареста с квартиры у судебных приставов обычно уходит 1–2 рабочих дня с момента погашения долга. Они передают данные в Росреестр, а он в свою очередь в течение 3 рабочих дней делает отметку в ЕГРН. Общий срок снятия — 5 рабочих дней.

У всех трёх способов есть три существенных минуса:

• обе стороны должны доверять друг другу;
• скорее всего, продавать квартиру придётся с большим дисконтом;
• нужно хорошо разбираться в тонкостях или пользоваться услугами профессионального юриста, что влечёт дополнительные расходы.

С этим соглашаются и эксперты.

Илья Комиссаров, старший партнёр, руководитель судебно-арбитражной практики и практики недвижимости юридической компании VILEX GROUP:

«Действительно, зачастую должники пользуются деньгами будущего покупателя недвижимости, чтобы погасить накопившиеся долги.

Стороны заключают предварительный договор купли-продажи с пунктом о задатке, где подробно описывают порядок взаимодействия и взаимные обязанности.

Формально такой предварительный договор можно назвать «обещанием» в будущем заключить договор купли-продажи. Он прямо не нарушает положения действующего законодательства при условии, что продавец сообщил покупателю о наложении ареста на обещанное имущество.

Но такая правовая конструкция несёт в себе множество рисков для покупателя.

Наличие прописанного в предварительном договоре обещания покупателя направить полученный им задаток на погашение задолженности и в последующем заключить основной договор купли-продажи имущества не гарантирует покупателю его исполнение.

Если продавец не исполнит своих обязательств, покупатель рискует потерять внесённый задаток и претендовать на его возврат уже в судебном порядке, встав в одну очередь с другими кредиторами, по долгам перед которыми и был ранее наложен арест на имущество продавца.

Даже если продавец исполнит своё обещание и погасит полученным задатком задолженность, есть риск появления новых взыскателей, о которых ранее покупатель не знал.

Обезопасить такую сделку поможет, например, передача задатка напрямую взыскателю продавца и переход прав взыскателя покупателю. Это убережёт покупателя от возможных злоупотреблений продавца.

Но подходить к оформлению таких сделок следует с привлечением квалифицированных юристов, которые помогут составить наиболее безопасную правовую конструкцию и проведут проверку юридической чистоты сделки».

Плюс один, но весомый — долг будет погашен силами покупателя, а не должника.

Коротко о главном

Просто так продать квартиру, арестованную судебными приставами, нельзя. Арест накладывается для того, чтобы с квартирой не совершалось никаких сделок до полного погашения долгов. Сделка может состояться только после снятия ареста. 

Если он наложен неправомерно, придётся подавать жалобы на приставов или иск в суд, и только после их удовлетворения можно заключать сделку. Те граждане, на чьи квартиры наложен правомерный арест, должны предварительно выплатить долги и снять обременение, после чего можно будет заключить сделку.