Как правильно отказаться от доли в квартире и в чью пользу это можно сделать

У недвижимости может быть один или несколько владельцев — это называется долевой собственностью. В любой момент собственник может отказаться от своей доли в пользу родственников и близких или просто продать свою часть другому человеку. Помимо этого, отказаться можно и на этапе распределения долей, например при наследовании квартиры.

Разбираем особенности долевой собственности и правила отказа от своей доли в разных случаях.

Что такое долевая собственность

Если недвижимость находится в собственности двух и более человек, а также у каждого из них выделены доли — это долевая собственность. Каждый владелец имеет равные права и обязанности по отношению к такому жилью. За него нужно платить налоги, оплачивать коммунальные услуги и распоряжаться своей долей как угодно: её можно дарить, продавать или отказаться от неё в пользу другого совладельца.

Долевая собственность возникает, когда имущество физические невозможно разделить на части. Например, квартиру довольно сложно поделить, не затронув кухни или ванной. Доли выделяются по закону или договорённости сторон. Например:

• при наследовании одновременно несколькими людьми;
• при приватизации квартиры жильцами, которые в ней зарегистрированы;
• при покупке любого имущества в гражданском браке;
• если для приобретения квартиры или дома был использован маткапитал.

Размер доли может быть любой, хоть 1/100 квартиры, кроме случаев, описанных в законе. К примеру, при покупке квартиры в браке она автоматически делится поровну между супругами.

Можно ли отказаться от доли в недвижимости

Собственник может распоряжаться своей долей как угодно, если это не нарушает права других собственников. Например, не получится продать половину квартиры, купленной в браке, без согласия другого супруга.

В большинстве случае отказ оформляют на членов семьи и ближайших родственников, мотивы могут быть разные.

К примеру, у бабушки есть ½ доли в соседской квартире. Её пенсии не хватает оплачивать все коммунальные услуги, поэтому она отказалась от своей доли в пользу любимой внучки.

Отказ от доли не означает снятия обязательств владельца: нужно продолжать платить налоги и коммуналку до тех пор, пока его долю на себя не оформит новый собственник.

Отказ от имеющейся доли

Отказаться от доли, которая уже есть, немного сложнее, чем от ещё не выделенной. В этом случае важно учитывать, на каких основаниях она была получена и как её передавать. Технически есть два способа: продажа и дарение. Однако возможны вариации для разного вида жилья.

Продажа

Один из самых простых вариантов отказаться от доли — продать её. Такая сделка сложнее, чем продажа всей квартиры.

В первую очередь долю нужно предложить другим долевым собственникам — это называется преимущественное право покупки. Сделать это можно через нотариуса или с помощью заказного письма с отметкой о получении. В извещении должны быть указаны все параметры продажи объекта: размер доли и цена.

Если проигнорировать это требование закона, то другой владелец в течение трёх месяцев со дня заключения сделки имеет право аннулировать её в судебном порядке.

Продавать свою долю можно только через месяц со дня получения извещения о продаже другими собственниками. Ответом считается как отказ, так и игнорирование письма. Если другие долевые владельцы не имеют возражений, с покупателем заключается договор купли-продажи доли. После этого переход права собственности нужно зарегистрировать в Росреестре.

Дарение

Один из самых популярных вариантов передачи доли в недвижимости между родственниками — дарение.

Алгоритм действий в этой ситуации следующий:

1. Оформить договор дарения и заверить его у нотариуса. Без заверки можно обойтись только в том случае, если все долевые собственники отчуждают свои доли в рамках одной сделки.
2. Заверенный договор зарегистрировать в Росреестре. Подать документы проще всего через МФЦ, предварительно оплатив пошлину в 2000 рублей для физлиц, а для юридических лиц — 22 000 рублей.

Дарение — безвозмездная сделка. Если по договору есть любые дополнительные условия, её можно аннулировать через суд. Подарить свою долю можно кому угодно, в отличие от продажи, уведомлять и получать согласие других собственников не требуется.

Обратная приватизация

Процесс, когда владелец возвращает приватизированное ранее жильё, называется расприватизация. Вернуть можно как всю квартиру, так часть в ней. На практике это встречается очень редко, так как требуется соблюдение одновременно всех условий:

• Квартира была получена только в рамках приватизации.
• Есть ещё жилая недвижимость.
• Нет обременений (залога, ареста, долгов по коммуналке).
• В квартире больше никто не прописан.
• Не было выделений долей другим людям.
• Не проводилась перепланировка.

Чтобы отказаться от доли в такой квартире, потребуется согласие других собственников, если они есть. Алгоритм уведомления такой же, как и при продаже доли. Если есть несовершеннолетние дети, придётся получить одобрение органов опеки.

Особые условия при отказе от доли в квартире

В подавляющем большинстве случаев отказ от доли в недвижимости проводят как сделку купли-продажи или дарения. У ипотечных квартир, а также жилья, купленного в браке или с привлечением материнского капитала, есть особые условия.

Ипотечная квартира

Отказаться от своей доли в ипотечной квартире можно с помощью дарения и продажи. Но есть важное условие: нужно получить согласие банка.

Банк может не согласиться на отчуждение доли. Как правило, это случается, если недвижимость куплена в браке, супруги — созаёмщики. При передаче доли другому вместе с недвижимостью переходят и долги банку по ней, с ним будет заключён дополнительный ипотечный договор.

Продажа доли в такой квартире может быть реализована двумя способами: через переуступку прав — банк перезаключает договор с новым собственником, через досрочное закрытие долга — покупатель закрывает ипотеку и становится владельцем квартиры по договору купли-продажи.

Квартира, купленная в браке

Если квартиру или дом покупали в браке — это совместная собственность, то есть совместно нажитое имущество. Передача доли мужу или жене возможна в рамках продажи или дарения, при этом супруг имеет преимущественное право покупки.

На практике передача доли чаще всего происходит в случае развода. Самый простой вариант избежать конфликтов — заключить брачный договор, где будет прописано всё совместное имущество, право владения им. Брачный договор можно оформить на любом этапе совместной жизни до дня расторжения брака, чтобы он получил юридическую силу — заверить у нотариуса.

Если брачного договора нет, то разделение долей происходит через продажу или дарение по обоюдному согласию. В том случае, когда бывшие муж и жена не могут мирно договориться о разделе недвижимости, все вопросы решаются через мировой суд.

Квартира, купленная с маткапиталом

Если покупка квартиры была с использованием материнского капитала, недвижимость автоматически становится общей долевой собственностью не только супругов, но и детей. В строящемся жилье право владения важно оформить в течение шести месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию, выделив долю ребёнку.

Размер доли ребёнка определяется тем, какой процент от суммы недвижимости пришёлся на деньги маткапитала. Подарить, передать или оформить его долю до совершеннолетия можно только с согласия опеки. Для этого нужно обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства, представив доказательства того, что права ребёнка не нарушаются. Например, есть доля в другой квартире.

Муж или жена вправе в любой момент отказаться от своей доли через нотариуса — для этого нужно обратиться в любую контору и оформить отказ.

Отказ от ещё не выделенной доли

Чтобы отказ от доли имел юридическую силу, он должен быть заверен нотариусом. Однако есть нюансы, алгоритм действий может отличаться в зависимости от ряда факторов.

Отказ от доли при приватизации

Приватизация — это оформление права собственности на жильё, которое принадлежит муниципалитету или государству. Это довольно распространённая процедура при аренде квартир через договор социального найма.

Во время приватизации все жильцы, вписанные в договор соцнайма, имеют право на долю в недвижимости: при этом любой из участников может отказаться от своей части имущества. Сделать это в пользу какого-то определённого родственника не получится — отчуждённая доля будет распределена поровну между всеми. Исключение — дети до 18 лет, для отказа от доли несовершеннолетним требуется согласие органов опеки.

Единой формы отказа в этом случае нет: заявление в письменной форме нужно подавать вместе с другими документами через «Госуслуги», МФЦ или при личном обращении в уполномоченное ведомство. В Москве такие вопросы курирует Департамент городского имущества.

О том, как происходит приватизация муниципального жилья и как правильно подавать заявку, — в нашей статье.

Отказ при наследовании квартиры

Любой из наследников вправе отказаться от своей доли при получении наследства в пользу другого человека. Если в отказе нет конкретного получателя, то его доля автоматически распределяется между другими наследниками в равных частях.

Чтобы отказаться от доли, нужно написать заявление у нотариуса, который занимается наследственным делом. При этом не получится отказаться только частично, отдавать придётся сразу всю долю. 

Отказаться от наследства не получится:

• в пользу не наследника;
• под физическим или психологическим давлением;
• если наследуется обязательная доля.

Проверить, есть ли открытое наследственное дело, и уточнить адрес нотариальной палаты, куда обращаться по нему, можно в официальном реестре. Для этого нужно знать как минимум Ф. И. О. умершего родственника и дату его рождения.

Отказаться от своей доли в рамках наследования можно только в течение полугода с момента открытия дела. Если не успеть написать отказ в этот срок, придётся обращаться в суд для восстановления дела. Основанием могут быть любые уважительные причины: длительная болезнь, командировка или отбытие наказания в колонии.

Коротко о главном

Долевой собственник может отказаться от уже имеющейся доли в квартире с помощью дарения или её продажи, очень редко — через расприватизацию. Такие сделки сложнее, чем обычная купля-продажа, так как нужно учитывать права других собственников или банка, если недвижимость куплена в ипотеку.

Когда доля ещё не выделена, отказаться от неё можно в рамках наследования или на этапе приватизации муниципального жилья. Отчуждённая доля будет перерасчитана на других участников наследственного дела или договора о приватизации.

_{Фото на обложке: Spacejoy / Unsplash}