Договор аренды: как правильно оформить государственную регистрацию

Российское законодательство допускает оформление отношений между владельцами квартиры и жильцами в форме простого письменного договора. Чаще всего этого вполне достаточно, но бывают случаи, при которых необходима государственная регистрация договора. Давайте разберёмся, когда и как нужно регистрировать сделку в Росреестре.

Какие договоры подлежат регистрации

Для начала отметим, что договор аренды может быть краткосрочным и долгосрочным. Большинство сделок на рынке аренды оформлено на короткий срок — до года, потому что такие не надо регистрировать в Росреестре.

Если срок временного владения недвижимостью превышает один год — по закону нужно оформить обременение. Без регистрации же такой договор можно оспорить и признать недействительным. А если от оформления уклоняется арендатор, то сделка и вовсе может быть расторгнута. После заключения долгосрочного договора аренды подать документы на регистрацию надо в течение месяца.

Как подавать документы

Заявление на регистрацию может направить любая из сторон — как наниматель, так и собственник. Сейчас доступны два варианта подачи документов — лично или онлайн: 

• бумажное заявление подают в офисах «Мои документы»; 
• электронную версию отправляют через сайт Росреестра — потребуется электронная подпись. 

Какие нужны документы

Для регистрации договора нужно подтвердить условия сделки, права сторон договора на её заключение и саму возможность аренды квартиры. Вот что необходимо подготовить:

1. Документы, подтверждающие личность и полномочия сторон или их представителей:

• паспорт, если заявителем является физическое лицо;
• доверенность, если документы подаёт представитель;
• пакет учредительных документов и доверенность от имени компании, если заявитель юридическое лицо.
  

2. Заявление о государственной регистрации. Если пакет документов подаётся лично в офисе «Мои документы», его поможет заполнить сотрудник МФЦ.

3. Документы, подтверждающие право на заключение договора, если недвижимость не является собственностью арендодателя, а также нотариально заверенное согласие на сделку от супруга.

4. Договор аренды недвижимости. Количество экземпляров должно соответствовать количеству сторон в сделке.

Обязательные данные об условиях сделки, без которых договор могут не принять:

• данные для однозначного определения недвижимости: вид объекта, адрес, кадастровый номер, площадь, этажность; 
• условия и сроки аренды помещения;
• как оно будет использоваться (если это квартира, то в договоре указывают перечень лиц, которые будут в ней проживать);
• способы, периодичность и размер оплаты;
• условия расторжения договора.
  

5. Документ подтверждающий оплату госпошлины. Физические лица при обращении в МФЦ могут оплатить госпошлину через терминал, юридические — только с расчётного счёта. ИП могут выбирать их этих вариантов наиболее подходящий.

6. Если арендуемая недвижимость находится в залоге, то дополнительно понадобится согласие залогодержателя. Например, для квартиры, купленной в ипотеку, придётся предоставить письменное согласие банка.

Причины отказа

В течение пяти дней после того, как вы оформили все документы в соответствии с требованиями и подали полный пакет, запись о регистрации договора аренды будет внесена в ЕГРН. На договор также наносится соответствующая отметка о регистрации сделки в Росреестре.

По каким причинам могут отказать: 

• каких-то документов не хватает;
• есть правки, внесённые в документы от руки;
• наличие запрета на совершение сделки без присутствия владельца, если пакет документов подавали без него; 
• отсутствие письменного согласия залогодержателя или супруга;
• арест недвижимости, который влечёт запрет на сделки.

В случае выявления недочётов сотрудник Росреестра уведомляет заявителя о приостановке регистрации или об отказе.

Срок действия регистрации

Сделка регистрируется в Росреестре на тот срок, который указан в договоре. После окончания  этого периода арендные отношения прекращаются. Если срок не указан, то считается, что стороны заключили договор на 5 лет.

В случае, если стороны договорятся об изменениях условий договора в течение срока его действия, им понадобится подписать дополнительное соглашение и также зарегистрировать его в Росреестре, иначе новые договорённости не будут иметь юридической силы. Поэтому рекомендуем вам тщательно проверить все пункты договора перед тем как подавать его на регистрацию. 

Обратите внимание: госорганы не имеют права без заявлений вносить изменения в Росреестр. Поэтому окончание срока аренды не означает автоматическое погашение записи в ЕГРН. Чтобы внести изменения в реестр недвижимости, любая из сторон может подать заявление теми же способами, что и для регистрации договора.

Коротко о главном 

Договор аренды может быть краткосрочным и долгосрочным. Большинство сделок на рынке аренды оформлено на короткий срок — до года, потому что такие не надо регистрировать в Росреестре. После заключения долгосрочного договора аренды подать документы на регистрацию надо в течение месяца. В течение пяти дней после того, как вы оформили все документы в соответствии с требованиями и подали полный пакет, запись о регистрации договора аренды будет внесена в ЕГРН. В случае выявления недочётов сотрудник Росреестра уведомляет заявителя о приостановке регистрации или об отказе. 

_{Фото на обложке: Яндекс Аренда}