Градостроительный план земельного участка: как и где его получить

Оформление сделок с земельными участками требует особого пакета документов, среди них — градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Рассказываем, что это за документ, как его получить и что для этого необходимо.

Что такое градостроительный план земельного участка

ГПЗУ — это документ, в котором указана вся информация о конкретном земельном участке.

Выписка выдаëтся из правил землепользования и застройки, которые фиксируют регламенты использования земли. Документ заказывают в субъекте, на территории которого находится участок. В бумаге фиксируют разрешённые параметры застройки участка. 

Проще говоря, в выписке указывается информация об уже имеющихся объектах на земле, а также данные о том, можно ли строить что-то ещё и что конкретно это может быть — например, капитальный дом, школа или завод. Соответственно, в градостроительном плане прописывается информация об использовании и целевом назначении участка — это может быть населённый пункт, промышленные земли или другие категории земель. 

Как утверждено в Гражданском кодексе, «Градостроительный план земельного участка выдаётся в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка».

Источником информации для формирования ГПЗУ становятся документы территориального планирования и градостроительного зонирования субъекта, а также данные из Росреестра.

Зачем нужен ГПЗУ

Это своего рода паспорт на землю. Он может не пригодиться на участках под индивидуальное жилищное строительство, но в остальных случаях документ нужен.

Например, информация из градостроительного плана необходима для разработки проектной документации перед строительством жилого комплекса или больницы. Также документ понадобится при реконструкции уже построенного здания. Если ГПЗУ нет, то разрешение на строительство получить не удастся.

Проектирование и строительство должно вестись только в соответствии с ГПЗУ. На основании документа проектировщики определяют, каким может быть строение и возможные архитектурные решения для него.

Индивидуальное жилищное строительство также лучше вести при наличии ГПЗУ. Это не обязательное требование для начала работ, зато документ обезопасит собственников и соседей от нарушения правил застройки — например, величины отступа для строительства жилого дома от соседского здания или нормы построения забора в конкретно выбранной области. Это важно, так как собственники не смогут продать свой участок, если правила застройки будут нарушены, а план не совпадёт с реальной картиной.

ГПЗУ может использоваться для получения разрешения на строительство или для подготовки проектной документации в течение трёх лет со дня получения документа.

Как получить градостроительный план

Выдача градостроительного плана земельного участка возможна лишь тогда, когда земля стоит на кадастровом учёте и обладает специальным номером. ГПЗУ выдаëтся в форме схемы, где обозначены границы земельного участка. 

В выписку входит ряд обязательных данных:

• локация земельного участка, его границы, расположение, форма и координаты;
• границы зон действия публичных сервитутов (ограниченное право пользования чужой землёй);
• предельные параметры строительства, которые разрешены на конкретной земле;
• минимальные отступы от границ участка для определения допустимого возведения других объектов рядом. Также указываются максимальные объëмы построек, которые могут быть размещены на земле;
• распространение градостроительного регламента на участок (если есть);
• данные о разрешëнном использовании земли, в том числе сведения об охранных зонах;
• процент возможной застройки на земле;
• сведения о находящихся объектах капитального строительства или объектах культурного наследия, которые расположены в границах участка. По этим данным в плане указываются характеристики, в том числе площадь и координаты;
• информация о технических условиях подключения капитальных объектов к инженерным сетям, а также сведения об имеющихся коммуникациях над землёй и под ней;
• планируемое размещение государственных или муниципальных объектов;
• обременения на участке. 

Где нужно получать градостроительный план земельного участка

Для получения ГПЗУ следует обратиться в местное отделение МФЦ или на Госуслуги. В каждом регионе правила могут отличаться, поэтому стоит заранее уточнить информацию в службе поддержки. Общий срок получения плана — 14 дней, выписка выдаётся бесплатно.

ГПЗУ в Москве с 2017 года выдаëтся по правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), которые определяют градостроительный план зон, в том числе — варианты использования земли, плотность застройки, разрешённую высотность на разных территориях, а также строительные ограничения.

Уже построенные здания фиксируются в градостроительном плане ровно в том виде, в котором были созданы. Новое строительство и даже самовольная реконструкция не разрешены.

Документы для получения ГПЗУ

Для получения градостроительного плана необходим определённый пакет документов, базовые из которых мы перечислили ниже:

• заявление на выдачу справки, где необходимо указать информацию обо всех объектах и сооружениях, находящихся на земельном участке. Также прописывают данные собственника территории;
• если заявление подаёт физическое лицо, обязательно нужен оригинал паспорта. В случае обращения юридического лица предоставляются регистрационные документы;
• кадастровый паспорт территории; 
• информация о границах территории, полученная из кадастра или межевого плана;
• техпаспорт на объекты (если есть);
• правоустанавливающие бумаги на участок и строения;
• справка об отсутствии построек на его территории;
• результаты топографической съëмки, где необходимо указать все коммуникации (наземные и подземные); 
• сведения о параметрах подключения объектов капитального строительства к коммуникациям; 
• проект или план, где указывается размещение построек.

В зависимости от категории земли и еë целевого назначения власти могут потребовать дополнительные документы. Юридическое лица заверяют документы электронной подписью, физические — обычной.

Отказ в получении градостроительного плана 

Бывают и случаи отказа в выдаче желаемого документа. Среди самых популярных причин — предоставление неполного пакета документов, противоречивых или неверных данных, а также ошибки в заявлении. Или же может так случиться, что участок не поставлен на кадастровый учёт. 

Бывает и так, что документ запросил посторонний человек без нотариально оформленной доверенности.

Кроме того, отказ может последовать, если участок предназначен для организации подсобного, дачного хозяйства или садоводства: на подобных территориях нельзя построить даже капитальный дом для личных нужд. Также на землях ИЖС запрещено вести строительство кроме индивидуального. А если это муниципальная земля или земли лесного фонда, то придётся отказаться от любого типа построек.

Чтобы получить ГПЗУ без проблем, нужно быть внимательным на каждом этапе подачи документов. Лучше всё перепроверить несколько раз. Заявление можно оформить лично или обратиться к специалисту.