Статья обновлена 10.02.2023

Ипотека — это, пожалуй, самый популярный способ покупки жилья в России. Только в июле 2022 года, по данным Росстата, в Москве заключили больше восьми тысяч сделок с использованием ипотеки.

Но не все могут взять ипотечный кредит: маленький официальный доход, плохая кредитная история — причин для отказа может быть много. Хорошая новость — альтернативы есть. Рассмотрим в статье, какие способы покупки квартиры существуют, а заодно сравним плюсы и минусы каждого варианта.

Потребительский кредит

Потребительское кредитование — это выдача кредитных денег «на руки». Такой вариант выигрывает у ипотеки по следующим пунктам:

• купленное жильё не становится залогом банка, так что покупатель можете распоряжаться им самостоятельно;
• срок кредита существенно меньше — обычно в пределах пяти-семи лет;
• первоначальный взнос не требуется, полная стоимость оплачивается банковскими средствами;
• общая переплата, как правило, меньше — примерно в три раза;
• для оформления понадобится меньше документов: обычно нужны только паспорт и справка о доходах;
• сделка проходит быстрее — не нужно собирать много документов и ждать проверок квартиры банком.

Однако есть и существенные минусы: высокая процентная ставка (может быть и 30% годовых) и большой ежемесячный платёж. Из-за того, что потребительский кредит беззалоговый, банк сильно рискует, поэтому и повышает процентную ставку. Но если у вас хорошая кредитная история, вы получаете зарплату на карту этого банка или попадаете под акцию, то кредит удастся взять со сравнительно небольшой ставкой — 10-13% годовых (а может и ниже).

Так как срок кредита меньше, чем у ипотеки, то ежемесячный платёж обычно существенно больше. Но если ваш доход позволяет, то потребительский кредит — отличная альтернатива, к которой стоит присмотреться.

Лизинг

С 2011 года физические лица могут купить жильё в рассрочку — или в лизинг. Простыми словами, это аренда с правом выкупа. Вы выбираете квартиру (новостройку или «вторичку»), лизинговая компания (ЛК) выкупает её, а вы берёте у компании квартиру в аренду. Платите ежемесячный платёж, который состоит из двух частей: одна сумма — это плата за аренду, а вторая идет в счет погашения стоимости квартиры.

В отличие от ипотеки, весь лизинговый срок квартира находится не в вашей собственности, а у ЛК. После последнего платежа вы с компанией заключаете договор купли-продажи, и только тогда недвижимость становится вашей.

Есть и другие значительные отличия:

• лизинг подходит тем, у кого плохая кредитная история или ипотека недоступна по каким-то другим причинам;
• оформление сделки проводит лизинговая компания, а оплата за жильё распределена по ежемесячным платежам;
• индивидуальные условия договора — например, платить можно раз в квартал;
• не нужны поручители, залоги, созаёмщики;
• не придётся платить налог и страховку на недвижимость весь срок лизинга.

Из минусов отметим:

• большую переплату — в среднем, в полтора раза больше, чем по ипотеке;
• срок договора лизинга обычно не превышает десяти лет;
• лизинговое жильё нельзя сдавать по субаренде.

Помощь от работодателя

Не очень популярный и не всем подходящий вариант, но всё-таки действующий. Можно попросить у компании, в которой работает покупатель, купить квартиру. На основании договора, заключённого с работодателем, он будет выплачивать ему определённую сумму за это жильё.

Из плюсов — не нужен первоначальный взнос, а платежи удерживаются с зарплаты автоматически. Из минусов — такой формат подходит только для крупных компаний, которые пойдут на сделку ради ценного сотрудника. Который, так или иначе, будет привязан к рабочему месту чем-то ощутимо большим, чем любимый фикус на столе и сырниками в столовой.

Жилищные кооперативы

Жилищные кооперативы — объединения людей, которые помогают друг другу купить жильё. Происходит это за счёт взносов, которые оплачивает каждый член кооператива. ЖК покупают квартиры для своих участников в порядке очереди. Деятельность кооперативов регламентируется ст. 110 ЖК РФ.

Плюсы: 

• покупка жилья в рассрочку, без процентов;
• обычно требуется относительно небольшой первоначальный взнос;
• можно использовать государственные субсидии — например, материнский капитал;
• при выходе из кооператива покупателю вернут всю сумму взносов, а субсидии — обратно в ту организацию, которая её выдавала.

Минусы: 

• очереди на получение жилья: в крупных ЖК это срок в диапазоне от года до трёх лет;
• по неопытности можно нарваться на мошенников.

Валютная ипотека

Валютная ипотека — это такой же кредит на жильё, что и обычная ипотека. Принципиальная разница в том, что её выдают не в рублях, а, как правило, в долларах или евро. В этом и кроется основной риск для заёмщика: с одной стороны, можно сэкономить приличную сумму благодаря более низкой процентной ставке. С другой — скачки курса вверх могут сильно ударить по бюджету.

До экономического кризиса в 2008 году валютная ипотека была очень популярна. Но после того, как курс валют начал стремительно расти, сильно пострадали и заёмщики, и государство — выплачивать такие суммы удавалось единицам, а правительство по мере сил поддерживало граждан, компенсируя рост ипотечных задолженностей. Сейчас валютную ипотеку берут —  да и выдают — очень редко. Что в целом вполне объяснимо, поскольку это риск для всех — за исключением тех, чья зарплата привязана к доллару или евро, так тоже бывает.

Из хорошего: банки предлагают по такому кредиту очень низкие ставки — в среднем, от 2% годовых против рублёвой ипотеки под 6-11%. А если курс валюты падает, заёмщик экономит на ежемесячном платеже.

Пример. Вы взяли долларовую ипотеку по курсу 60 рублей за 1 доллар. Ваш ежемесячный платёж — 500 долларов (30 000 рублей). Если доллар падает до 55 рублей, то размер платежа снижается до 27 500 рублей. Но если курс внезапно взлетит, то и платёж вырастет вместе с ним, как было в 2008 и в 2014 годах, и какое-то время происходило в 2022. И в этом случае растёт не только ежемесячный платёж, но у и та сумма, которую заёмщик должен банку.

Исламская ипотека

В 2019 году в России, а точнее — в республике Татарстан, Банк «АК Барс» запустил пилотный проект — исламскую ипотеку. Она базируется на законах шариата, по которым мусульманам нельзя давать деньги под проценты.

Халяльная (или разрешённая) ипотека работает так: банк покупает квартиру у продавца и продает её заёмщику в рассрочку. Но не по рыночной стоимости, а с наценкой. В среднем, переплата по исламской ипотеке такая же, что и по стандартной. Сэкономить получится вряд ли, да и доступен ли этот кредит представителям других конфессий, пока не ясно. Но судя по тем требованиям к клиентам, что опубликовал сам банк у себя на сайте, какое-то особое подтверждение о религиозных убеждениях никто не спрашивает.

Подведём итоги

Итак, если покупателя по каким-то причинам не устраивают условия привычной ипотеки, есть масса альтернативных способов купить жильё. Да, у каждого из них свои плюсы и минусы:

• потребительский кредит позволит в короткий срок выплатить долг, не отдавая квартиру в залог банку;
• лизинг наверняка понравится тем, кому не одобрили ипотеку;
• помощь от работодателя хороша, если вы планируете работать на этом месте долгое время;
• жилищный кооператив подойдёт тем, кто не собирается брать ипотеку, но готов подождать свою очередь;
• валютная ипотека — возможность сэкономить на низкой процентной ставке;
• исламская ипотека подойдёт тем, кто по религиозным убеждениям не готов платить банку проценты.

Но самое главное — варианты обзавестись собственным жильём есть практически всегда. Главное — выбрать подходящий под конкретную ситуацию конкретного покупателя.

Фото: vanitjan  (Freepik), dit26978 (Freepik)