Как купить квартиру на аукционе

Покупка жилья на аукционе может стать отличной возможностью приобрести квартиру по цене ниже, чем на рынке. На торгах часто продаётся недвижимость банкротов или залоговые квартиры, которые нужно срочно реализовать для погашения долга по ипотеке. Их выставляют по стартовой цене, ниже рыночной, чтобы не затягивать продажу.

Но низкие цены сопровождаются повышенными рисками. На аукционах часто продаётся жильё с прописанными в нём людьми, долгами по ЖКХ и обременениями. Кроме того, процесс покупки жилья на аукционе имеет свои сложности — от регистрации на торговой площадке до участия в торгах.

Разберёмся, как квартиры попадают на аукцион, какие факторы влияют на их стоимость, как выбрать жильё для выгодной покупки и участвовать в онлайн-торгах, пройти алгоритм оплаты и предусмотреть все возможные риски.

Какие объекты можно купить на аукционе

На торги попадает разное жильё — от квартир из фонда социального найма до залогового имущества кредиторов. Эти объекты могут стать выгодной покупкой, если понимать их особенности.

Имущество должников

Если человек или компания не может выплатить долги, его кредиторы имеют право подать в суд. Приставы арестуют имущество должника, затем его выставляют на продажу. Часто такие объекты продаются по цене ниже рынка: приставам важно вернуть деньги быстрее, а покупателей отпугивает необходимость снимать обременение с квартиры после покупки. Кроме того, в такой недвижимости могут оставаться прописанными предыдущие хозяева, а из-за долгов по коммуналке может быть отключено электричество и горячая вода.

Квартиры банков

Жильё, купленное в ипотеку или использованное как залог по кредиту, продаётся на торгах, если заёмщик допустил просрочку платежей и не согласен на реструктуризацию долга. Дисконт по таким квартирам обычно не превышает 10%, и во время аукциона объект может подняться в цене выше рынка. Банковская недвижимость обычно имеет минимальные риски для покупателя, потому что кредитные организации тщательно проверяют залоговые объекты.

Госнедвижимость

Муниципальные и федеральные ведомства владеют жильём и периодически его продают. Это может быть квартира из дома, построенного по программе реновации, жильё для соцнайма или выморочное имущество, которое осталось после смерти владельца без наследников. Здесь будет меньше сложностей в документах, так как квартира не имеет обременений, поэтому спрос выше, и цена в результате торгов может вырасти до рыночной.

Как устроены аукционы на жильё

Организатор аукциона выбирает сайт, где будут проводиться торги, публикует объявление о продаже и назначает дату — это называется «выставить лот». Чтобы участвовать в конкретном аукционе, нужно заранее зарегистрироваться и внести задаток. Деньги вернут, если участник не победит в торгах.

Если аукцион открытый, в выбранный день участники заходят в электронный кабинет и делают ставки. Каждая ставка повышает цену квартиры на фиксированную сумму, например на 5000 или 10 000 рублей. Кто предлагает максимальную цену, тот и выигрывает. На закрытых торгах каждый участник делает одну ставку. Побеждает тот, кто предложил больше. После закрытия торгов победитель подписывает договор купли-продажи и оплачивает квартиру за вычетом уже внесённого задатка.

Если не оплатить покупку за 20–30 дней, сделка будет расторгнута, а задаток не вернут. Поэтому участникам важно подготовить деньги заранее — и на задаток, и на полную стоимость квартиры.

Оплатив полную сумму, победитель получает документы для регистрации права собственности на жильё. Объект становится его собственностью после регистрации в Росреестре.

Как участвовать в аукционе

Участвовать в аукционе может любой человек. Главное, чтобы у него были СНИЛС, паспорт, ИНН и электронная подпись. Торги в большинстве случаев проходят онлайн, поэтому без электронной подписи оформить документы не получится. Она должна быть усиленной и квалифицированной, получить такую можно в приложении «Госключ», через ФНС или в центрах, аккредитованных Минкомсвязи.

Чтобы присоединиться к аукциону, нужно заранее зарегистрироваться на сайте, потому что на рассмотрение заявки требуется до пяти рабочих дней. Торги жилья организуют: Центр дистанционных торгов, Росэлторг, МЭТС, Альфалот, Российский аукционный дом, Новые информационные сервисы, Сбербанк и другие ЭТП.

После регистрации необходимо внимательно ознакомиться с условиями проведения аукциона. Обычно они публикуются в извещении о торгах и содержат информацию о сроках подачи заявок, размере задатка и других требованиях.

Когда аукцион объявлен, нужно подготовить документы для участия. Обычно это включает скан паспорта, согласие на обработку персональных данных, заявление, квитанцию об уплате задатка. Заявку не примут, если документы заполнены неправильно или отправлены не в том формате.

Об одобрении заявки и победе на аукционе сообщают по электронной почте. Письма о проигрыше обычно не приходят, статус участника нужно проверять в личном кабинете на площадке.

Плюсы и минусы покупки жилья на аукционе

Преимущества:

• Цена ниже рынка. Иногда скидки на жильё достигают 50% от первоначальной цены. Это хороший вариант для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость или сэкономить.
• Не нужно выходить из дома. Торги проходят онлайн, в них можно участвовать, сидя дома на диване. Не нужно ехать в другой город или район, чтобы сделать предложение. Это удобно, особенно если квартира продаётся в другом регионе.
• Можно купить в ипотеку. Если квартира принадлежит банку, он может выдать ипотеку на её покупку новому владельцу. Это повышает шансы на одобрение, ведь квартира уже проверена. В других случаях лот тоже можно выкупить, использовав жилищный кредит.

Недостатки:

• Лучшие объекты разбирают первыми. Квартиры в хорошем состоянии, удобном районе и по адекватной цене быстро находят своего владельца. На них охотятся агентства или профессиональные участники торгов. Они знают, как побеждать на аукционах, и могут искусственно поднять цену. Конкуренция высокая, поэтому вероятность переплатить — тоже.
• Жильё с долгами и жильцами. На аукционах часто встречаются объекты со скрытыми проблемами. Например, с долгами за коммунальные услуги, из-за которых придётся судиться с управляющей компанией. Другой риск — зарегистрированные жильцы. Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети и жильцы, отказавшиеся от участия приватизации, выписать их не получится даже по суду.
• Нужна подготовка. Перед участием в аукционе необходимо изучить рынок и понять, сколько стоит похожее жильё в том же районе. Аукционная борьба затягивает, и часто в процессе участники поднимают цену выше адекватной. Кроме того, нужно разобраться, как устроена площадка и личный кабинет, чтобы не совершить ошибку во время торгов.
• Срок оплаты ограничен. Выигравший торги покупатель должен оплатить лот строго в установленные сроки. Обычно это 20–30 дней.

Коротко о главном

На аукционе можно купить квартиру ниже рыночной цены, если учитывать риски и понимать особенности процесса:

• На аукционы попадают квартиры должников, банковская и государственная недвижимость. У каждого из этих вариантов свои минусы — от завышенной цены до возможных обременений.
• Также на аукционах часто встречаются квартиры с прописанными гражданами, долгами за коммуналку и обременениями.
• Организаторы выставляют квартиры на электронных площадках для аукционов. Чтобы участвовать, понадобится электронная подпись и деньги на задаток.
• Победитель аукциона обязан оплатить лот в течение 20–30 дней. Если не уложиться в срок, сделка сорвётся, а задаток не вернут.
• Выгодные предложения быстро дорожают во время торгов. Перед участием в аукционе важно изучить рынок, проверить жильё и рассчитать лимит, чтобы не переплатить.

Покупка жилья на аукционе подойдёт тем, кто готов рискнуть ради экономии. Главное — тщательно готовиться и принимать взвешенные решения.

_{Фото на обложке: deborah cortelazzi (Unsplash)}