Ипотека в 2024 году: обзор программ и условий
С начала июля 2024 года на рынке ипотечного кредитования произошли серьёзные изменения. Во многом это связано с отменой программы господдержки, которая была доступна с 2020 года для всех россиян. Рассказываем, что происходит в сфере ипотечного кредитования и какие варианты предлагают банки клиентам на сегодняшний день.
Ключевые показатели на сегодня:
- средняя ставка по ипотеке с господдержкой — 2-6%;
- средняя ставка по ипотеке без господдержки — 19-24%;
- примерный требуемый первоначальный взнос — 15-35%.
Значимые нововведения
Среди факторов, значительно влияющих на ипотечное кредитование, можно выделить следующие.
- Повышение ключевой ставки. На сегодняшний день она выросла до 18% годовых (с 26 июля 2024 года). Это повлияло и на ипотечные условия: на рынке вторичного жилья большинство банков предлагают кредиты по ставке от 19% до 22%. Аналогичный показатель применяется при покупке квартиры в новостройке, если заёмщик не пользуется льготной ипотечной программой. А для тех, кто отказался от страховки, для незарплатных клиентов и заёмщиков с низким первым взносом ставка может вырасти почти до 24%.
- Увеличение размера первоначального взноса. С января 2024 года вступили в силу новые требования Центробанка. Они касаются размера резерва, который банки должны создавать для каждого нового кредита. Схема работает так: чем меньше размер первоначального взноса и выше долговая нагрузка заёмщика, тем больше должен быть резерв. Например, чтобы выдать ипотечный кредит в 1,5 млн рублей, банк должен зарезервировать сумму в 10 раз большую. Это невыгодно организациям, поэтому автоматически увеличивается размер первоначального взноса, при котором заёмщик получит одобрение. С начала 2024 года во многих банках он вырос до 30%.
Как и предполагали эксперты, с июля 2024 года существенно снизилось количество выданных ипотечных кредитов, так как для заёмщиков действующие условия невыгодны.
Пример: Алексей решил взять в ипотеку однокомнатную квартиру площадью 35 кв. м в Москве. Стоимость жилья — 12 млн рублей, первоначальный взнос — 20%, или 2,4 млн рублей, срок кредитования — 30 лет, процентная ставка — 20% годовых. При таких вводных ежемесячный платёж по ипотеке составит чуть больше 150 000 рублей.
Ипотечный калькулятор
0 ₽
Ежемесячный платёж
Расчёт носит информационный характер
и не является публичной офертой
Как обстоят дела со льготной ипотекой
Единственной возможностью обзавестись своим жильём для многих стала льготная ипотека. Это специальные программы для отдельных категорий граждан, в которых государство принимает непосредственное участие. Важно отметить, что большинство льготных программ действуют только в отношении новостроек. Таких существует несколько, они предназначены для разных категорий граждан:
- семейная — для семей с детьми;
- IT-ипотека — для IT-специалистов;
- сельская — для жителей небольших населённых пунктов;
- военная — для военнослужащих;
- дальневосточная — для тех, кто готов приобрести жильё в Дальневосточном федеральном округе;
- льготная ипотека с господдержкой — для всех граждан РФ.
Схема взаимодействия банков с государством по льготным программам кредитования выглядит так:
- банк выдаёт гражданам ипотечные кредиты по сниженной ставке — 2–8%;
- государство выплачивает банкам разницу между рыночной и льготной ценой.
Банки не теряют прибыль, заёмщики покупают собственное жильё, а государство обеспечивает эффективную социальную поддержку населения. Казалось бы, все довольны и счастливы. Но в 2022–2023 гг. количество кредитов, выданных по льготной ипотеке, превысило запланированные объёмы. Это привело к росту цен на новостройки и вторичное жильё, причём дорожала как ликвидная, так и неликвидная недвижимость. В итоге гасить разницу между льготной и рыночной ценой покупки недвижимости в текущих экономических и геополитических условиях государству стало сложнее.
Поэтому с июля 2024 года льготная ипотека с господдержкой прекратила действовать. Семейная программа осталась, но в неё внесли некоторые коррективы. Рассчитывать на такой кредит могут семьи, где воспитывается хотя бы один малыш до 6 лет или ребёнок с инвалидностью. Также такую возможность получают пары с двумя несовершеннолетними детьми, которые проживают в населённых пунктах численностью до 50 000 человек.
Процентная ставка — 6% годовых. Максимальная сумма семейной ипотеки составляет 12 миллионов рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей, а для остальных регионов — 6 миллионов рублей. Банки могут одобрить и более крупный кредит на покупку жилья, но в таком случае на сумму, превышающую лимит, распространяются рыночная ставка.
Фактически без изменений останется только сельская, дальневосточная и IT-ипотека. В таблице ниже собрали актуальные условия по льготным программам на август 2024 года.
Льготная ипотека
| Ставка (%) | Первый взнос | Лимит (в руб.) | Сколько раз можно взять
| Срок действия |
Семейная | 6 | не менее 20% | 12 млн
| 1 раз на каждого супруга
| До 31 декабря 2030 г.
|
IT | 6
| не менее 20% | 18 млн
| 1 раз | До 31 декабря 2030 г.
|
С господдержкой | 8
| не менее 30% | 6 млн | 1 раз | До 1 июля 2024 г. |
Сельская | 3 | не менее 15% | 6 млн | 1 раз | Бессрочная |
Дальневосточная | 2 | не менее 15% | 9 млн | 1 раз | До 2030 года
|
Лучше арендовать жильё или брать в ипотеку
На сегодняшний день всё больше людей предпочитают повременить с покупкой квартиры в ипотеку. Не секрет, что это связано с крупным первоначальным взносом — минимум 20% — и высокими процентными ставками, когда речь идёт о вторичном рынке.
Пример: семья арендовала 1-комнатную квартиру за 50 тысяч в месяц.
Если они возьмут аналогичную однушку по семейной ипотеке, обязательный платёж составил бы около 60 тысяч рублей в течение 20 лет по ставке 6% в год. Сама стоимость жилья — 10 миллионов рублей. Это с учётом того, что она расположена в Москве и продаётся на стадии строительства. Это значит, что пока квартира не будет сдана, придётся тратить деньги и на аренду.
Ипотека на вторичное жильё
Цены на вторичное жильё в настоящее время находятся в стагнации, но эксперты прогнозируют существенное снижение в ближайшее время. При этом квартиры более высокого качества если и упадут в цене, то незначительно — не более, чем на 5%. А вот жильё старого фонда — с непопулярными планировками и расположенное в непрестижных районах — может значительно потерять в стоимости, вплоть до 20%.
Причина такого падения цен — дорогая ипотека. Она буквально заморозила спрос, потому что со ставками в 19–22% у людей не хватает денег на что-то, кроме самых бюджетных вариантов. Ниже представлены условия кредитования по ипотеке на вторичное жильё от самых востребованных банков.
Название банка | Ставка (%) | Лимит (млн руб.) | Срок | Первоначальный взнос |
Альфа-Банк | 21,583–23,815%
| До 70 | До 15 лет | от 20,1% |
Т-Банк
| 18,849–23,829%
| До 50
| До 30 лет | от 15%
|
ПСБ | 18,878–19,990%
| До 50 | До 30 лет | от 15% |
ВТБ | 21,305–23,829%
| До 60 | До 30 лет | От 15,1%
|
Очевидно, что брать крупные суммы под такие проценты мало кто рискнёт, поэтому в 2024 году появился новый тренд — микро-ипотеки. Заёмщики будут брать небольшие суммы под действующие процентные ставки, но с расчётом на рефинансирование в будущем. И это будущее вполне может наступить уже к концу 2024 года, когда ожидается поэтапное снижение ключевой ставки ЦБ до 12%.
Коротко о главном
С июля 2024 года до конца 2030 года у потенциальных покупателей есть время, чтобы оформить ипотеку по льготной программе кредитования, доступной семьям с детьми. Есть и иные льготные программы — сельская, IT и дальневосточная ипотека.
Приобретение вторичного жилья после повышения ключевой ставки стало затруднительным. Однако можно арендовать квартиру, собирая первоначальный взнос и дожидаясь снижения ключевой ставки.
Фотография на обложке: gpointstudio (freepik)