Хорошего понемногу: как оформить ипотеку на долю в квартире

Можно ли купить в ипотеку долю в квартире, а не всё жильё целиком? Ответ на этот вопрос кажется не слишком очевидным — ведь продать такое жильё банку в случае проблем с погашением займа будет сложнее: на это потребуется разрешение всех собственников. 

Тем не менее, по закону ответ однозначен: да, сделать это можно. Но будет не просто, ведь не все банки кредитуют часть недвижимости, да и нюансов в такой сделке много. Поговорим о том, как правильно выкупить долю и какие требования выставляют банки. 

Какую долю можно купить в ипотеку

Долевая собственность означает, что одному человеку принадлежит только часть недвижимости. Такое может произойти после приватизации, получения наследства или деления имущества после развода. Есть три случая для выкупа доли:

• покупатель впервые приобретает часть конкретной недвижимости;
• покупатель хочет увеличить свою долю, выкупив часть у другого собственника, но не целиком всю квартиру;
• у покупателя есть уже доли в этом объекте, и после выкупа он станет единственным собственником.

Вот в последнем случае шансы получить ипотеку самые высокие. Для подобных сделок разрешение брать не нужно, ведь вся квартира пойдёт в залог банку.

Банк точно откажет в ипотеке на долю при покупке жилья в одном из следующих случаев:

• жильё расположено в ветхом или аварийном доме;
• в квартире или доме без коммуникаций;
• в новостройке или строящемся доме.

Почему банкам невыгодно кредитовать долевую собственность

Доля в квартире или доме — неликвидная недвижимость. На неё трудно найти покупателя, а стоимость, как правило, сильно занижена. Поэтому банк требует в залог не приобретаемую долю, а всё жильё целиком. Для этого нужно согласие всех собственников.

Как оформить ипотеку на долю

Могут ли быть два собственника квартиры при ипотеке? Да, но в первую очередь нужно соблюсти преимущественное право покупки. Согласно ст. 250 ГК РФ, собственник одной доли имеет преимущественное право покупки других долей.

Пример. У квартиры есть три собственника. Один из них решил продать свою долю. Он обязан сначала предложить купить её двум другим владельцам, причём сделать это нужно в письменной форме. Если те отказываются или не дают ответа в течение месяца, тогда можно продавать посторонним людям. Если эту процедуру пропустить, то суд может признать сделку недействительной. 

Документы, которые понадобятся для ипотеки:

• стандартный пакет заёмщика на недвижимость (списки у каждого банка свои, но как правило они выложены на банковских сайтах в открытом доступе);
• отказ других собственников от покупки, если покупатель — постороннее лицо.

Вся процедура взятия ипотеки практически ничем не отличается от стандартных. Есть только несколько особенностей, о которых нужно знать.

Передача квартиры в залог

Как мы уже говорили, банк возьмёт в залог всю квартиру целиком. Для этого нужно, чтобы все собственники подписали соответствующий договор до выдачи ипотеки. Стоит учесть, что этот договор пройдёт регистрацию в Росреестре, а значит, любые сделки с этим имуществом будут фактически недоступны — до тех пор, пока покупатель не выплатит ипотеку.

Страховка и оценка

То же самое касается оценки и страхования кредитуемой недвижимости — только целиком. Правда, рыночную стоимость доли всё равно высчитывают — это нужно для того, чтобы банк был уверен в размере выдаваемой ипотеки.

Как итог — долю в квартире или доме купить можно, но это действительно сложно.

• Во-первых, банки не любят работать с такой недвижимостью, потому что её трудно реализовать. 
• Во-вторых, приходится решать вопросы с другими жильцами: банковский залог распространяется на всю квартиру целиком, а значит в случае невыплату долга заёмщиком с проблемами рискуют столкнуться все. Да и другие сделки с этой недвижимостью будут в основном недоступны: квартира уже в залоге.

По сути, единственное исключение, позволяющее избежать обеих проблем, — это ситуации, когда покупатель после выкупа доли становится единственным владельцем жилья. Это те случаи, когда собственник, к примеру, двух комнат в «трёшке» выкупает у соседа третью комнату. По завершении сделки вся квартира станет его собственностью, соответственно, и банк получит в качестве обеспечения кредита всё жильё целиком, и не будет соседей, которые могли бы выступить против этого.

Самое простое решение в этой ситуации — взять ипотеку под залог другой недвижимости. Но эта опция, к сожалению, доступна только тем, у кого эта недвижимость есть в собственности.