Как правильно оформить договор аренды квартиры между физическими лицами

Обновлено 05.08.2024

Нужен ли договор? Как правильно оформить аренду? Что следует указать в документе? Эти вопросы беспокоят как арендаторов, которые хотят защитить имущество, так и собственников, переживающих за свои деньги и права. Правильно оформленный договор позволит избежать многих проблем в будущем.

Рассказываем, чем отличается договор найма от договора аренды, какие бумаги нужно подписывать и надо ли их регистрировать в Росреестре.

Зачем нужен договор

В соответствии с законами РФ, человек, владеющий недвижимостью, имеет право легально сдавать её в аренду. Порядок оформления документации зависит от того, между кем заключается договор: между физическими или юридическими лицами.

Но не все владельцы любят официально оформлять юридические отношения c арендатором, ошибочно полагая, что это убережёт их от налоговой ответственности. И очень зря: договор позволяет избежать как простых противоречий, так и серьёзных судебных разбирательств. А вот от необходимости платить налог с дохода отсутствие документа как раз не избавляет: за неуплату предусмотрен штраф. Но можно снизить налоговую нагрузку: при получении статуса самозанятого налог снижается до 4% вместо 13% НДФЛ.

Потенциальных жильцов должно насторожить, если собственник предлагает всё обсудить устно. Даже если вы снимаете жильё на несколько дней, договор будет крайне важен: без него сложно доказать, что вы имеете какое-либо отношение к квартире, и это развязывает руки её владельцу. Без официального документа будет сложно объяснить, на каких условиях и на какой срок было снято жильё. Поэтому если хозяин решит внезапно поднять плату или потребует срочно съехать, вы не сможете ничего сделать.

Что такое договор: отличие найма от аренды

Договор найма жилого помещения заключают наймодатель (собственник или управомоченное лицо) и наниматель (лицо, которое будет проживать там определённое время). Это может быть квартира, жилой дом, часть дома или комната.

Какие права и обязательства подразумевает договор аренды квартиры?

В договоре можно описать практически любые материальные отношения собственника и жильца. Но есть базовые моменты, пренебрегать которыми точно не стоит.

Наймодатель обязуется:

• предоставить нанимателю свободное жилое помещение и имущество в пользование;
• гарантировать, что на момент заключения договора квартира не сдана в наём, не заложена; что у наймодателя есть законное право сдавать её, и на весь срок найма имеется альтернативное жильё;
  
• поддерживать все элементы и технические системы квартиры в исправном и безопасном состоянии в течение всего срока найма, а также оперативно и за свой счёт устранять все поломки, которые возникают не по вине жильцов — этот важный момент в договоре поможет решить большинство бытовых споров между сторонами;
• обеспечивать предоставление коммунальных услуг;
• наймодатель имеет право посещать квартиру, предварительно предупредив жильцов о визите за 24 часа (по телефону или электронной почте); исключениями являются форс-мажорные обстоятельства (пожар, потоп и прочее) — все остальные внезапные проверки стоит рассматривать как прямое вторжение в частную жизнь нанимателей.
  

Наниматель обязуется:

• наниматель обязуется использовать квартиру только для проживания;
• содержать жильё, а также всё имущество и оборудование в надлежащем состоянии;
  
• полно и своевременно информировать наймодателя по всем существенным вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к квартире;
• не проводить ремонтные работы и не вносить какие-либо изменения в квартире без письменного разрешения наймодателя;
• своевременно вносить оговоренную арендную плату за пользование помещением.

Срок аренды и страховой депозит

Договоры делятся на два типа в зависимости от срока аренды: краткосрочные (до одного года) и долгосрочные (до пяти лет). По закону договор найма на срок более 1 года нужно зарегистрировать в Росреестре в течение одного месяца после его подписания. Если он заключается на срок менее 12 месяцев, то регистрация не требуется, но с точки зрения закона это такой же официальный документ.

Собственники обычно настаивают на заключении договора сроком 11 месяцев или 364 дня, чтобы его не регистрировать. Иначе нужно будет потратить силы и время, заплатить пошлину (2 тысячи рублей — физическим лицам и ИП), а аренда помещения будет отображена в качестве обременения в выписке ЕГРН, и продать квартиру до истечения срока аренды по закону можно будет только с квартирантами. Если документы вернут на исправление, пошлина не возвращается, а при внесении правок в договор потребуется оформить дополнительное соглашение и тоже зарегистрировать его в Росреестре. Пошлина в этом случае составит 350 рублей для ИП и физических лиц.

Хозяевам регистрировать договор выгодно, когда они сдают очень дорогую недвижимость или уезжают надолго без возможности контролировать происходящее в квартире. Тогда регистрация долгосрочных отношений даёт собственникам дополнительную защиту от недобросовестных жильцов. Наниматели же при наличии договора могут не волноваться, что их попросят съехать до оговорённого срока.

В краткосрочный договор можно вписать условия, которые предусмотрены законом как обязательные для долгосрочного договора. Например, указать, что жильцы будут обладать преимущественным правом на наём квартиры на следующий срок.

При желании обеих сторон возможно внесение правок в договор, чтобы продлить или же уменьшить этот срок. Если у одной из сторон возникают непредвиденные обстоятельства и происходит досрочное одностороннее прекращение договора, появляются свои нюансы. Так, наймодатель имеет право удержать депозитный взнос в случае преждевременного съезда жильца. А в противоположной ситуации уже жилец имеет право претендовать на компенсацию морального ущерба. Но, опять же, только в том случае, если это зафиксировано юридически: то есть эти условия стоит заранее прописать в договоре.

Страховые депозиты

Денежный залог — это давно закрепившаяся практика, доказавшая свою эффективность в спорных вопросах. Чаще всего размер страхового депозита соответствует сумме месячной аренды, однако это напрямую зависит от количества и уровня имущества и оборудования, которое сдаётся вместе с квартирой. Денежный залог — своеобразная страховка собственника, позволяющая за её счёт компенсировать ущерб, нанесённый арендатором. Если же повреждений не было и договор расторгается по истечении срока, депозит возвращается нанимателю в полном объёме или же идёт в счёт последнего месяца проживания (если такое предусмотрено договором).

Договор аренды: проверка документов

Прежде чем подписать договор, владельцу жилья и арендатору стоит тщательно проверить документы друг друга.

Первое, что необходимо уточнить арендатору: точно ли собственник является таковым и имеет ли право сдавать эту квартиру.

Документы, которые необходимо запросить у наймодателя:

• паспорт, чтобы убедиться, что человек – именно тот, что указан в правоустанавливающих документах на собственность;
• один из следующих документов:
  - выписка из ЕГРН (не старше 6 месяцев),
  - свидетельство о праве собственности (такие выдавались до 15 июля 2016 года),
  - договор купли-продажи, договор мены или же решение суда о принадлежности имущества;
• если договор подписывается представителем собственником, необходимо приложить доверенность, подтверждающую его право на подписание договора найма и получение в дальнейшем денежных средств;
• если в выписке ЕГРН указано несколько собственников, желательно, чтобы они все присутствовали на подписании договора. Или же в документе должно быть прописано, что наймодатель гарантирует их согласие сдавать квартиру;
  
• несколько последних квитанций об оплате коммунальных услуг. Стоит проверить, нет ли задолженности за квартирой, а если есть — собственник обязан её погасить до момента подписания документов.
  

Документы, которые необходимо запросить у нанимателя: чаще всего единственный документ, который требуется, — это паспорт. Его подлинность можно проверить на сайте МВД, и там же убедиться, что человек не находится в розыске. Ещё стоит обратить внимание на прописку : если арендатор прописан в другом регионе, ему понадобится временная регистрация. По закону, владелец обязан зарегистрировать своих квартирантов. Многие боятся этой процедуры, но она ни на что не влияет, её можно отменить в любой момент (регистрация аннулируется в одностороннем порядке по желанию владельца), и никаких прав на жилплощадь арендатор не приобретает. Самый простой способ оформить временную регистрацию — обратиться в МФЦ с двумя паспортами и справкой из ЕГРН (необходимо личное присутствие обеих сторон).

Бланк договора аренды квартиры

Типовой бланк договора аренды можно скачать в интернете. Но зачастую представленные образцы не включают важные пункты. Давайте подытожим, которые из них обязательно должны присутствовать:

• паспортные данные наймодателя и нанимателя;
• документы о праве собственности;
• точные данные (адрес, этаж, номер) и параметры квартиры (площадь, количество комнат);
  
• ФИО всех, кто будет проживать в квартире, а также наличие домашних животных;
• срок аренды;
• права и обязанности сторон (которые мы рассмотрели выше);
• арендная плата и размер страхового депозита (если он предусмотрен договором);
• каким образом производится расчёт (по каким числам, наличными или переводом на банковскую карту). Если квартиру оплачивает компания для своего сотрудника, важно прописать в договоре, кто будет платить подоходный налог 13% (обычно это делает юрлицо);
  
• условия повышения арендной платы (например, не чаще раза в год или же конкретную схему процентного соотношения от уровня инфляции);
• оплата коммунальных услуг (обычно квартиранты оплачивают электроэнергию, счётчики за воду; телефонные счета, интернет, парковку, кабельное телевидение, услуги консьержа и газ — при их наличии. Остальное оплачивается собственником). Обратите внимание, что за капитальный ремонт должен платить собственник — это прописано в Жилищном кодексе; 
  
• условия досрочного прекращения договора (договор расторгается, если одна из сторон не соблюдает или же нарушает условия). Очень важно подробно прописать эти пункты, чтобы наниматель не оказался на улице из-за прихоти собственника, а хозяин не лишился арендной платы из-за нарушенных обязательств. Об одностороннем расторжении договора необходимо предупреждать не позже чем за месяц. Если стороны не приходят к соглашению, вопрос решается через суд. 
  Без решения суда насильно выселить никого не получится даже при нарушении условий договора. В этом случае надо понимать, что судебный процесс может затянуться (переносить заседание будут, например, каждый раз, когда ответчик пропускает слушания), и доверить вести дело стоит юристу. На практике собственники обычно выставляют вещи квартиранта за дверь и меняют замки. Однако принципиальный жилец тоже может подать в суд, а аферист — придумать историю, как при «выдворении» было что-то испорчено или украдено (большая сумма денег, например) и требовать деньги за отзыв заявления из органов. Всё это грозит собственнику длительными разбирательствами;
• штрафные санкции (пени при задержке оплаты арендатором);
• количество визитов собственника. Оптимальный вариант — раз в месяц. Иначе не исключено, что хозяин квартиры будет приходить с проверками часто и без предупреждения;;
• описание того, что можно и нельзя делать в квартире (например, курить, делать ремонт, заводить животных или вешать на стены картины без разрешения владельца). По большому счёту наймодатель может запретить всё, что считает нужным, и только нанимателю решать, согласен он с этими или нет. Если жилец нарушит оговорённые условия, то договор может быть расторгнут;
  
• порядок разрешения споров. Обязательно укажите, в каком суде будет рассматриваться иск, если дело дойдёт до этого. По закону подсудность на стороне ответчика. Это значит, что обращаться в суд придётся по месту регистрации нарушителя договора. Если он зарегистрирован в другом регионе, то дополнительно стоит учитывать расходы на дорогу и, возможно, проживание;
  
• подписи обеих сторон договора и дата, с которой наступают обязательства (у каждой стороны остаётся один экземпляр). 
  

Если документ подготовил собственник жилья, внимательно прочитайте его перед подписанием — попросите объяснить все непонятные моменты, если они есть. Мы рассказывали, что имеет и что не имеет права делать собственник, если он сдал квартиру. Посмотрите, чтобы договор найма ничего не нарушал.

На Яндекс Недвижимости есть образцы документов для сделок с жилой недвижимостью, составленные юристами, в том числе договор найма. Он учитывает интересы обеих сторон.

В России достаточно редко происходят разбирательства между собственниками и арендаторами в суде. Чаще всего подобные вопросы решаются посредством переговоров, к сожалению, не всегда удачных для одной из сторон. Поэтому подробный и тщательно составленный договор найма позволит сэкономить силы собственнику и жильцу.

Что ещё нужно приложить к договору аренды

К договору обязательно нужно приложить опись имущества, чтобы собственник не потребовал при расторжении договора у арендатора лишнего и, напротив, чтобы жилец не присвоил себе чужого. Описать имущество можно и в акте приёма-передачи квартиры.

Когда будете описывать вещи, которые есть в квартире, не ограничивайтесь абстрактными формулировками вроде «состояние хорошее» или «состояние удовлетворительное». Указывайте всё максимально подробно — от производителя до детального описания трещин или росчерков фломастера.

Если в квартире нет необходимой техники или предметов мебели (стиральной машины, кровати или холодильника), то условия их приобретения тоже можно указать в акте. Часто покупки такого рода происходят в счёт предстоящих платежей. 

К договору также должна прилагаться платёжная ведомость. Это бумага, в которой собственник и арендатор будут вести учёт арендной платы. Лист бумаги можно разделить на четыре колонки: в первой — название месяца, во второй — сумма платежа, в двух оставшихся — подписи жильца и собственника, которые они ставят при ежемесячной передаче денег. Это поможет избежать любых споров, связанных с оплатой. Если расчёт происходит по безналу и это официальный перевод (например, за квартиру платит организация), его назначение будет прописано и может считаться подтверждением платежа. Если деньги на карту переводит частное лицо, то лучше всё-таки встретиться с собственником для отметки в ведомости.

Обязательно пропишите в договоре невозможность кого-либо, за исключением собственника, влиять на ваше с ним соглашение. Вы заключаете договор с конкретным человеком, и он отвечает за соблюдение всех его условий.

В каких случаях договор найма может быть недействительным

Есть обязательные условия, без которых договор найма может считаться недействительным.

1. Предмет соглашения (указание адреса и характеристик квартиры).
2. Стоимость. Если жильцы получают возможность использовать квартиру за оплату коммунальных услуг, то это уже договор безвозмездного пользования, а не найма, и к нему применяются другие условия. 
3. Обязанности сторон, указанные в договоре, не должны нарушать требования законодательства. Например, договор не может содержать пункта о праве владельца менять условия в одностороннем порядке.

Самым критичным для будущих жильцов является отсутствие согласия всех совладельцев на передачу имущества в пользование (или подписание договора представителем собственника без нотариально заверенной доверенности, в которой указано это право). 

Фотография на обложке: senivpetro (Freepik)