Договор аренды на срок более года: нужно ли его регистрировать и как это сделать

Договор аренды длительностью больше 12 месяцев считается долгосрочным. Такой договор позволяет арендатору спокойно развивать бизнес или жить в арендованной недвижимости, зная, что через год съезжать не придётся. Для арендодателя долгосрочный договор также выгоден — это гарантия постоянного дохода. Пока соглашение актуально, не нужно искать других арендаторов: квартира или офис будет приносить деньги.

ГК РФ требует регистрировать в Росреестре все сделки с недвижимостью. Исключение есть только для договоров аренды длительностью до года, даже если они продлеваются на неопределённый срок — их достаточно подписать. А для договоров, срок действия которых свыше 1 года, регистрация обязательна. Незарегистрированный долгосрочный договор действует только для самих участников сделки: его можно предъявить в суде, если собственник подаст в суд на арендатора, но для налоговой, лицензирующих органов или наследников владельца жилья по закону такой бумаги не существует.

Для чего нужна регистрация договора аренды больше года 

Долгосрочный договор считается заключённым со дня его регистрации. Закон определяет 3 условия, при которых сведения о договоре аренды и найма жилья нужно отправлять в ЕГРН.

1. Договор аренды жилой недвижимости, в том числе по соглашению о найме социального жилья, длительностью более 1 года (ст. 674 ГК РФ).
2. Один из участников сделки — юрлицо, срок действия договора — больше 1 года (ст. 609 ГК РФ). 
3. Стороны решили повысить цену аренды, внести другие изменения в зарегистрированный договор или прекратить его раньше срока. Обновлённые данные необходимо зафиксировать в допсоглашении или новом договоре, а затем внести данные о нём в ЕГРН (ст. 452 ГК РФ).

Если продолжительность договора меньше года, и документ предусматривает финальный выкуп недвижимости, передавать информацию о нём не надо. Только когда арендатор совершит все взносы и недвижимость перейдёт в его собственность, данные об этом нужно будет передать в Единый госреестр. При этом регистрируется только переход права собственности, а не сам договор аренды (п. 3 ст. 609 ГК РФ, п.1 551 ГК РФ).

Договор можно не регистрировать, если включить в него пункт о неопределённом сроке аренды. Чтобы расторгнуть такой договор, арендодателю нужно будет заранее отправить уведомление о прекращении договорных отношений. Как правило, сделать это нужно за 30 дней.

Что будет, если договор аренды больше года не зарегистрировать

Закон не устанавливает сроки оформления договора аренды в ЕГРН. Даже если стороны придут в Росреестр через полтора года после подписания соглашения, их не заставят платить штраф. Но отсутствие регистрации ограничивает права участников долгосрочного договора. 

Например, владелец недвижимости может продать её другому хозяину или уйти из жизни, и новый хозяин квартиры не обязан придерживаться условий незарегистрированного договора. Он может предложить жильцу или арендатору новый договор с гораздо более высокой стоимостью аренды или строгими условиями. При наличии записи о переходе права собственности в ЕГРН новому арендодателю придётся следовать условиям договора до завершения его срока.

Если же, например, арендатор — юридическое лицо — захочет вычесть сумму арендных платежей из базы при расчёте налога на прибыль, сделать это без зарегистрированного соглашения он не сможет. 

В нежилой недвижимости, арендованной по незарегистрированному договору, арендатор не сможет открыть бар или частный детский сад. Чтобы получить разрешение на эти и другие лицензируемые виды деятельности, потребуется предоставить документ, подтверждающий наличие необходимых площадей — свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН или зарегистрированный договор аренды.

Без регистрации не изменится только обязанность уплаты налогов. Если квартиру сдаёт самозанятый, он должен платить 4 или 6% от дохода, если физическое лицо, которое не платит НПД, — 13%.

Документы для регистрации договора аренды более 1 года

Чтобы зарегистрировать долгосрочный договор, один из участников сделки может обратиться в МФЦ или ближайшее отделение ЕГРН со следующими документами. 

• Договор аренды в 3 экземплярах и акт приёма-передачи, подписанные участниками сделки.
• Заявление по форме, утверждённой Приказом МЭР РФ № 920.
• Для частных лиц — паспорта, для предприятий и ИП — правоустанавливающие документы (ИНН, учредительные документы, выписка из ЕГРЮЛ).
• Если в сделке участвуют представители, каждый из них должен подтвердить свои полномочия нотариальной доверенностью.
• Копия свидетельства или выписка из ЕГРН, подтверждающая право арендодателя на недвижимость.
• Квитанция об оплате пошлины или платёжное поручение. 

Компания должна оплатить госпошлину через расчётный счёт юрлица, ИП — в банке по квитанции или переводом, физическое лицо — в банке, на сайте Госуслуг, в терминале или окне приёма в МФЦ. Пошлину оплачивает сторона, которая подаёт заявление. Для компании стоимость пошлины составит 22 000 рублей, для граждан и ИП — 2000 рублей (п. 22 ст. 333.33 НК РФ). Если с заявлением обращаются обе стороны, каждая оплачивает по 50% от государственной пошлины: физическое лицо — 1000 рублей, компания — 11 000 рублей. 

Подать заявление на регистрацию в отделении МФЦ можно, если оно расположено в том же регионе, что и объект недвижимости. Если участники сделки находятся во Владивостоке, а недвижимость — в Красноярске, нужно обращаться в отделение с экстерриториальным приёмом — там регистрируют сделки вне зависимости от локации объектов. 

Также пакет документов можно отправить в Росреестр по почте заказным письмом. А если у обоих участников сделки есть электронные подписи, они могут с их помощью подать заявку на сайте Росреестра. К инвалидам I и II групп, а также к ветеранам ВОВ сотрудники Росреестра могут приехать на дом — для этого нужно только оставить запрос по телефону.

Дополнительные документы для особых обстоятельств

Прежде чем зарегистрировать договор аренды, Росреестр будет проверять документы и юридическую чистоту сделки. В сложных случаях, описанных ниже, для подтверждения законности потребуются дополнительные документы. 

• Собственник недвижимости — несовершеннолетний или недееспособный человек. Недееспособному или ребёнку младше 14 лет к пакету документов потребуется добавить разрешение органов опеки на сделку. А если ребёнку от 14 до 18 лет, потребуется согласие опекунов или родителей, заверенное у нотариуса.
• Арендуется часть здания, офиса или квартиры без отдельного кадастрового номера. Росреестру потребуется поставить помещение на временный кадастровый учёт, для этого нужен его технический план. Его должен составить кадастровый инженер с соответствующей квалификацией, входящий в официальный реестр.
• Дом или квартира куплены в браке. Такой объект считается совместной собственностью мужа и жены, поэтому для сдачи его в аренду необходимо согласие второго супруга, причём нотариально заверенное. Если недвижимость куплена до брака или по брачному договору принадлежит только одному из супругов, необходимо указать это в заявлении.
• Арендатор — юридическое лицо, сумма платежей за полный срок аренды превышает 25% от стоимости имущества предприятия. Такая сделка называется крупной, поэтому к пакету документов нужно приложить протокол собрания совета директоров юридического лица с одобрением сделки.
• Квартиру, дом или офис приобрели в ипотеку, объект находится в залоге. В таком случае нужно получить письменное согласие банка на сдачу в аренду.

Сроки регистрации договора аренды

В день регистрации сведения о сделке вносятся в Единый реестр недвижимости, в этот момент договор считается заключённым. Срок регистрации и учёта соглашения зависит от способа подачи документов. 

Если прийти в Росреестр лично или подать заявление на сайте органа, срок составит 7 рабочих дней; если обратиться МФЦ, придётся подождать до 9 дней; если совместить регистрацию договора с постановкой недвижимости на временный кадастровый учёт, срок увеличится до 12 дней (ст. 16 Закона №218-ФЗ). Долгосрочный договор найма жилого помещения должны зарегистрировать за 5 рабочих дней (п. 8 ст. 51 Закона № 218-ФЗ). Если отправлять документы почтой, к указанным срокам нужно добавить несколько дней на доставку письма.

Что делать, если приостановили регистрацию договора аренды свыше 1 года 

Случается, что регистрацию приостанавливают или сотрудники Росреестра отказывают в ней. Обычно об этом сообщают по телефону, электронной почте или в SMS. Чтобы узнать точную причину приостановки или отказа, лучше получить бумажное уведомление в Росреестре. Для возобновления процесса регистрации потребуется предоставить дополнительные документы или исправить недочёты. 

• Собственник — физическое лицо — запретил проводить сделки с недвижимостью без своего участия, а заявление подавал его представитель или арендатор. Заявление на регистрацию потребуется подать при личном участии арендодателя. Если присутствовать лично не получается, владелец может отменить запрет на регистрационные действия, подав заявление в Росреестр. 
• Сотрудник Росреестра нашёл несоответствия или недочёты в документах. Ошибки нужно исправить, на это даётся 3 месяца с момента первой подачи. Если ошибок в документах так много, что исправить их за 3 месяца не получится, можно подать заявление о приостановке регистрационных действий на полгода. 
• Предоставлен неполный комплект документов. Чтобы возобновить процедуру регистрации, потребуется вновь предоставить весь пакет бумаг, включая недостающие.
• На плане в техническом паспорте объекта недвижимости присутствуют «красные линии» — зафиксированные инспекцией БТИ несоответствия схемы и реального состояния помещения. Собственник жилья должен узаконить выполненные работы, воспользоваться услугами кадастрового инженера для обследования помещения, оформить новый технический план и обратиться с ним в Росреестр. Если проблемы возникли в нежилом объекте в многоквартирном доме, его владельцу нужно будет получить техническое заключение и согласовать проект в муниципальных органах.

Как составить договор аренды квартиры на год, который зарегистрируют с первого раза 

Юридически грамотное соглашение учитывает следующие моменты. 

• Договор составлен в письменной форме и подписан всеми участниками.
• В договоре указаны все существенные условия: предмет (объект недвижимости), срок действия, сумма ежемесячной арендной платы и порядок её уплаты, условия использования объекта, права и обязанности сторон.

Также перед регистрацией важно проверить:

• документы владельца, подтверждающие право собственности на недвижимость;
• если за арендодателя договор подписывает представитель, выяснить, действует ли его доверенность и нет ли у собственника запрета на регистрацию сделок с недвижимостью без его личного присутствия. Узнать про запрет можно, заказав выписку из ЕГРН;
• если помещение находится в залоге или куплено в ипотеку, нужно убедиться, что банк разрешает сделку;
• если арендодатель находится в браке, важно выяснить, не куплена ли квартира после заключения брака и даёт ли супруг разрешение на сделку.

Действия с договором аренды свыше 1 года после регистрации 

Любые изменения и допсоглашения к зарегистрированному договору тоже нужно регистрировать. 

Когда срок аренды завершится, нужно обратиться в Росреестр, чтобы снять обременение с объекта. Для этого надо предъявить соглашение о прекращении договора, подписанное обеими сторонами, и заявление.

Если стороны решили расторгнуть договор аренды до окончания его срока, необходимо составить соглашение и зарегистрировать окончание договора. Для этого в Росреестр подают заявление, приложив соглашение и акт приёма-передачи. В 2023 году стоимость пошлины за регистрацию расторжения уменьшили: сейчас она составляет 1000 рублей для бизнеса, а для граждан и ИП — 350 рублей.

Если арендодатель хочет повысить стоимость аренды, он может сделать это по соглашению с арендатором или в одностороннем порядке, если такая возможность указана в договоре. Дополнительное соглашение или новый договор с изменёнными данными нужно будет зарегистрировать.

Краткие выводы

• Сведения о договоре аренды, заключённом на срок более 12 месяцев, нужно внести в ЕГРН. Условия документа начинают действовать в момент регистрации в Росреестре.
• Если договор аренды недвижимости на срок более года не зарегистрировать, наследники владельца не будут его исполнять, а арендатор не сможет вычесть сумму арендных платежей из налогооблагаемой базы или получить лицензию на коммерческую деятельность в помещении. 
• Заявление можно подавать в МФЦ или Росреестр. Нужно оплатить госпошлину и взять с собой договор аренды, акт передачи, паспорта участников и доверенности представителя, учредительные документы юрлица, а также документы владельца на право собственности на недвижимость. 
• Дополнительные документы потребуются, если собственник несовершеннолетний или недееспособный, арендуется только часть дома или офиса, недвижимость куплена владельцем в браке, для компании-арендатора сумма арендных платежей превышает четверть от стоимости всего имущества или если объект недвижимости находится в залоге у банка. 
• Договор зарегистрируют за 7 дней, если обратиться в Росреестр, и за 9 дней, если прийти в МФЦ.
• Регистрацию могут приостановить, если собственник запретил выполнять сделки с недвижимостью без своего присутствия, предоставлены не все документы, в них есть несоответствия, недочёты или на плане объекта присутствуют красные линии. 
• После регистрации договора любые его изменения, допсоглашения и расторжение также необходимо регистрировать.