Дадут ли ипотеку, если есть кредит? Как повысить шансы на одобрение заявки

Распространенная ситуация: вы хотите взять ипотеку, но у вас уже есть потребительский кредит, который был оформлен на какую-то крупную покупку, или открытая кредитная карта, которой вы регулярно пользуетесь. Вы понимаете, что банку это вряд ли понравится, и сомневаетесь, что вашу заявку на ипотеку одобрят. Знакомо?

Давайте разберёмся, дадут ли ипотеку, если есть действующие кредиты, и что можно сделать, чтобы увеличить шансы на одобрение. Заодно выясним, какая информация для банка будет важной, а какая — не повлияет на его решение.

Ипотека при наличии кредита: есть ли шансы?

Да, шансы у вас однозначно есть. Рассматривая заявку на ипотечный кредит, банк выясняет, насколько потенциальный заёмщик соответствует целому ряду требований, и среди них наличие действующего кредита может оказаться не самым важным обстоятельством. 

Что будет учитывать банк:

• возраст;
• место работы и стаж;
• семейное положение и количество иждивенцев;
• доход;
• кредитную историю;
• наличие действующих обязательств (это могут быть не только кредиты, но и алименты, к примеру);
• возможное участие созаёмщиков;
• предполагаемый размер первоначального взноса;
• наличие имущества, которое можно предложить в качестве залога.

Повлиять на решение могут даже такие обстоятельства как долги по коммунальным платежам или большое количество штрафов за нарушение правил дорожного движения. Для банка подобные факты служат свидетельством недостаточной финансовой дисциплины, следовательно, возникает вопрос, будет ли такой заёмщик добросовестно относиться к платежам по ипотеке. 

Как видите, список длинный, и причин для отказа может оказаться немало. Поэтому прежде чем переживать, одобрят ли ипотеку с действующим кредитом, стоит убедиться, что нет проблем по остальным пунктам. 

Как возраст заёмщика влияет на одобрение ипотеки

У каждого банка свои требования к возрасту заёмщика по ипотеке, но большинство кредитных организаций отдают предпочтение тем, кто находится в пике трудоспособности — от 30 до 40-45 лет. Учёба уже позади, карьера на взлёте, до пенсии ещё далеко — такой заёмщик вполне может рассчитывать, что ему дадут ипотеку, даже если у него уже есть кредит. 

Молодым или пожилым будет сложнее: 20-летний студент с кредитной картой или 65-летняя пенсионерка, выплачивающая потребительский кредит, вызывают у банка намного больше сомнений в платёжеспособности. Для таких заёмщиков ипотека, если есть кредит, окажется под большим вопросом. 

Кому легче взять ипотеку — семейным или одиноким?

Однозначного ответа тут нет. Банк будет учитывать не сам факт семейного положения, а то, как это влияет на платёжеспособность. С одной стороны, супруги становятся созаёмщиками по ипотечному кредиту — и это хорошо: можно учесть совокупный доход семьи. К тому же появляется возможность воспользоваться льготной ипотекой с господдержкой, если семья соответствует условиям такой программы. 

С другой стороны, когда в семье есть дети, банк учитывает обязательные расходы на их содержание. Если к тому же один из супругов занимается воспитанием малышей и не имеет собственного дохода, получить одобрение заявки на ипотеку будет ещё сложнее, даже если других действующих кредитов нет. 

После всех обязательных выплат (включая предполагаемый платёж по ипотеке) у заёмщика должна оставаться сумма в размере не менее одного прожиточного минимума на каждого члена семьи. Понятно, что семье из двух работающих взрослых выполнить это условие будет проще, чем родителям с детьми, особенно, если работает только один из них. 

Какое значение имеет место работы и стаж

Эти параметры банк тоже рассматривает с точки зрения их влияния на платёжеспособность. Что будет в плюс:

• постоянное место работы с официальным трудоустройством;
• стаж от года и больше (из них не менее 3-4 месяцев на текущем месте работы);
• работа на крупном предприятии или в государственном учреждении.

Банку важно, чтобы основной источник дохода был надёжным и стабильным — это дополнительная гарантия того, что вы сможете платить по ипотеке, тем более, если при этом уже есть другие кредитные обязательства.

Из-за чего могут отказать в оформлении ипотеки:

• вы фрилансер с нестабильным доходом;
• вы трудоустроены неофициально (зарплата «в конверте») и не можете подтвердить свой доход;
• вы недавно стали ИП или самозанятым: молодой бизнес — это высокие риски.

Как банк оценивает кредитную историю

Кредитная история — это информация обо всех займах и кредитах, которые вы когда-либо оформляли. В ней отображаются сведения и о действующих обязательствах, и о тех, которые уже погашены, а также о просрочках по платежам и судебных взысканиях.

На основе этих данных банк рассчитывает кредитный рейтинг. Что на него влияет и что учитывается при расчёте:

• просрочки платежей: каждая из них, даже незначительная, отражается в кредитной истории и снижает кредитный рейтинг;
• продолжительность истории: может показаться странным, но у того, кто раньше не брал кредитов, вероятность одобрения ипотеки ниже, чем у того, кто давно и регулярно пользуется различными займами;
• наличие и количество текущих кредитов: чем выше долговая нагрузка, тем ниже шансы на одобрение новой заявки;
• запросы на получение кредитной истории: чем больше обращений к кредитной истории, тем ниже кредитный рейтинг.

Последний пункт стоит немного пояснить. Обычно кредитную историю запрашивают банки при оформлении кредитов. Соответственно, если этими сведениями постоянно интересуются, напрашивается вывод: заёмщик часто обращаетесь в различные финансовые организации для получения кредитов. А это вызывает сомнения в его платёжеспособности и приводит к снижению кредитного рейтинга.

Поэтому не стоит интересоваться своей кредитной историей из чистого любопытства и «на всякий случай», а также подавать заявки сразу в несколько банков: излишняя активность (а тем более отказы в предоставлении кредита) уменьшают вероятность одобрения.

Что же делать, если вы не знаете, в каком из банков точно одобрят ипотеку? С практической точки зрения лучше всего хорошо взвесить свои шансы, потому что каждый отказ снижает кредитный рейтинг — так он устроен. И если есть какие-то проблемные моменты, не стоит подавать заявку в банк, у которого строгие требования к заёмщикам, лучше выбрать более лояльный (пусть и под более высокий процент). Но подавать заявку сразу в несколько банков, чтобы где-то да получилось, — точно плохая идея.

Сколько нужно зарабатывать, чтобы банк одобрил ипотеку

Точных сумм никто не назовёт. Нельзя сказать, например, что человеку с зарплатой в 100 000 рублей заявку точно одобрят, а при зарплате 50 000 наверняка отклонят. Каждый конкретный случай рассматривается банком индивидуально.

По общему негласному правилу, ежемесячный платёж по кредиту должен составлять не больше половины дохода заёмщика. Откуда взялась такая цифра? Скорее всего, это связано с тем, что, по закону, нельзя взыскивать с должника по исполнительному листу больше 50% его дохода. То есть, ограничивая размер платежа, банк подстраховывается на случай просрочек и последующих взысканий долга через суд.

Многие кредитные организации не одобряют ипотеку, если ожидаемый платёж по ней составляет более 30-40% дохода заёмщика. И если у вас уже есть кредит, платёж по нему будут суммироваться с ипотечным. То есть, если сейчас, к примеру, вы отдаете банку 10% своего дохода каждый месяц, то платёж по ипотеке должен равняться не больше 20-30% вашего заработка, чтобы не превысить суммарный лимит.

Доход, который берётся в расчёт при рассмотрении заявки на ипотеку, может складываться из:

• основного дохода, подтверждённого справкой 2-НДФЛ;
• дополнительных доходов (их можно подтвердить справкой по форме банка, выпиской по банковскому счёту, налоговой декларацией или другими документами — по согласованию с банком);
• дохода созаёмщиков.

Чем больше итоговая сумма, тем больше размер кредита, на который можно рассчитывать, и тем выше вероятность одобрения заявки. Тем, у кого есть созаёмщики с высоким доходом и залоговая недвижимость, некоторые банки готовы одобрить ипотеку, даже если ежемесячный платёж составляет 60-70% заработка. Но имеется один нюанс.

Помимо доходов, банк учитывает и обязательные расходы: на коммунальные платежи, аренду жилья, связь, алименты, а также расходы на содержание иждивенцев. И вот тут на вопрос, влияет ли кредит на ипотеку, ответ однозначный: да, влияет, потому что ежемесячные платежи по всем имеющимся обязательствам будут вычитаться из суммы дохода (причём доходы созаёмщиков, если это не супруги, в таком расчёте не учитываются).

То есть важен не только размер заработка, но и суммы расходов. К примеру, если сейчас вы отдаёте треть дохода на аренду квартиры, и у вас маленький ребёнок, одобрение ипотеки под вопросом. А если при этом ещё и потребительский кредит имеется, вы, скорее всего, получите отказ.

Как взять ипотеку с действующими кредитами

Для начала самостоятельно посчитайте, сколько денег уходит каждый месяц на все обязательные платежи, включая выплаты банку. Если оформлен потребительский кредит с равными ежемесячными платежами, всё довольно просто. Сложнее тем, кто пользуется кредитной картой, ведь сумма задолженности по ней может постоянно меняться в пределах установленного лимита. 

Минимальный платёж по кредитке, в зависимости от условий по договору, составляет от 3% до 10% задолженности. То есть, к примеру, если по вашей карте установлен лимит 300 000 рублей, но вы израсходовали только 30 000, то и минимальный платёж рассчитывается от 30 000 — от фактически использованной суммы. 

Но если вы хотите взять ипотеку с действующими кредитами по картам, скорее всего, банк будет считать расходы по максимуму. Так в приведённом примере вам посчитают 10% от 300 000 рублей — максимального размера обязательного платежа со всей суммы кредитного лимита. Делается это на всякий случай, ведь вы в любой момент можете этим лимитом воспользоваться и исчерпать его. 

Понятно, что при таких суммах ежемесячных расходов вероятность одобрения заявки на ипотеку окажется крайне невысокой. Поэтому перед тем, как её подавать, от кредиток лучше избавиться — не просто полностью рассчитаться с банком, но и расторгнуть кредитный договор: пока он действует, у вас сохраняется возможность использования кредитного лимита, а значит, при оформлении ипотеки он будет учитываться в полном объёме. 

Пытаться скрывать от банка наличие кредитных карт — затея бессмысленная: эта информация отражена в кредитной истории, и она всё равно станет известна, а ложь заметно подпортит репутацию и снизит вероятность одобрения заявки. 

Учтите также, что у каждого банка своя кредитная политика. Прежде чем подавать заявку, уточните в выбранном банке, одобряют ли ипотеку, если есть действующий кредит. Большинство кредитных организаций в целом лояльны к таким заёмщикам, однако возможны исключения — вплоть до полного запрета на выдачу ипотеки.

Как увеличить вероятность одобрения ипотеки

Даже при наличии высокого дохода, ипотека, добавляемая к кредиту, станет дополнительной нагрузкой на семейный бюджет — и банку важно убедиться, что вы способны с ней справиться. Бесспорно, хорошая кредитная история, подходящий возраст и официальное трудоустройство в крупной компании — весомые аргументы в вашу пользу, но дополнительные гарантии и в этом случае будут не лишними. Тем более стоит о них позаботиться, если доказательств платёжеспособности маловато.

Как повысить вероятность того, что ипотеку при наличии кредита одобрят:

• увеличить размер первоначального взноса;
• привлечь дополнительных созаёмщиков с высоким доходом и хорошей кредитной историей (по ипотеке допускается до 4 созаёмщиков, но для разных программ кредитования условия могут различаться);
• предложить в залог имеющуюся недвижимость (квартиру, дачу, земельный участок и т.д.);
• подавать заявку в тот банк, услугами которого вы уже пользуетесь: банки обычно более лояльны к своим постоянным клиентам;
• выбрать максимальный срок ипотеки, чтобы сократить размер ежемесячного платежа (выплатить ипотеку досрочно можно в любой момент, а вот уменьшить платёж впоследствии будет сложнее);
• найти дополнительные источники дохода или оформить документы, подтверждающие те доходы, что уже имеются;
• рассчитаться по всем задолженностям, если они есть (включая налоги, штрафы ГИБДД, коммунальные платежи и т.д.).

Также полезно проанализировать свои кредиты: сколько их, на какие суммы, под какие проценты, каков размер ежемесячных платежей и сколько времени ещё осталось их выплачивать.

Если оформлен всего один кредит, платежи по нему невелики, а основная часть долга уже выплачена, на одобрение заявки по ипотеке это, скорее всего, особо не повлияет. В противном случае стоит подумать, что можно предпринять, чтобы изменить ситуацию.

1. Провести рефинансирование (например, объединить несколько кредитов в один по более выгодной ставке, снизив тем самым кредитную нагрузку и размер ежемесячного платежа);
2. Погасить кредиты (или хотя бы их часть), если остаток задолженности позволяет это сделать;
3. Закрыть все кредитки и карты рассрочки, особенно, если вы ими не пользуетесь: выгоды от них никакой, а на решении банка это может отразиться.

Ипотека с действующими кредитами возможна и реальна, если вы соответствуете требованиям банка. И на это решение вполне можно повлиять, если показать себя ответственным, добросовестным и платёжеспособным заёмщиком.