Как безопасно снять квартиру и не попасть на мошенников

Если вы решили снимать квартиру, нужно точно понимать, какие придётся совершать шаги и что надо предусмотреть, чтобы не нарваться на обманщиков. Особенно часто на них попадаются те, кто переезжает в чужой город и надеется быстро и без лишних заморочек арендовать жильё.

Как распознать мошенников ещё при чтении объявления аренды квартиры и какие официальные документы могут выдать того, кто прикидывается владельцем?

Выбор квартиры: мониторинг объявлений от арендодателей

Сначала расскажем, на что нужно обращать внимание при съёме квартиры в первую очередь. 

Стоимость аренды квартиры, её обустройство и район — важные факторы при выборе лучшего варианта. Они, как правило, указаны в объявлениях. Доверять объявлениям без фотографий не стоит, а те, что использованы, лучше проверить: обманщики часто используют чужие картинки, привлекая внимание к своему лоту. Чтобы понять, краденая иллюстрация или нет, нужно загрузить её в «Картинки» браузеров (эта вкладка есть у Яндекса и Google). Там вы увидите, на каких сайтах ещё размещены фотографии выбранного вами жилья. 

Далее сравните цены аренды похожих квартир аналогичной площади в том же районе. Если стоимость аренды выбранной вами квартиры сильно ниже, чем у похожих по состоянию и размеру конкурентов, — это повод насторожиться.

Дешёвым жильём манят информационные агентства. Их нужно избегать, потому что арендой жилья они не занимаются, а лишь за деньги предоставляют информацию, которая и так есть в открытом доступе. Как распознать информагентства? Если вас первым делом приглашают в офис для составления договора вместо того, чтобы отправиться на просмотр жилья, будьте уверены — это дело рук информагентств.

Бывает другой вариант обмана. Тот, кто разместил объявление, представляется сотрудником крупного агентства недвижимости или родственником владельца жилья, после чего просит внести предоплату или аванс за аренду квартиры. Практически во всех таких случаях позже оказывается, что квартиру не сдают или её и вовсе не существует. 

Настоящий арендодатель имеет законное право попросить внести предоплату или задаток, но требовать провести эти платежи можно только после подписания договора аренды. Обманщики же используют всяческие манипуляции, чтобы вы перечислили им деньги сразу. Например, скажут, что это главное условие владельца жилья для подтверждения вашего намерения аренды. Или придумают другую причину: мол, желающих снять понравившуюся квартиру много, поэтому стоит её «забронировать». Чтобы вы перечислили деньги, вам будут готовы даже якобы снизить стоимость аренды.

Что ещё нужно знать при съёме квартиры перед тем, как составить и подписать договор аренды? 

Осмотр квартиры 

Состояние квартиры — главное, на что нужно обратить внимание при выборе жилья для аренды. Не жалейте потратить как можно больше времени на осмотр. Проверьте розетки и выключатели, а также краны в ванной, на кухне и даже смыв в унитазе. Сразу уточните, есть ли в квартире счётчики, чтобы платить только за используемые ресурсы.

Чтобы избежать возможных претензий от арендодателя за порчу имущества, к которой вы не причастны, необходимо зафиксировали все недочёты на камеру. Рассмотрите все детали вплоть до ножек и подлокотников дивана, ручек окон и замков дверей. Особенно тщательно проверьте бытовые приборы. Все недочёты, которые вы увидите на мебели, — царапины, потёртости, пятна, подтёки и так далее — выпишите в приложение и приложите к этому документу фотографии. 

Попутно выясните, нет ли долгов по коммунальным счетам. Поговорите с соседями, они подскажут средние тарифы и счета за комуслуги в конкретно вашем доме. 

Проверка документов перед составлением договора аренды

Первое и главное — вам необходимо сразу ознакомиться с оригинальными документами на квартиру. Копии не подойдут, потому что их проще всего подделать. Исключение — нотариально заверенные копии, которым тоже можно доверять.

В первую очередь нужно проверить:

• свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН (подтверждает кадастровой учёт действующих собственников и их доли, указывает на возможные обременения, залог или арест недвижимости);
• договор купли-продажи или долевого участия в строительстве (для новостроек).

Чтобы убедиться в личности арендодателя, попросите его показать паспорт. Другие удостоверения личности (военный билет или водительское удостоверение) не подойдут, потому что в документах на владение жильём указываются именно паспортные данные гражданина РФ.

Убедитесь, что паспорт настоящий: как вариант, можно внимательно сравнить документ со своим. Обратите внимание на водяные знаки, оттиски, шрифты. В документе не должно быть никаких исправлений, наклеек. Проверьте серию паспорта: первые две цифры укажут вам код города, в котором выдан документ. Обратите внимание на строку выдачи паспорта на лицевой стороне: совпал ли город с тем, код которого указан в серии.

Имя владельца поможет вам самостоятельно проверить, настоящую ли выписку из ЕГРН вам показали. Для это можно воспользоваться услугами МФЦ: чтобы получить выписку, достаточно предоставить в отделение точный адрес жилья, которое хотите снять, или его кадастровый номер. В новой выписке обязательно будет указан действительный собственник — сравните его с данными того человека, который пытается сдать вам квартиру.

Если вместо владельца на встречу пришёл родственник или нотариус, обязательно требуйте нотариальную доверенность. Этот документ подтверждает разрешение третьему лицу от собственника управлять сделкой аренды, но только в интересах самого владельца, все остальные действия — незаконны.

Встречаются случаи, когда квартиросъёмщик пытается сдать квартиру в субаренду, не предупредив об этом арендодателя и даже самого владельца. Возможность субаренды оговаривается сразу, когда арендодатель и арендатор заключают договор. Если собственник против, то сдавать жильё другому лицу — незаконно. Поэтому вновь стоит попросить согласие собственника на субаренду, в котором должны быть указаны те же данные, что и в основном договоре.

Договор аренды во многом обезопасит

Приступать к составлению договора аренды (правильнее называть его договором найма) надо только после того, как вы досконально осмотрели жильё и убедились в подлинности всех документов.

В законодательстве не прописана обязательная форма договора аренды — значит, возможна и устная, и письменная форма заключения. Но лишь письменный документ даст вам больше гарантий и обезопасит ваши интересы при любых спорных ситуациях.

В договоре, как правило, прописываются все необходимые детали, которые послужат для вас в дальнейшем защитой во многих ситуациях. Например, один из собственников не поставил в известность другого о том, что хочет сдать вам квартиру. Из-за этого могут возникнуть проблемы. Ваша задача — проверить, есть ли согласие всех владельцев (их список вы можете увидеть в выписке из ЕГРН) с подписями в договоре. Так получится избежать возможных претензий в сложной ситуации.

Среди случаев мошенничества бывают и такие, когда владелец квартиры вдруг решает поменять замки на дверях после того, когда арендатор внёс предоплату. Если договор не был заключён, то подтвердить факт договорённости с арендатором невозможно.

Наконец, любые действия, особенно связанные с деньгами и сроком аренды, лучше фиксировать в документах — договоре, приложению к нему или расписке. Вносить арендный платёж рекомендуется не более, чем за месяц вперёд. Если вас просят внести деньги за полгода, то это повод усомниться в мотивах и законности действий владельца.

Заключение

Итак, как же снять квартиру, чтобы вас не обманули? Критично относитесь к дешёвому жилью, которое выглядит слишком хорошо. Не доверяйте информационным агентствам — часто они на одной волне с чёрными риелторами, которые выманят из вас деньги и оставят без аренды. Первым делом осмотрите каждый угол жилья, встретьтесь лично с владельцем, а затем ознакомьтесь со всеми необходимыми документами, подтверждающими право собственности на квартиру. И последний шаг — составляйте письменный договор аренды. Он обезопасит вас.