Можно ли купить апартаменты в ипотеку

Считается, что ипотеку дают только на жилые помещения. У апартаментов статус другой — коммерческая недвижимость. Поэтому непонятно, можно ли их купить в кредит, особенно если речь идёт о программах с господдержкой, военной или семейной ипотеке. 

Разберёмся, какие требования банки предъявляют к заёмщику при покупке апартаментов, проходят ли нежилые помещения требования государственных ипотечных программ и насколько выгодно быть владельцем такого объекта.

Апартаменты — это специально оборудованные помещения для проживания, которые имеют статус коммерческой недвижимости. Отличить внешне от квартир их сложно, потому что внутри всё точно так же: есть вода и электричество, место для санузла и кухни, а если сделать «квартирный» ремонт, то отличить, жилая это недвижимость или нет, можно будет только по документам. 

По закону (ст. 16 ЖК РФ) апартаменты не относятся к жилым помещениям, но использовать их для проживания никто не запрещает.

Юридический статус апартаментов определяет несколько ключевых особенностей, которые важно знать перед покупкой:

• Нельзя сделать постоянную регистрацию. Её оформляют только в жилых помещениях. В апартаментах можно поставить только временную регистрацию по месту пребывания — она выдаётся максимум на пять лет (ст. 5 закона РФ №5242-1).
• Правовой статус жилья зависит от категории земли, на которой построен апарт-комплекс. Участок может быть предназначен для гостиничных объектов или общественно-делового строительства. В первом случае налог ниже и есть возможность временно прописаться на объекте.
• Коммунальные платежи выше, чем в квартирах. Тарифы для коммерческих помещений больше, и в состав платежей могут быть включены услуги управляющей компании, охрана и обслуживание здания.
• Менее жёсткие нормативы при строительстве. В жилых домах обычно лучше звукоизоляция, противопожарная безопасность, инсоляция.
• Собственники апартаментов не владеют общедомовой собственностью, как хозяева квартир. Все решения по управлению домом принимает УК.

Главная причина того, почему люди покупают апартаменты вместо квартиры, — выгодная цена и хорошее месторасположение. По перечисленным выше причинам апартаменты стоят дешевле, чем обычные квартиры. А строят их обычно недалеко от метро и центра города.

Банки выдают ипотеку на апартаменты, но условия кредитования отличаются от жилищных программ. Это связано с тем, что апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, а с ней риски для кредиторов выше.

Ипотеку на апартаменты можно оформить в Сбере, ВТБ, «Альфа-Банке», ДОМ.РФ, «Газпромбанке», «Уралсибе», «Совкомбанке», «Промсвязьбанке», «Росбанке», банке «Санкт-Петербург» и других.

Возраст и требования к заёмщику

Ипотеку на апартаменты могут получить граждане от 18 лет, если у них есть официальный доход и положительная кредитная история. Верхний возрастной порог на момент погашения кредита обычно ограничен 65–75 годами. 

Кредитная история должна быть без просрочек и крупных долгов. Если в прошлом были нарушения, одобрить заявку станет сложнее. Важно, чтобы доход заёмщика позволял выплачивать ипотеку: платёж не должен превышать 40–50% от зарплаты.

Процентные ставки

Ипотека на апартаменты обычно дороже, чем на квартиру: ставки выше примерно на 1–2%. Например, в августе 2025 года при ставке ЦБ 18% ипотеки на апартаменты дают под 19–30% годовых.

Некоторые банки предоставляют скидки 0,5–1% за выполнение дополнительных условий:

• Страхование жизни и объекта недвижимости.
• Оформление заявки онлайн на сайте банка.
• Застройщик комплекса апартаментов — партнёр банка.

Обязателен первоначальный взнос — минимум 20%.

Как оформить

Процесс покупки в кредит похож на приобретение квартиры, поэтому основной список документов для подачи заявки на покупку апартаментов в ипотеку такой же, как и при покупке квартиры:

1. Паспорт.
2. Свидетельство о браке или его расторжении.
3. Документы, подтверждающие трудоустройство.
4. Справка о заработной плате.
5. Документы на объект недвижимости.

Полный список бумаг зависит от условий сделки и выбранной ипотечной программы. Подать заявку можно онлайн или в офисе банка. 

Апартаменты находятся вне государственных программ поддержки из-за их статуса коммерческой недвижимости. 

На них действуют следующие ограничения:

• Апартаменты нельзя купить в семейную, военную и другую ипотеку с господдержкой.
• Материнский капитал нельзя направить на покупку апартаментов.
• Субсидию для молодой семьи нельзя использовать для покупки апартаментов.
• Региональные программы поддержки молодых специалистов и работников бюджетной сферы не предусматривают покупку нежилых помещений.

Для государства важно поддерживать строительство квадратных метров, которые отвечают жилищным нормам, а апартаменты к ним не относятся. Покупатели такого жилья оформляют ипотеку на общих условиях, без поддержки со стороны государства.

Для апартаментов применяется процентная ставка налога на имущество для коммерческой недвижимости. Размер ставки зависит от категории земли:

• 0,1% — для построек на участках для жилой застройки.
• 0,5% — для зданий на участках для строительства гостиниц.
• 2% — для построек на участках для административного, коммерческого, делового строительства, возведения офисов и торговых площадей и т. п.

Апарт-комплексы обычно строят на землях второго или третьего типа. Узнать категорию земли можно на публичной кадастровой карте.

Налог рассчитывается по кадастровой стоимости объекта. У апартаментов она в среднем в полтора раза ниже, чем у квартир.

Предположим, у человека есть три объекта одинаковой площади на землях всех трёх категорий:

• Апартаменты можно купить в ипотеку, но это немного дороже и сложнее, чем с квартирой.
• Из-за статуса коммерческой недвижимости апартаменты нельзя купить на материнский капитал, в военную, семейную или другую льготную ипотеку, на субсидии для молодых семей.
• За апартаменты нельзя получить налоговый вычет, как на покупку квартиры. Налог на имущество у них выше — 0,5 или 2% от кадастровой стоимости.
• Владельцы апартаментов платят за коммунальные услуги по коммерческим тарифам и не могут оформить постоянную прописку. 
• Апартаменты стоят дешевле квартир и часто находятся близко к центру города, недалеко от метро.
• Апартаменты — отличный вариант для сдачи в аренду или для организации офиса, а также для постоянного проживания.