Какие штрафы грозят за неуплату налогов со сдачи квартиры

После вступления в силу закона о самозанятых оплата налогов со сдачи квартиры в аренду стала максимально необременительным процессом. Онлайн-оформление, налоговая ставка 4–6%, отсутствие необходимости подавать декларацию и даже налоговый бонус в размере 10 000 рублей, предоставляемый при первой регистрации, — это действительно удобно.

Тем не менее далеко не всегда собственники правильно оформляют свои доходы, а иногда и вовсе стараются скрыть от налоговой факт сдачи квартиры, надеясь, что никто не узнает. Разбираемся, чем это грозит и в какую сумму штрафа может вылиться.

Если вы хотите сдать квартиру в аренду, нужно заключить договор с арендатором. Традиционно подписывается два экземпляра: один для собственника, другой для жильца. При этом в большинстве случаев договор заключается на срок менее одного года, чтобы не регистрировать его в Росреестре. Чтобы не переписывать договор найма снова через год, можно оформить его на 11 месяцев с возможностью автоматической пролонгации, если стороны не возражают.

Однако не стоит забывать, что срок договора не влияет на ваши обязательства перед налоговой. Заключая договор на любой срок, собственник должен оплачивать налог с дохода от сдачи квартиры:

• Физлица до 30 апреля следующего года сдают декларацию 3-НДФЛ и платят налог от 13%.
• Самозанятые регистрируют поступления в приложении «Мой налог» и платят 4 или 6% ежемесячно. 
• ИП, в зависимости от налогового режима, платят 6% от суммы в договоре или 15% от доходов либо оплачивают патент.

Отсутствие регистрации в Росреестре не делает доход невидимым для государства. Доказать факт сдачи жилья, как правило, нетрудно. Помогут бывшие арендаторы, с которыми вы не очень мирно разошлись, соседи, участковый или стандарты и регламенты налоговой инспекции.

Налоговая проверяет:

• Собственников, у которых несколько объектов недвижимости. Такие данные ФНС получает из Росреестра — согласно ст. 85 НК РФ, Росреестр обязан передавать сведения о собственниках в налоговую. Если у человека две, три или больше квартир и домов в собственности, это тоже является фактором риска. Могут проверить его счета или даже без проверки пригласить в инспекцию для дачи показаний, как это было в Санкт-Петербурге.
• Безналичные переводы. Банки, платёжные сервисы и онлайн-кошельки также передают сведения в ФНС, если операции клиента выглядят подозрительно, по закону №115-ФЗ. При анализе учитывается регулярность платежей, связанные лица, назначение платежа и т. д. Если на счёт ежемесячно приходят одинаковые суммы от одних и тех же людей, может быть проведена проверка. Вот письмо Минфина от 2018 года, в котором говорится, что налоговая контролирует операции и выявляет уклоняющихся от уплаты. 
• Объявления в интернете. Найти налогоплательщика легко по номеру телефона, который он оставляет под объявлениями о сдаче жилья внаём. Автоматическая система ищет совпадения по номерам телефонов и обнаруживает тех, кто регулярно сдаёт жильё. 
• База миграционного учёта. Если квартиру снимают иностранцы, налоговая узнает об этом из базы МВД. В ней должны регистрироваться все мигранты.

Известны случаи, когда сотрудники ФНС узнавали о факте получения арендной платы совершенно случайно. Например, вы сдаёте квартиру компании — соответственно, в ней проживают её сотрудники. Налоговая проверяет эту организацию и находит договор аренды. В данном случае они могут установить арендодателя и выяснить, что за прошлые периоды он налог не выплачивал.

Информацию о сдаче квартиры в налоговую инспекцию способен сообщить участковый. Он имеет право составлять акты нахождения в квартире посторонних людей, брать объяснения у арендаторов в письменной форме и передавать данные в ФНС.

Если сосед или арендодатель сдаёт жильё нелегально, его квартиранты мешают постоянным жильцам, нарушают тишину в доме, можно обратиться в следующие службы: 

• В Федеральную налоговую службу. На сайте ФНС России есть онлайн-сервис «Обратная связь». Также можно посетить отделение налоговой по месту нахождения квартиры или отправить заказное письмо. В сообщении нужно указать адрес сдаваемой квартиры, предполагаемые даты сдачи, основания для подозрений (например, постоянные жильцы, объявления об аренде). 
• К участковому по месту нахождения жилья. Если жильцы шумят по ночам или портят общедомовое имущество, можно написать заявление. Участковый проверит их документы и законность проживания. 
• В управляющую компанию. УК, получив сообщение о незаконной сдаче жилья, должна проинформировать полицию, миграционную службу и налоговую.

Если у ФНС возникли подозрения, это ещё не значит, что штрафы придётся платить. Сотрудникам нужно доказать, что собственник не только сдавал квартиру, но и получал за это деньги. 

Доказательства могут быть следующими:

• Показания свидетелей — соседей, риелторов, самих арендаторов, сотрудников управляющей компании и других людей.
• Расписки о получении денег, на которых есть подпись собственника.
• Информация о движении средств на счетах собственника.

С учётом судебных тяжб, штрафов и других рисков ответственность за нелегальную сдачу квартиры всегда выше той мнимой выгоды, которую собственники стремятся получить. Вот что происходит, когда налоговая подозревает собственника в сокрытии доходов:

1. Инспекция вызывает собственника для дачи пояснений. 
2. Если человек признаёт, что сдаёт квартиру за деньги, ИФНС достаточно установить размер арендной платы, чтобы рассчитать налог, пени и штраф.
3. Если хозяин квартиры не признаёт вину, но инспекторы могут доказать, что квартира сдаётся, пени, штрафы и налог рассчитывают всё равно.
4. Если срок сдачи жилья без уплаты НДФЛ превышает 3 года, а долг перед налоговой — 2,7 млн рублей, возможно уголовное преследование нарушителя.

Можно не признавать вину и надеяться, что инспекторы не смогут доказать факт сдачи квартиры за деньги. Но, как правило, установить факты передачи денег бывает несложно независимо от того, получаете вы их на карту или наличными.

Если хозяин квартиры признал вину либо факт незаконной сдачи жилья доказан, он должен будет уплатить НДФЛ.

В 2026 году, если доход не превысил 2,4 млн рублей за год, ставка будет 13%. Ставка 15% применяется для части годового дохода свыше 2,4 млн рублей, ставка 18% — свыше 5 млн рублей, ставка 20% — свыше 20 млн рублей, ставка 22% — к части, превышающей 50 млн рублей. 

Для самозанятых в таком случае льготная ставка 4 или 6% не действует. Им придётся заплатить 13–22% налога. 

Если хозяин квартиры — налоговый нерезидент, ставка 30% от дохода.

Срок, за который могут начислить «штрафной» налог, составляет три года, даже если квартира была в аренде более длительное время.

Также начислят штрафы и пени:

1. Штраф за просрочку сдачи декларации 3-НДФЛ — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. Минимальный размер штрафа — 1000 рублей, максимальный — 30% от неуплаченной суммы (ст. 119 НК РФ).
2. Штраф за неуплату налога — 20 или 40% от неуплаченной суммы. 20% — если неуплата была неумышленной, 40% — если умышленной. Умысел доказывают работники инспекции, поскольку арендодатель может сказать, что не знал о необходимости платить подобный налог или полагал, что налоговая сама должна рассчитывать налог и извещать арендодателя (ст. 122 НК РФ).
3. Пени — 1/300 ключевой ставки Центробанка, умноженной на сумму долга, за каждый календарный день просрочки уплаты налога. Расчёт делается за период не более трёх лет (ст. 75 НК РФ).
4. Штраф на незаконную предпринимательскую деятельность — от 500 до 2000 рублей (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ).

Если мы говорим об уголовной ответственности, нарушителю грозит одно из следующих наказаний: 

• лишение свободы сроком до одного года; 
• арест на полгода;
• штраф от 100 до 300 тысяч рублей;
• принудительные работы. 

Если владелец имущества не является ИП, но будет доказана предпринимательская деятельность, его могут привлечь по статье 171 УК РФ (за незаконное предпринимательство) и по статье 116 НК РФ (за нарушения правила постановки на учёт).

Не платить налоги со сдачи квартиры — рискованно и затратно: помимо 13–30% НДФЛ, должнику грозят штрафы, пени и в некоторых случаях даже уголовная ответственность.

• Обнаружив нелегальную сдачу жилья, налоговая начисляет НДФЛ по ставке 13–22% от суммы дохода для резидентов и 30% для нерезидентов. Ставка самозанятого 4 или 6% не применяется.
• Если не сдать 3-НДФЛ, штраф — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, минимум 1000 рублей, максимум 30% от суммы долга.
• Штраф за неуплату налога — 20 или 40%, плюс обязательные пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.
• Уголовная ответственность наступает, если задолжать налоговой более 2,7 млн рублей за 3 года — тут возможен штраф до 300 тысяч, арест или лишение свободы до года.
• Шанс быть пойманным высок: ФНС анализирует не только движения по счетам, но и объявления в интернете и данные Росреестра, а также может получить жалобу от УК, участкового или соседей.
• Чтобы избежать штрафов, пеней и судов, сдавать квартиру нужно по договору, а доход — декларировать в приложении «Мой налог» или другими способами.

Фото на обложке: cookie_studio / Freepik