Ипотека без банка: что это такое и как её оформить

Чтобы купить квартиру в рассрочку, не обязательно обращаться в банк. Физические лица — продавец и покупатель недвижимости — могут заключить договор напрямую. Покупателю такая сделка помогает сэкономить на банковских процентах, а продавцу — быстрее найти нового хозяина для жилья.

Расскажем, что представляет собой ипотека без банка, какие преимущества она имеет и как грамотно оформить договор, чтобы сократить риски обоих участников. 

Что такое ипотека без банка

Принято думать, что ипотека — банковская услуга, но по закону ипотекой можно назвать любую сделку купли-продажи объекта недвижимости с залоговым обеспечением, даже если в ней участвуют только физические лица, без кредитных организаций. 

Чтобы взять ипотеку без банка, граждане должны заключить договор с рассрочкой платежа. Рассрочка между физическими лицами не запрещена и регулируется ст. 488 ГК РФ. По такому договору покупатель вносит первоначальный взнос за квартиру, а затем выплачивает её полную стоимость несколькими платежами в оговорённые промежутки времени.

В качестве залога можно использовать купленную квартиру — такой договор юристы называют ипотекой в силу закона. Если заложить другую недвижимость, стоимость который покрывает обязательства покупателя, это будет ипотека в силу договора. В обоих случаях объект остаётся под обременением, пока покупатель не выплатит всю сумму: жильё нельзя продать, завещать, разделить на доли или подарить (п. 5 ст. 488).

Чем ипотека без банков отличается от банковской

Физические лица, которые заключают договор рассрочки на недвижимость, должны понимать все особенности подобных сделок. По такому соглашению продавец получает стоимость квартиры по частям, а не сразу, как при банковской ипотеке, но сроки в соглашениях между физическими лицами обычно небольшие — от одного до нескольких лет, а не 20–30 лет, как в банке.

В условия сделки можно включить выплату процентов, но это не является обязательным пунктом. Они лишь послужат продавцу компенсацией за то, что что он не получит все деньги сразу.

Преимущество покупки жилья в рассрочку в том, что покупателю не нужно собирать большой пакет документов и ждать одобрения банка. Долговая нагрузка и кредитная история покупателя не повлияют на возможность купить квартиру или дом.

Риски ипотеки без участия банка

Ипотека от собственника без банка сохраняет все риски покупки жилья на вторичном рынке: проблемы с правом собственности или состоянием объекта, незаконные перепланировки и шумные соседи. При этом покупка жилья в рассрочку дополнительно усложняет сделку.

Риски продавца

• Покупатель не сможет вносить платежи из-за болезни, увольнения или других причин. 
  Обременение не позволит ему продать квартиру до выплаты долга. Продавец сможет обратиться в суд, который заставит покупателя отдать жильё продавцу. Выплаченную сумму при этом придётся вернуть покупателю. 
• Нельзя будет отсудить залоговую недвижимость, если она будет его единственным жильём покупателя и в ней будут прописаны его малолетние дети.
  В действительности это не так. Купленное в рассрочку жилье обременено ипотекой в силу закона, а значит подчиняется закону «Об ипотеке» (ст. 50) и может быть взыскано по суду.
• Жильё будет случайно разрушено, например, при пожаре, а покупатель не застрахует недвижимость. В результате залог утратит свою ценность.
  В банковской ипотеке страхование — это обязательное условие, которое оговаривает закон (п. 2 ст. 31 закона «Об ипотеке»), при покупке жилья в рассрочку страховка не требуется. Страхование объекта за счет покупателя можно прописать в договоре.
• Покупатель не застрахует свою жизнь и здоровье.
  Банки в таких случаях повышают процентную ставку по кредиту, а физические лица могут только договориться и вписать условие страхования покупателя в соглашение.

• Продавец не сможет расторгнуть договор из-за нарушения сроков и размера платежей, когда покупатель выплатит больше половины стоимости жилья (п. 2 ст. 489 ГК РФ).

Риски покупателя

• Продавец не снимет обременение с жилья после всех выплат.
  В этом случае покупатель может обратиться в суд, предъявив договор с рассрочкой платежей и подтверждение каждой выплаты. Чтобы предусмотреть эту вероятность, покупатель может передавать деньги под расписку в присутствии нотариуса, оговорив это в договоре. Услуги нотариуса будут стоить 2000 рублей + 0,3% от суммы сделки. Также в договоре можно указать сроки обращения в Росреестр и предусмотреть штраф для продавца, если он их нарушит. 
• Невозможно воспользоваться льготными ипотечными программами.
  Часть из них распространяется только на покупку жилья на первичном рынке, остальные работают только с банковскими кредитами. На первоначальный взнос разрешено направить материнский капитал — его можно использовать для покупки жилья на вторичном рынке после трёхлетия ребенка.

Оформление ипотеки без участия банка

Большинство специфических рисков ипотеки без банка можно снизить с помощью грамотного договора с подробным описанием всех условий сделки.

В документе должны быть указаны следующие сведения:

• Данные и реквизиты сторон. Физические лица указывают паспортные данные, ФИО и места своей регистрации;
• Предмет сделки. Так называют объект недвижимости, который одна сторона покупает, а другая продаёт. Важно указать адрес, площадь, число комнат, этаж и другие данные;
• Стоимость квартиры и условия оплаты. Важно подробно описать условия рассрочки — размер первоначального взноса, общее число и даты платежей, проценты за нарушение сроков (п.4 ст. 488 ГК РФ), условия и форму оплаты. Если покупатель должен вносить деньги на банковский счёт продавца, нужно указать его реквизиты;
• Обременение на недвижимость. Необходимо описать, какие ограничения накладываются на квартиру, чтобы покупатель не мог продать или подарить её до полной оплаты;
• Сроки, когда продавец должен освободить недвижимость: сняться с регистрации и вывезти свои вещи;
• Штрафы за нарушение условий договора; 
• Причины, по которым договор может быть расторгнут. 

Договор нужно обязательно оформить в письменном виде и подписать. По желанию документ можно заверить у нотариуса. Сразу после подписания договора переход права собственности можно регистрировать в Росреестре: прийти в местное отделение или в МФЦ.

Коротко о главном

Ипотека без участия банка выгодна для покупателей, потому что снижает расходы на проценты за пользование кредитом и страхование. Для продавцов такая сделка создаёт дополнительные риски, поэтому им стоит заключать договор купли-продажи жилья с рассрочкой только после досконального анализа платёжеспособности покупателя и предусмотреть в документе все возможные сложности.

Фото на обложке: pressfoto (Freepik)