Доверенность на аренду квартиры: как оформить и использовать

Если нет времени или возможности самостоятельно сдавать в аренду собственную квартиру, можно передать это право другому человеку — для этого нужно оформить доверенность. Какого рода доверенность понадобится, как её сделать и сколько это будет стоить? Рассказываем всё о документе, который даст возможность другому человеку сдавать вашу квартиру.

Для чего нужна доверенность

Есть ряд ситуаций, в которых собственнику квартиры необходимо оформить на другого человека доверенность распоряжаться своим имуществом. Например, если он:

• живёт за рубежом;
• служит в армии;
• находится в месте лишения свободы;
• живёт в стационарной организации соцобслуживания, например, в доме ветеранов или реабилитационном центре;
• болеет и находится в стационаре больницы;
• не может присутствовать на сделке.

В таком случае собственник жилья может выдать доверенность любому человеку, это право прописано в п. 2 ст. 209 ГК РФ «Содержание права собственности». Для этого доверитель и его доверенное лицо должны обладать полной дееспособностью и быть совершеннолетними.

Если квартира принадлежит ребёнку до 14 лет, то все действия с ней, в том числе и сдачу в аренду, совершают его законные представители: отец, мать, усыновитель или опекун (п. 1 ст. 28 ГК РФ «Дееспособность малолетних»).

Если жилплощадью будет распоряжаться официальный опекун, усыновитель или родитель, оформлять доверенность не нужно — но если они захотят передать это право кому-то ещё, доверенность потребуется. С 14 до 18 лет дети считаются частично дееспособными и могут участвовать в сделках с письменного согласия своих представителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ «Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет»).

Какую доверенность нужно оформить на сдачу квартиры в аренду

Для любых сделок с недвижимостью доверенность нужно заверить у нотариуса. Если этого не сделать, суд может признать заключение договора на аренду квартиры недействительным.

Подготовить доверенность можно самостоятельно — взять стандартный шаблон в нотариальной конторе и заполнить его от руки или скачать и распечатать бланк. Также можно полностью делегировать оформление нотариусу.

Заполненный документ передаётся нотариусу, чтобы он его заверил и внёс информацию в реестр доверенностей — в нём потенциальный арендатор помещения может проверить подлинность и срок действия документа.

Согласно п. 2 ст. 185.1 ГК РФ «Удостоверение доверенности», есть ряд ситуаций, в которых заверить доверенность может не нотариус, а другое должностное лицо:

• если военнослужащий проходит лечение в больнице, то доверенность имеет право подписать руководитель медучреждения;
• во время службы в армии — командир военной части по месту дислокации, если там нет нотариальных контор;
• при отбывании наказания в исправительном учреждении — его начальник;
• при проживании в организации соцобслуживания — её руководитель.

Собственник квартиры не всегда вправе оформить доверенность другому человеку беспрепятственно. Согласие может потребоваться от:

• других собственников квартиры;
• супруга, если недвижимость приобретена в браке (независимо от того, на чьи личные средства);
• соседей, если квартира коммунальная;
• иных граждан, имеющих право законно проживать на этой жилплощади.

Есть и формальные правила составления, которые касаются доверенности в той же степени, как и многих других документов. Например, числа нужно прописывать цифрами, а затем прописью. При наличии различных существенных ошибок документ будет признан недействительным, поэтому после его заполнения необходимо удостовериться в правильности всей внесённой информации.

В доверенности должно быть прямо указано, что представитель имеет право сдавать имущество в аренду, и чётко определено, имеет ли он право получать от имени владельца документы и плату за аренду. Если в доверенности не затронуты эти аспекты, то договор найма по доверенности от собственника обязательно должен описывать порядок получения платы собственником и другие ключевые вопросы взаимодействия нанимателя и наймодателя — внимательно изучите образец.

Также может возникнуть ситуация, когда в ходе аренды недвижимости потребуется разрешать споры, в том числе в судебном порядке. Если собственник готов уполномочить представителя и на это, то это необходимо предусмотреть в доверенности среди прав и обязанностей представителя. В противном случае владельцу квартиры придётся составлять отдельную доверенность для суда.

Обратите внимание: в доверенности может быть указано право представителя заключать договор аренды по доверенности от собственника на своё имя — это ошибка: в образце доверенности, получаемом от нотариуса, такой формулировки точно не будет. Действовать от своего имени в чужих интересах может посредник, связанный с собственником другими отношениями, — агент или комиссионер. Но договор аренды по доверенности заключается только на имя собственника.

Если же доверенное лицо участвует только в процессе заключения договора аренды по доверенности, то в образце такого документа достаточно пункта о совершении сделки. В дальнейшем вопросами аренды собственник может заниматься сам.

Какие виды доверенностей бывают, на сколько выдаются и как прекращается срок их действия

В зависимости от того, какие полномочия доверитель готов передать своему представителю, выделяются три вида доверенностей.

1. Разовые — для совершения одной сделки. Тогда в доверенности прописываются конкретные условия для оформления договора аренды. Например, что квартиру можно сдать только семье без маленьких детей и животных, за квартплату в рамках оговорённого ценового диапазона, а деньги переводить собственнику на карту.
2. Специальные — для ряда однотипных действий. По ним доверенное лицо может искать для собственника потенциальных клиентов, но не имеет права ставить свою подпись при оформлении сделки или участвовать в финансовых операциях.
3. Генеральные или общие — для самых разных юридических действий. Такая доверенность наделяет поверенного максимальным количеством прав при сдаче жилья в аренду. Например, доверенное лицо сможет передоверять квартиру другим людям и получать арендную плату.

Генеральную доверенность имеет смысл оформлять только на близких знакомых или профессионалов с опытом, в которых собственник жилья полностью уверен. Специальная доверенность часто оформляется на риелтора.

Срок действия. В законодательстве не установлен максимальный и минимальный срок, на который выдаётся доверенность. Но стороны могут прописать в документе, что он действителен, пока доверитель её не отменит, или же указать нужный срок действия. В среднем на практике такие документы выдаются на срок от 3 до 5 лет.

Если конкретное условие не прописано, то в силу п. 1 ст. 186 ГК РФ «Срок доверенности» считается, что документ действителен в течение одного года. Разовая доверенность заканчивается сразу после заключения договора найма жилого помещения по доверенности, если в ней не указано другое условие.

Как отозвать. Доверенность прекращает своё действие сама по себе или в связи с отменой. Доверитель может отозвать документ в любое время, даже если срок, на который она выдавалась, не истёк. Например, изменились обстоятельства, и теперь помощь представителя не нужна.

Отзыв доверенности нужно заверить у нотариуса, причём не обязательно у того, кто её подписывал.

Доверитель не обязан сообщать об отзыве доверенности своему представителю. Можно обратиться с этим вопросом к нотариусу, он внесёт информацию в реестр доверенностей. В таком случае поверенный будет считаться извещённым об изменении на следующий день после того, как нотариус добавил данные в реестр (абз. 5 п. 1 ст. 189 ГК РФ). Поверенный должен вернуть доверенность хозяину квартиры или нотариусу.

В статье 188 ГК РФ «Прекращение доверенности» прописаны основания, по которым действие доверенности прекращается в обязательном порядке:

• доверитель или представитель умер, потерял полную дееспособность или объявлен безвестно отсутствующим;
• представитель отказался выполнять поручение доверителя;
• доверитель проходит процедуру банкротства и утратил право выдавать доверенности;
• срок действия доверенности истёк.

Если наступило одно из перечисленных обстоятельств, то обращаться к нотариусу и отзывать доверенность не нужно.

Какие документы нужны для оформления доверенности

Для оформления доверенности нужно подготовить документы собственности на объект. Также стороны должны предоставить нотариусу следующие данные:

• паспорта;
• перечень прав для поверенного;
• согласие супруга и других совладельцев, если объект является совместной собственностью.

Нотариус проверит все эти документы и заверит доверенность, вся процедура займёт 1-3 часа.

Что нужно прописать в доверенности: образец

В доверенности указываются четыре обязательных элемента, которые делают её действительной: 

• дату составления; 
• данные о доверителе;
• данные о представителе; 
• полномочия представителя.

Обязательно нужно прописать дату составления числом или прописью. От неё отсчитывается срок полномочий представителя.

К сведениям о доверителе и представителе относятся их фамилии, имена и отчества, даты и места рождения, паспортные данные и адреса регистрации.

Полномочия представителя — это права, которые передаёт доверитель. Главное требование к ним — быть законными, осуществимыми и конкретными. Например, представитель может получать деньги за хозяина квартиры, но не имеет права распоряжаться ими по своему усмотрению.

Желательно указать в доверенности срок её действия, но, как мы писали выше, это не обязательный пункт. Также при желании можно отметить в документе порядок передоверия.

Обычно представитель имеет право совершать действия по доверенности лично. Но если включить условие о передоверии, то представитель сможет дать другому человеку полномочия представлять по доверенности интересы хозяина квартиры.

Что ещё важно помнить про передоверие:

• в доверенности должно быть прямо написано, что она выдаётся с правом передоверия. Если такой отметки нет, то представитель не имеет права передать свои полномочия другому лицу;
• доверенность, которая выдана в порядке передоверия, должна быть нотариально заверена.

Сколько стоит оформление доверенности

За оформление доверенности собственник квартиры должен заплатить государственную пошлину. Её размер установлен в пп.1 п.1 ст. 333.24 НК РФ «Размеры государственной пошлины» и составляет 200 рублей.

Размер госпошлины не зависит от количества лиц, на которых оформляется документ, но увеличивается соразмерно с числом доверителей. То есть, если представителей два, а доверитель один, то он заплатит 200 рублей. Если же доверенность выдаётся от имени двух доверителей, то размер пошлины составит 400 рублей, от имени трёх — 600 рублей и так далее.

Оплатить пошлину можно наличными или безналичным переводом, у нотариуса, в банке или через онлайн-сервис.

Как оформить договор аренды квартиры по нотариальной доверенности

Возвращаемся к оформлению договора аренды квартиры в случае, если от лица собственника выступает его представитель по доверенности. Напоминаем, что в тексте договора в этом случае всё равно должен быть указан владелец недвижимости, а не поверенный. Все права и обязанности по заключаемому договору возникают у него согласно статье 182 ГК РФ. Представитель в данном случае просто подписывает договор за владельца на основании доверенности.

При заключении договора представитель обязан предоставить:

• документы на собственность, подтверждающие право владельца распоряжаться ей (свидетельство о регистрации прав собственности на недвижимость);
• паспорт представителя.

Копии документов, в том числе доверенности, рекомендуется заверить и приложить к договору аренды.

В остальном аренда по доверенности не отличается от сделки непосредственно между собственниками, поэтому использовать можно любой образец договора, содержащий необходимые пункты.

Формально речь идёт о договоре найма жилого помещения. На самом деле «аренда» означает участие в сделке юридического лица, однако в обиходе договор найма квартиры тоже называют договором аренды.

Для оформления договора аренды квартиры арендатор имеет право попросить представителя доверителя показать доверенность, а затем проверить:

1. содержатся ли данные о ней в Федеральной нотариальной палате;
2. не истёк ли срок действия;
3. совершает ли представитель только те действия, которые прописаны в доверенности.

Дополнительно наниматель квартиры может заказать выписку из ЕГРН на квартиру и сверить данные о собственнике из выписки с теми, что указаны в доверенности.

Заказать выписку можно в МФЦ, тогда она будет составлена в бумажном виде, или на портале «Госуслуги» и сайте Росреестра онлайн. Срок подготовки документа — 5 рабочих дней, стоимость — 460 рублей за выписку на бумаге, 290 рублей — за электронный вариант.

Отметим, что с 1 марта 2023 года выписку с данными о собственнику жилья сможет заказать только он сам. Другие заявители смогут получить эти данные только с его согласия.

Подведём итог

Обобщим, что нужно запомнить об оформлении доверенности на аренду квартиры.

1. Для любых сделок с чужой недвижимостью требуется нотариально заверенная доверенность.
2. Подготовить документ можно самостоятельно — написать от руки или распечатать — или делегировать нотариусу.
3. В ряде случаев доверенность имеет право подписать не нотариус, а другое должностное лицо — например, руководитель медучреждения, где лечится военнослужащий.
4. В зависимости от того, какие полномочия хозяин квартиры хочет передать своему представителю, он оформляет разовую, специальную или генеральную доверенность.
5. Информация о документе вносится в реестр доверенностей, чтобы арендатор мог проверить её подлинность.
6. Такой тип документа можно выдать на любой срок, прекращает своё действие он сам по себе или в связи с отменой.

Фотография на обложке: Drazen Zigic (Freepik)