Долевая собственность супругов: что надо знать

При вступлении в брак люди обычно настроены позитивно, из-за чего мало кто сразу заключает брачный контракт и «подстилает соломку» на случай, если отношения окажутся неудачными и дойдут до развода. Поэтому если конфликт всё же возникает, представление супругов о том, кому принадлежит квартира или другое имущество, может оказаться неверным. Оно вполне может оказаться «общим», даже если при покупке его оформляли на одного из супругов.

В статье разбираем, что такое совместная и долевая собственность супругов — чем она отличается и как перевести недвижимость из одного статуса в другой.

Разновидности общей собственности

Право собственности на недвижимость может быть оформлено на одного человека, и тогда его называют индивидуальным, а может на несколько людей — в таком случае она становится общей собственностью. Последняя бывает совместной или долевой.

Совместная собственность — это владение имуществом сообща, без разделения его на части. Все решения об использовании жилья либо распоряжении им (продаже, сдаче в аренду, помещении под залог и т.п.) принимаются владельцами вместе. Для заключения сделки понадобятся нотариально заверенные согласия сособственников.

Юридическое оформление совместного имущества возможно только на членов одной семьи — супругов и их детей.

Совместное владение предполагает полное согласие в отношении каких-либо действий с квартирой, но на практике это не всегда достижимо. При возникновении конфликтов проводят выдел супружеской доли, после чего имущество переходит в долевую собственность.

Долевая собственность подразумевает, что у каждого из собственников квартиры есть право на свою долю (часть), которой можно распоряжаться с большей свободой. 

Например, собственнику доли нужно согласие совладельцев для сдачи доли в аренду (ст. 246 ГК РФ), но для продажи или обмена доли согласие не понадобится (ст. 250 ГК РФ). Вместо этого у совладельцев есть преимущественное право на выкуп доли: перед сделкой продавец должен письменно уведомить совладельцев об условиях продажи и выждать месяц. Если по истечении срока никто не изъявит желания выкупить долю, её можно продать посторонним.

Долевая собственность оформляется как на родственников, так и на посторонних людей.

Какое имущество считается совместным

Совместная собственность — это всё, что приобретено в браке (ст. 34 СК РФ). Если имущество числилось за кем-то до брака или было подарено (унаследовано) во время брака, оно считается личным (ст. 36 СК РФ). Но есть нюанс: если во время брака второй супруг вкладывал значительные средства в это имущество, оно становится совместным (ст. 37 СК РФ).

Пример: муж оформил ипотеку на квартиру до брака, но погашение кредита пришлось на период совместной жизни, и в этом случае квартира также будет считаться совместной собственностью. 

Другой пример: дом был в собственности жены до вступления в брак, но после свадьбы муж заменил крышу, сделал капитальный ремонт или законную перепланировку — в таком случае имущество станет совместным.

Есть и обратные ситуации. Например, если квартиру купили во время брака, но деньги на покупку перевели родители одного из супругов — тогда квартира будет считаться личным имуществом этого супруга. Если же основная сумма оплачивалась из общего бюджета супругов, квартира будет числиться в совместной собственности.

Как появляется общая долевая собственность супругов

Долевая собственность может появиться после:

• приватизации квартиры: количество долей будет равно числу зарегистрированных в квартире;
• раздела совместной собственности: количество долей определяется на основании брачного контракта, соглашения о разделе имущества или решения суда;
• покупки: доли супругов при приобретении квартиры определяются по взаимному согласию (чаще всего это две равные доли) либо по количеству детей при их наличии (тогда долей три или более).

Как разделить общую совместную собственность на долевую

Совместное имущество можно разделить во время брака и при разводе. Основания для этого могут быть следующие:

• брачный контракт (гл. 8 СК РФ): документ подписывают по обоюдному согласию до или во время брака;
• соглашение об определении долей в собственности: документ подписывают также по обоюдному согласию во время брака или после развода;
• решение суда о разделе имущества: чаще всего в суд обращается один из супругов, если не удалось прийти к согласию мирным путём. Второй вариант — суд может принять решение о разделе по иску кредитора в случае, если один из супругов должен внушительную сумму и его личного имущества не хватает для погашения долга.

Как делится совместное имущество при разводе

Брачный контракт или соглашение об определении долей позволяют разделить совместную собственность в любой пропорции — главное, чтобы результат устраивал обе стороны.

Определение долей в общем имуществе супругов через суд изначально предполагает деление на равные доли, но суд может отступить от этого правила с учётом интересов несовершеннолетних, вложения личных средств со стороны одного из супругов или других ситуаций (ст. 39 СК РФ, ст. 254 К РФ).

Например, суд может снизить размер доли одного из супругов, если он длительное время не работал без уважительной причины или пытался продать часть общего имущества без согласия второго супруга.

Суд учитывает всё совместное имущество супругов. При наличии нескольких квартир или домов их не будут делить на две части: каждому из супругов достанется по отдельному жилью, а если они не равноценны, владелец более дорогой недвижимости выплатит разницу.

Брачный договор и соглашение о разделе имущества — что выбрать

Определение долей в совместной собственности или выделение части совместной собственности в индивидуальную могут обеспечить и брачный договор, и соглашение о разделе имущества. Оба документа действительны только в случае, если их заверил нотариус.

Вот главные отличия этих документов

Время заключения. Брачный договор заключают до регистрации отношений или в период брака, соглашение — во время брака или после развода.

Форма собственности. В брачном договоре можно выбирать любую форму частной собственности — совместную, долевую или индивидуальную. В соглашении — только долевую и индивидуальную.

Время приобретения имущества. В соглашении можно устанавливать правила только для имущества, которое уже находится в собственности на момент подписания документа. Брачный договор подразумевает возможность определить форму собственности и для имущества, которое супруги будут приобретать в будущем — во время совместной жизни.

Другое. В брачном договоре допустимо оговаривать дополнительные условия: например, можно закрепить за каждым из супругов определённый тип расходов или участие в личных доходах.

Чаще всего брачный договор составляют «на берегу», перед заключением брака, и стараются предусмотреть в нём возможные конфликты и их решения. Выдел доли в совместно нажитом имуществе супругов через соглашение о разделе чаще происходит уже при возникновении спорной ситуации.

Как составить соглашение о разделе имущества

В законе не установлена строгая форма соглашения, но оно обязательно должно быть оформлено в письменном виде и заверено у нотариуса (ст. 38 СК РФ).

Как правило, в соглашении указывают следующие данные:

• паспортные данные супругов — ФИО, серия и номер документа и прописку;
• находятся ли стороны в браке на текущий момент или уже развелись. В последнем случае следует указать номер и дату свидетельства о разводе;
• цель соглашения — установить принадлежность имущества;
• описание имущества — адреса, кадастровые номера, площадь, количество комнат, время приобретения, текущий юридический статус, обременения;
• описание самого раздела — перевод недвижимости в долевую собственность с указанием размера долей, передача квартиры или дома одному из супругов с возможной выплатой; компенсации другому, раздел дома «в натуре» с подробным описанием каждой части;
• срок, за который соглашение вступит в законную силу (конкретная дата или привязка к какому-то событию — например, подписанию документов на развод);
• дата подписания и подписи сторон.

Коротко о главном

Общая собственность супругов может быть как совместной, так и долевой. Во время брака вид собственности часто не принципиален, но при разводе нужно определить долю каждого. Выделение и распределение долей между супругами возможно с помощью брачного контракта, соглашения о разделе имущества или через суд.