Что такое апартаменты и можно ли их перевести в жилое помещение

В Москве растёт популярность домов с апартаментами — зданиями, которые технически имеют статус нежилого помещения. Их строительство выгодно застройщикам: проще получить разрешение на работы, а ещё к ним предъявляется меньше требований при сдаче в эксплуатацию.

Покупателям же апартаменты интересны потому, что их стоимость обычно ниже, чем у квартир — в среднем на 30%. Но есть проблема: апартаменты — нежилые помещения, и этот статус накладывает определённые ограничения. Что делать собственникам апартаментов? Рассказываем, можно ли перевести их в жилое помещение и как это сделать.

Что такое апартаменты и чем отличаются от квартир

Апартаменты — это тип нежилой коммерческой недвижимости, которую застройщики адаптируют под постоянное проживание. В апартаментах, как правило, есть комната, санузел и место под кухню. Но юридически эти помещения нежилые, поэтому во многом отличаются от квартир.

Регистрация и проживание

Квартира предназначена для того, чтобы в ней жить, поэтому закон даёт возможность постоянно зарегистрироваться в ней. Использовать квартиру для бизнеса нельзя. 

Апартаменты — нежилые помещения, которые строят в первую очередь для бизнеса, например, под гостиницу. Поэтому временно регистрироваться в них можно, но вот постоянную прописку оформить не получится. 

Есть апартаменты, в которых невозможно зарегистрироваться совсем, даже временно — это здания, расположенные на земле, не предназначенной для строительства гостиниц. Как узнать, на какой земле стоят апартаменты, мы расскажем далее.

Льготы, налоги, коммуналка

Застройщики часто рекламируют апартаменты, предлагая купить их семьям с детьми. Но они умалчивают о том, что, по закону, при покупке нельзя воспользоваться ни одной субсидией от государства: маткапиталом, выплатой 450 000 рублей для многодетных, региональными мерами поддержки. Налоговый вычет тоже получить не выйдет — им могут воспользоваться только покупатели жилых помещений. 

Налог придётся платить щедрый — 0,5-2% от кадастровой стоимости в год. К примеру, на квартиру налог ниже — 0,1-0,3%. То же самое и с коммунальными тарифами — для апартаментов они выше, чем для жилых помещений.

Закон, который защищает единственное жильё, не распространяется на апартаменты. То есть даже если у человека нет другого жилья, кроме этого, апартаменты заберут по исполнительному листу или в ходе банкротства. С точки зрения закона, это просто актив, который есть у должника, а не жильё.

Общедомовое имущество и его содержание

У каждого собственника квартиры есть ещё и доля в общем имуществе — лестничная площадка, подъезд, крыша, фасад. Ею нельзя распорядиться (продать, подарить, отказаться), но все собственники обязаны следить за ней и содержать эти территории в порядке.

С апартаментами всё обстоит сложнее: ни в одном законе не указано, что собственникам принадлежат и общие территории. Зачастую в таких зданиях располагаются не только само жильё, но и офисы, торговые площади, вестибюли. И согласно разъяснениям ВАС РФ, всё это принадлежит владельцам апартаментов и офисов, а значит, расходы на содержание нести им.

Что касается управления и содержания, то и тут всё не в пользу апартаментов. В обычном многоквартирном доме все решения принимают собственники: выбирают управляющую компанию или назначают ТСЖ. В домах с апартаментами другой принцип: главный — тот, у кого больше собственности в доме (его называют мажоритарным собственником). Это может быть сам застройщик или представитель бизнеса — кто угодно, кто выкупил большую часть площадей в доме. 

Именно мажоритарный собственник будет выбирать УК, а также то, какие проблемы в доме решать, а какие — нет. Например, он может решить построить фонтан во дворе дома, а платить будут все собственники — и это абсолютно законно.

Можно ли апартаменты перевести в жилое помещение

Проблема правового регулирования перевода стоит остро. Власти уже вносили законопроекты по поводу жилого статуса апартаментов, но пока эти попытки не увенчались успехом. Отдельного закона для перевода апартаментов в статус жилого помещения нет, а перевод остаётся трудно осуществимым — но реальным.

Некоторые застройщики привлекают покупателей тем, что предлагают купить апартаменты на стадии строительства, а после обещают перевести недвижимость в жилой фонд. Эти обещания никак не закрепляются в договоре, поэтому девелопер их может не соблюсти — и никак за это не ответит. 

Кроме того, перевод возможен только после сдачи дома в эксплуатацию. А значит до окончания строительства этого не случится. Покупатель не сможет в процессе воспользоваться жилищными льготами и быстрее закрыть ипотеку. 

В теории, перевод апартаментов в жилое помещение возможен по общему принципу из статьи 23 ЖК РФ. Но для этого должны быть соблюдены важные условия.

1. Разрешённое использование земли. Узнать, на какой земле построен дом, можно у застройщика, запросив проектную декларацию. Если в ней будет написано, что землю можно использовать под строительство гостиниц, то такое жильё можно будет перевести в жилое. Если же земля «общественно-деловая», то гостиницы на ней строить нельзя, а осуществить перевод не разрешат.  
2. Переводимая площадь должна соответствовать требованиям, закреплённым в законе. Если кратко, то в апартаментах должны быть коммуникации (санузел, кухня, вода, отопление), а также нужно, чтобы планировка соответствовала нормам жилой площади — например, в каждой комнате должно быть окно.
3. Отсутствие обременения. Помещение не должно находиться в залоге — если апартаменты взяты в ипотеку, то поменять их статус можно только после закрытия кредита. Заявление на перевод может подать только собственник.

Как сделать перевод

Первым делом нужно собрать следующие документы.

1. Выписка из ЕГРН. Её можно заказать на Госуслугах или в МФЦ.
2. Правоустанавливающий документ. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве и так далее — то есть документ, на основании которого апартаменты перешли в собственность.
3. Технический план помещения. Его можно получить у кадастрового инженера в БТИ, иногда план предоставляет застройщик. 
4. Проект перепланировки. Если апартаменты не подходят под требования к жилому объекту, то понадобится проект перепланировки — его можно заказать в любом проектно-архитектурном бюро. Стоит эта услуга от 7000 до 25 000 рублей. Саму перепланировку можно провести после перевода, но проект нужен обязательно.
5. Поэтажный план с экспликацией (пояснениями), который можно запросить у застройщика. Если он не предоставил этот документ, можно обратиться в БТИ, МФЦ или заказать его на Госуслугах.
6. Согласие всех собственников на перевод. Согласие должен написать каждый отдельно в свободной форме или по утверждённой местной властью. Обязательно указываются ФИО собственника, номер квартиры/офиса и адрес.

Куда подавать документы

Переводом из нежилого фонда в жилой занимаются органы местного самоуправления, в каждом регионе — свой отдел. Например, в Москве за это ответственен Департамент городского имущества. 

Узнать, куда нести документы в своём городе, можно на сайте или в приёмной местной администрации. Также документы могут принять в отделении МФЦ. 

Сколько ждать

После принятия документов власти назначают выездную комиссию, которая осмотрит апартаменты и сделает техническое заключение — именно в нём будет сказано, можно ли перевести апартаменты в статус жилого помещения. Средний срок подготовки заключения — 45 дней, но в регионах он может отличаться.

Когда будет вынесено решение, собственнику придёт уведомление об отказе или о переводе. Отказ можно обжаловать в суде.

Коротко о главном

• Ответ на вопрос «Как перевести апартаменты в квартиру?» можно найти в Жилищном кодексе РФ, в статье 23 с общими принципами перевода нежилых помещений в жилые. Отдельного закона для апартаментов пока не создали.
• Перевод возможен, если на земле, на которой построен дом, можно строить гостиницы. В противном случае поменять статус помещения не получится.
• В апартаментах должны быть коммуникации и планировка, соответствующая жилым помещениям. 
• Для перевода нужно согласие всех собственников апартаментов, офисов и торговых площадей в доме.