Договор купли-продажи земельного участка: как всё предусмотреть

Сделка купли-продажи земельного участка обязательно оформляется договором между продавцом и покупателем. Рассказываем, на что обращать внимание, как грамотно оформить договор при продаже земельного участка для ИЖС и что с этим документом делать потом. В первую очередь эта статья будет полезна для тех, кто собирается продать свой земельный участок. 

Какой участок нельзя продать

Перед тем, как приступать к составлению договора, стоит убедиться, что его предмет — земельный участок — в принципе может быть продан. Можно ли продать ваш участок? Проверьте себя по нашему чек-листу.

Участок поставлен на кадастровый учёт?

По закону продать участок, не зарегистрированный в ЕГРН, нельзя. Если вы владеете земельным наделом, который по каким-либо причинам ещё не поставлен на кадастровый учёт, это нужно исправить до заключения договора.

Вы собственник участка?

Чтобы продать земельный участок или долю в нём, вам нужно будет подтвердить право собственности на недвижимость. Нельзя продать землю, которая находится у вас в пользовании или пожизненном наследуемом владении. Если участок в аренде, его нужно сперва выкупить у арендодателя и оформить в собственность. 

Участок с обременением продать можно, но придётся снизить цену. Кроме того, подобная сделка может быть связана с особыми условиями или потребовать дополнительных документов (разрешений, согласований). Например, при ипотеке нужно получить согласие банка на продажу участка, который является предметом залога, а если вы сдаёте землю в долгосрочную аренду, преимущественное право выкупа участка принадлежит действующему арендатору.

Зачастую продавцу выгодно сперва снять обременение (если это возможно) и лишь после этого выставлять участок на продажу. Если же снять обременение нельзя, продавец обязан уведомить о нём покупателя, а это наверняка отразится на стоимости земли.

Требования к договору купли-продажи земельного участка

При оформлении покупки недвижимости через договор купли-продажи земельного участка документ по закону должен быть заключён в письменной форме. Устные договорённости между продавцом и покупателем юридической силы не имеют. Не подойдут и письменные документы, которые договором не являются — например, электронные письма, в которых вы с покупателем обсуждаете условия сделки.

Форма документа в этом случае принципиальна. Если её нарушить, Росреестр может отказать в регистрации сделки. А вот способ письменного изложения ваших договоренностей значения не имеет: текст договора можно набрать на компьютере, распечатать и поставить подписи. Можно вписать необходимые данные от руки в распечатанный бланк (используя ручку с синей, фиолетовой или чёрной пастой). Подойдёт даже полностью рукописный вариант. 

Главное, чтобы в результате у вас было 3 полностью идентичных экземпляра договора: по одному для каждой из сторон и один — для Росреестра. И все они должны быть подписаны продавцом и покупателем (либо их представителями — например, если одной из сторон сделки выступает несовершеннолетний или если сделка совершается по доверенности). 

Заверять обычный договор купли-продажи земельного участка у нотариуса не нужно, но есть исключения. Без нотариуса не обойтись, если:

• собственник продаваемого участка не достиг совершеннолетия или недееспособен;
• участок находится в общей собственности, и только один из собственников продаёт свою долю (если доли продают все собственники одновременно, по одной сделке, нотариус не потребуется).
  

Единого обязательного стандарта (формата) для договора купли-продажи земельного участка нет, но, чтобы такой договор считался заключённым, а сделка — состоявшейся, важно соблюсти установленные Гражданским кодексом РФ обязательные требования к нему. Ниже о них подробнее. 

Чёткое описание предмета договора

Из договора должно быть понятно, какой именно земельный участок продаётся: где он расположен, какова его площадь, кадастровый номер, категория земель и вид разрешённого использования. Если в документе нет сведений, по которым можно однозначно и определённо установить продаваемую недвижимость, такой договор не будет считаться заключённым. 

Тут самое время вспомнить и о требовании Земельного кодекса РФ, по которому продаже подлежит лишь земельный участок, стоящий на кадастровом учёте. Покупатель может запросить у вас выписку из ЕГРН или самостоятельно проверить сведения об участке, воспользовавшись электронным сервисом Росреестра. 

Обязательное указание цены договора

Без этого пункта заключить договор тоже нельзя. Цену допустимо назначать за участок в целом или за единицу площади (например, за одну сотку). Во втором случае цена договора будет определяться, исходя из фактической площади земельного надела (которая, как вы помните, обязательно должна быть указана в документе) путем её умножения на стоимость единицы этой площади. 

Допустим, вы продаёте участок площадью 10 соток, а в договоре указываете стоимость 1 сотки земли. Цена договора в этом случае будет определяться как стоимость 1 сотки × 10. Так сделать можно. А вот совсем не указывать цену закон запрещает, без неё договор считается не заключённым. 

Что ещё обязательно должно быть в договоре купли-продажи земельного участка

Договор стоит составлять максимально подробно, чтобы исключить любые недоразумения, а если есть необходимость закрепить намерения сторон до сделки, есть смысл в заключении предварительного договора купли-продажи квартиры. Помимо обязательных сведений для идентификации участников сделки и её предмета, полезно зафиксировать в этом документе все устные договорённости сторон (конкретные сроки, дополнительные условия, особенности участка — важным может оказаться любой нюанс). Если в будущем у вас с покупателем возникнут какие-то разногласия, грамотно составленный договор поможет разрешить их, отстоять свою позицию и избежать убытков. 

Данные участников сделки

В тексте договора обязательно указываются сведения о продавце и покупателе: фамилия, имя, отчество, паспортные данные и адрес места жительства. Из документа должно быть понятно, кто именно продаёт, а кто покупает участок, и корректно указаны данные сторон.

Ошибка в написании фамилии, неправильный адрес или цифра в паспортных данных — любая неточность спровоцирует вопросы к документу при регистрации перехода права собственности. Придётся писать дополнительные соглашения, тратить время и нервы на исправления. Лучше сразу проверить все пункты при составлении и подписании договора.

Сведения о правоустанавливающих документах 

В договоре нужно указать основания, по которым вы приобрели право собственности на продаваемый участок, и реквизиты документов, которые это подтверждают.

Права и обязанности участников сделки

Главные обязательства, которые фиксируются в договоре, вытекают из самой сути сделки: продавец обязуется передать покупателю продаваемую недвижимость, а покупатель обязан оплатить её в полном размере и принять (подписать передаточный акт).

Пункт 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ устанавливает, как именно продавец передаёт недвижимость в собственность покупателю. По этой норме стороны подписывают именно передаточный акт или иной документ о передаче. Договор купли-продажи таким документом не является, что подтверждено и судебной практикой. То есть вам нужно дополнительно составить и подписать акт приёма-передачи земельного участка. Он возьмёт на себя роль приложения к договору и подтвердит его исполнение участниками сделки. 

А вот срок фактической передачи участка в договоре указывать можно и даже нужно: подписать передаточный акт стороны вправе как до регистрации перехода права собственности к покупателю, так и после. Также можно договориться о дополнительных гарантиях и ответственности участников сделки: например, установить размер неустойки в случае нарушения сроков передачи участка.

Особенности продаваемого участка и другие существенные сведения о нём

Здесь покупатель должен узнать у продавца об обременениях, установленных ограничениях, особенностях соседних участков. Более того — даже о свойствах почвы. Например, если каждый год по весне участок затапливает паводком или по соседству были захоронены токсичные отходы, лучше этого не утаивать. Сказать об этом — обязанность продавца.

Надо понимать, что подобные факты всё равно рано или поздно вскроются, и у покупателя появится законное право требовать расторжения договора и возмещения убытков либо уменьшения цены договора. Причём если он докажет, что недостаток был не очевиден при покупке, а продавец специально утаил или исказил информацию, суд будет на стороне покупателя, так что скрывать что-либо важное при продаже участка просто невыгодно.  

Чтобы у покупателя впоследствии не было возможности заявить, что он чего-то не знал или был намеренно введён в заблуждение, в договоре полезно отметить все недостатки или особенности участка, способные повлиять на его использование. Помните, что устные договорённости юридической силы не имеют — фиксируйте всё в документе. 

Если никаких обременений и ограничений нет (то есть участок не находится в залоге или под арестом, не является предметом текущего судебного разбирательства, никому не подарен, не продан, не передан в аренду и т.д.) — это тоже лучше прямо прописать в тексте договора. Тем самым продавец подтверждает, что не скрывает существенную информацию (потому что скрывать ему нечего), а покупатель — что он знает об отсутствии препятствий к сделке.

Порядок и условия расчётов

Детальное описание сроков, порядка и условий расчёта по договору — гарантия того, что сделка пройдёт комфортно для обеих сторон. Обычно эти условия прописываются в том же разделе, что и цена договора. 

Оплата по договору может быть безналичной (например, с использованием аккредитива) или наличными деньгами (в этом случае для безопасности обычно арендуют банковскую ячейку). Покупатель может оплатить сразу полную стоимость договора, а может договориться с продавцом о рассрочке. 

Если сделка откладывается, её участники могут заключить предварительный договор купли-продажи, включив в него соглашение о задатке. Цель — обеспечить гарантии будущей сделки (срок подписания основного договора обязательно указывается в предварительном, это его существенное условие). 

Предварительный договор купли-продажи потребуется также при покупке земельного участка в ипотеку. Ведь у сторон есть как минимум одна причина отложить сделку: нужно дождаться одобрения ипотеки банком. А банку нужен документ, подтверждающий намерение сторон заключить сделку, под которую берётся ипотечный кредит.

Продавец подписывает предварительный договор и получает задаток — так он может быть уверен, что у покупателя серьёзные намерения. Если покупатель откажется от сделки, задаток останется у продавца. В свою очередь, покупатель знает, что приглянувшийся ему участок не продадут кому-нибудь другому, а если что-то пойдёт не так, его неудобства компенсируются. Ведь при отказе продавца от сделки он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.  

Задаток возвращается покупателю, если сделка не может состояться по объективным причинам, а также в том случае, если стороны договорились расторгнуть предварительный договор по обоюдному согласию.

Какие условия нельзя указать в договоре

Закон предусматривает и то, какие условия нельзя указать в договоре. Вернее, написать их можно, но они в любом случае будут юридически недействительными. А наличие в тексте документа недействительных по закону условий усложнит регистрацию сделки.

Стороны не имеют право договориться о том, что:

• продавец имеет право по своему желанию выкупить проданный участок обратно в свою собственность;
• покупатель не может свободно распоряжаться приобретённым участком и совершать сделки с ним;
  
• продавец не несёт ответственности, если третьи лица заявят о правах на проданный участок.
  

Какие документы нужны для заключения договора

Чтобы подготовить и подписать договор купли-продажи земельного участка, участникам сделки потребуются:

• паспорта или заменяющие их документы;
• документы, подтверждающие право собственности продавца на земельный участок;
  
• выписка из ЕГРН (это не обязательный документ, он не является условием заключения договора, но если продавец может предъявить актуальную выписку, это заметно упрощает переговоры, поскольку в документе указаны все существенные сведения о недвижимости, включая данные об обременении).
  

В зависимости от обстоятельств сделки могут понадобиться дополнительные документы:

• нотариальная доверенность, если вместо участника сделки договор подписывает его представитель;
• согласие органа опеки, если продавец несовершеннолетний и младше 14 лет;
  
• согласие родителей (опекунов, попечителей), если продавец несовершеннолетний в возрасте 14-18 лет;
  
• согласие банка, если участок приобретён по ипотеке и находится в залоге;
  
• письменные согласия остальных собственников, если продаётся доля в общей собственности;
  
• нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на сделку, если продаваемый участок приобретён в браке и является совместной собственностью супругов (при заключении договора этот документ обычно не требуется, но он понадобится при регистрации перехода права собственности в Росреестре, поэтому разумно позаботиться о нём заранее, попутно устранив возможные сомнения покупателя).
  

Регистрация договора купли-продажи земельного участка в Росреестре

Договор подписан — что дальше? Означает ли это, что сделка совершена и у земельного участка теперь новый хозяин? Нет, не означает. Теперь переход права собственности нужно зарегистрировать в Росреестре. Пока этого не произошло, владельцем земли по-прежнему будет продавец.

 Для регистрации в Росреестре потребуются:

• заявление о государственной регистрации права (заполняется при подаче документов);
• паспорта или заменяющие их документы продавца и покупателя либо нотариальная доверенность, если документы на регистрацию подаются через представителя;
  
• договор купли-продажи земельного участка в 3 экземплярах;
  
• иные документы (согласие органа опеки, родителей, банка, супруга (супруги), остальных собственников), если имеются соответствующие основания.
  

За регистрацию необходимо заплатить государственную пошлину — 350 рублей. Квитанцию об оплате прикладывать к заявлению не нужно (см. пункт 7 закона), но заявитель вправе это сделать по своей инициативе.

Подать документы можно лично или через своего представителя (по нотариальной доверенности), на бумажном носителе (через ближайший МФЦ) либо в электронном виде (через сервисы Росреестра).

Справиться с подготовкой договора купли-продажи земельного участка и регистрацией перехода прав по нему можно самостоятельно, без участия юристов или риелторов. Главное — учитывать все нюансы, чтобы не усложнить себе сделку.