Как оформить задаток при покупке земельного участка

Одним из самых простых и доступных способов обеспечить выполнение обязательств в рамках сделки считается задаток. Он представляет собой денежную сумму, которая стимулирует обе стороны не сорвать сделку и гарантирует их обязательства. 

Разбираемся, чем задаток отличается от других платежей и как его оформить, чтобы не потерять деньги.

Что такое задаток и чем он отличается от аванса, обеспечительного платежа или залога

Задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из сторон сделки в счёт причитающихся с неё по договору платежей как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключён и исполнен (ст. 380 ГК РФ). Проще говоря, это платёж-гарантия того, что намерения стороны по поводу сделки тверды.

Задаток применяют исключительно в сделках купли-продажи. Размер задатка обычно составляет 5-10% от полной стоимости. У этого платежа можно выделить следующие признаки.

• Задаток вносится до заключения сделки — например, при подписании предварительного договора купли-продажи.
• В дальнейшем задаток засчитывается в счёт оплаты земельного участка.
• Задаток служит гарантией исполнения обязательств: в случае незаключения сделки применяются условия возврата, регламентированные ст. 381 ГК РФ. Например, если сделка сорвётся по вине покупателя, задаток ему не вернут, а если по вине продавца — он должен будет возвращать задаток в двойном размере.

Для понимания особенностей оформления договора задатка рассмотрим его отличия от других платежей — обеспечительного платежа, аванса, залога и отступных.

Обеспечительный платёж является самым близким к задатку инструментом. Его основной функцией также выступает стимулирование сторон выполнять взятые на себя обязательства.

Обеспечительный платёж отличается от задатка тем, что его можно вернуть — частично или полностью. Задаток тем временем засчитывается в будущую оплату.  

Также обеспечительный платёж способствует выполнению обязательств сторон не только при сделках купли-продажи, но и при любых других. Часто встречающийся пример обеспечительного платежа — платёж за последний месяц при аренде квартиры.

Аванс. Если при внесении предоплаты покупателем договор задатка не составляли, то сумму признают авансом. В отличие от задатка аванс выполняет только функцию платежа и никак не может застраховать стороны сделки от неисполнения обязательств. То есть если передать деньги продавцу в качестве аванса, он спокойно сможет их не возвращать и не включать в стоимость сделки.

Важно помнить, что неправильное оформление договора или соглашения задатка становится основанием для его признания авансом. 

Залог. Так же, как и аванс, залог не подтверждает обязательства сторон по основной сделке, поэтому его лучше не использовать при купле-продажи.

Залог по аналогии предусматривает предоставление любого имущества, а не только денег. Пример — залог квартиры при ипотеке. Неисполнение обязательств при обеспечении их залогом предоставляет кредитору преимущественное право на взыскание. 

Отступные представляют собой деньги или другой актив, выплата которого освобождает от необходимости исполнять обязательства. Обязательным дополнительным условием становится согласие на такой способ урегулирования спорной ситуации обеих заинтересованных сторон. Например, при торгах отступные платят другим участникам, чтобы они не продолжали делать ставки.

В отличии от задатка, который составляет небольшую часть стоимости, отступные в большинстве случаев равноценны первоначальной стоимости.

Как правильно передать задаток при покупке земельного участка

Задаток выплачивает покупатель продавцу, что становится подтверждением его намерений приобрести участок в ближайшем будущем. Закон предусматривают один из трёх вариантов дальнейшего развития событий:

• возврат задатка — сделка отменена по обоюдному согласию сторон или по причинам, независящим от них;
• оставление задатка у продавца — сделка сорвана по вину покупателя;
• возвращение задатка покупателю в двойном размере — сделка сорвана по вине продавца.

Правильное с юридической точки зрения сопровождение сделки предусматривает обязательное оформление как минимум двух дополнительных документов (помимо договора задатка земельного участка):

• предварительный или основной договор купли-продажи;
• расписка о получении денежных средств (при безналичном расчёте — платёжное поручение на перечисление средств или выписка по счёту с отметкой банка).

Договор задатка при покупке земельного участка: образец

Чтобы задаток исполнял свои функции, нужно обязательно составить договор. Отсутствие документального сопровождения часто приводит к ненужным никому конфликтам — вплоть до срыва основной сделки. 

При правильном оформлении договор о задатке на покупку земельного участка успешно выполняет сразу несколько функций.

• Стимулирование сторон выполнить взятые на себя обязательства.
• Защита интересов участников сделки, включая возможную компенсацию в виде удержания задатка продавцом или получения двойного размера задатка покупателем.
• Зачёт суммы задатка при покупке земельного участка в качестве частичной оплаты.
• Доказательство намерений сторон заключить основную сделку, что становится важным аргументом, например, для заинтересованных третьих лиц.

Договором задатка называют документ, который регламентирует условия внесения и возврата задатка. Его заключение позволяет чётко определить обязанности и права каждой из сторон, способы урегулирования возможных спорных ситуаций и другие параметры сделки. Чаще всего к подписанию рассматриваемого документа прибегают на этапе оформления предварительного договора купли-продажи.

Единого образца и чётких правил составления договора задатка не предусмотрено. По ст. 380 ГК РФ, договор задатка должен быть составлен письменно. В нём важно отразить условия, по которым можно определить, об исполнении каких обязательств идёт речь. Правила оформления не отличаются от стандартных договоров. Вот какие сведения точно стоит указать: 

• номер договора;
• место и время его подписания;
• данные участников сделки: реквизиты паспорта, банковские реквизиты и контактные данные;
• сумма задатка за земельный участок;
• сроки его внесения (условия внесения рассматриваемой суммы регламентированы ст. 380 ГК РФ);
• срок действия договора задатка;
• условия основной сделки (или предварительного договора);
• возможные последствия срыва основной сделки;
• права и обязанности каждой из сторон.

При желании участников сделки допускается внесение любых дополнительных условий, но они не могут противоречить условиям ст. 381 ГК РФ.

Договор должны подписать оба участника сделки — нынешний и будущий собственники земельного участка. Юридические лица должны поставить печати. 

Также в процессе может участвовать представитель любого из участников, главное — чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. 

Образец договора задатка при покупке земельного участка можно скачать здесь.

Нужно ли оформлять задаток у нотариуса

Договор о внесении задатка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Но если основной договор купли-продажи заверяется у нотариуса в рамках сделки, то и договор задатка тоже. Вот в каких случаях требуется нотариальное заверение:

• собственником объекта недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный;
• происходит продажа доли, а не объекта целиком.

Нотариальное удостоверение в таких ситуациях защищает от того, что сделки будут оспорены и аннулированы.

Кратко о договоре задатка на земельный участок

• Задаток — самый удобный способ обеспечения обязательств при покупке или продаже земельного участка. 
• При передаче задатка обязательно нужно составлять договор задатка, иначе платёж могут признать авансом.
• Договор задатка помогает защитить интересы разных сторон сделки и избежать конфликтов.
• Кроме договора аванса, также следует оформить предварительный договор купли-продажи и расписку о получении задатка за земельный участок.