Эксклюзивный договор на продажу недвижимости: польза или риск для собственника?

Часто продажей жилья занимаются не сами владельцы, а посредники — риелторы. Причины обращения к таким специалистам могут быть разные: нехватка времени, незнание юридических моментов сделки, желание поскорее найти покупателя. Иногда продажей одного и того же объекта занимаются сразу несколько агентов. 

Некоторые собственники уверены, что помощью посредников получится быстрее и выгоднее продать недвижимость, но так происходит не всегда. Бывает, что эффективнее доверить продажу одному грамотному специалисту и заключить с ним эксклюзивный договор.

Рассказываем, что это за документ, в чём его особенности и на что обратить внимание до подписания соглашения.

Что значит «агентский эксклюзивный договор на продажу»

Эксклюзивный договор — это соглашение между агентом и клиентом, по которому у специалиста есть преимущественное право продавать его недвижимость. Собственник жилья обязуется не обращаться к другим риелторам и полностью довериться исполнителю. При этом агент должен приложить максимум усилий для поиска покупателя и защитить, прежде всего, интересы собственника.

Эксклюзивный контракт заключается ещё на этапе первой встречи с продавцом, если он согласен на условия посредника.

Что входит в задачи риелтора по эксклюзивному договору

Важно понимать: агент сам заинтересован в быстром выходе на сделку, поэтому продавец должен сразу честно рассказать обо всех недостатках объекта. Это сэкономит время специалиста, и ему будет проще составить маркетинговый план. Эффективность работы агента зависит также от его опыта и профессионального уровня, поэтому к выбору риелтора надо подходить тщательно. 

Сразу обсудите цену объекта. Если она будет завышенной, как бы ни старался агент, вряд ли получится продать недвижимость за короткий срок. Опытный риелтор обычно сам предлагает оптимальную стоимость объекта и предоставляет весомые аргументы.

Как только стороны обговорили все важные моменты и заключили соглашение об эксклюзивности, агент приступает к работе. Для достижения цели он обычно действует так:

• организует предпродажную подготовку объекта (уборка, ремонтные работы и прочее);
• заказывает услуги профессионального фотографа для фото- и видеосъёмки;
• подготавливает макеты для последующей печати баннеров и листовок;
• размещает объявления о продаже в соцсетях, группах и на тематических площадках;
• отвечает на вопросы потенциальных покупателей и подробно рассказывает об объекте;
• организует показы недвижимости в заранее оговоренную дату и время.

Что важно включить в договор эксклюзива на недвижимость

Что будет с собственником, который всё-таки подпишет эксклюзивный договор, а потом обратится к другому посреднику? Обычно за подобное нарушение предусмотрены довольно серьёзные штрафы. 

Размер санкций зависит от фактических затрат риелтора на рекламу объекта. Речь идёт о сумме от 30 000 рублей. Конечно, такие условия договора не устраивают многих собственников. Важно понимать, что заставить продавца подписать документ, где в условиях прописаны штрафы, никто не вправе, ведь такие пункты ограничивают конституционные права на свободу выбора. 

Если такой пункт доставляет дискомфорт, можно добавить в соглашение пункт о возможности его расторжения. Прекратить договор можно, если риелтор не выполняет обязательства или выполняет их не полностью: например, разместил объявления о продаже недвижимости только на одном сайте, не предоставил еженедельный отчёт о проделанной работе или не выложил фотографии объекта. В договоре важно сразу обозначить все детали, которые входят в обязанности агента.

В идеальной ситуации к соглашению прилагаются дополнительные бумаги:

• поэтапный план продвижения объекта;
• акт о принятии услуг риелтора;
• еженедельный отчёт о проделанной работе;
• список потенциальных покупателей, которые приезжали на просмотр объекта.

Если все эти моменты будут отражены в договоре, собственнику не о чем беспокоиться.

Заключение

Преимущества эксклюзивного договора для собственника очевидны: риелтор постарается быстрее выйти на сделку и приложит для этого все усилия. 

Но лучше не спешить подписывать соглашение. Нужно внимательно прочитать условия договора и, если в нём не будет пункта о возможности расторжения контракта или детального списка обязанностей риелтора, его необходимо добавить. Так получится обезопасить себя от недобросовестных агентов и штрафов.