Что такое ТСЖ в многоквартирном доме
Жители многоквартирных домов могут самостоятельно управлять общим имуществом без участия УК. Для этого они создают товарищество собственников жилья — ТСЖ. Такой формат подходит для активных жильцов, которые хотят самостоятельно принимать участие в расходовании средств, эксплуатации и благоустройстве дома, его придомовой территории.
Рассказываем, какие полномочия и обязанности есть у товарищества собственников жилья, как его создать и с какими сложностями можно столкнуться.
Что такое ТСЖ
ТСЖ — это некоммерческая организация, куда входят владельцы помещений многоквартирного дома (МКД). Её цель — совместное управление общим имуществом: это стены, чердак, крыша, подвал, участок и различные приборы учёта, то есть всё, что относится сразу к нескольким квартирам — например, стояк горячей воды, вентиляция или канализация.
В задачи товарищества входит всё, что касается управления домом — решение вопросов об эксплуатации и содержании, благоустройство прилегающей территории и бесперебойное предоставление ЖКУ. Деятельность ТСЖ регламентирует Жилищный кодекс РФ.
С 2014 года в законодательство внесли поправки, которые добавили новую форму управления домами — товарищество собственников недвижимости (ТСН), оно заменило собой привычное ТСЖ. Сейчас возможна регистрация только ТСН. Технически ТСЖ перестал действовать как термин, он сохранился в ЖК РФ и обиходе людей.
Структура ТСЖ
За то, как и кем многоквартирный дом будет управляться, отвечает общее собрание собственников. В него входят все жильцы, владеющие помещениями или долями в них. Именно на собрании решается, кто будет отвечать за управление — УК или ТСЖ. Кроме того, жильцы могут принимать решение, как будет использоваться общее имущество.
Собрание собственников может решить создать ТСЖ. Оно устроено по следующей структуре.
- Собрание членов ТСЖ. Основной орган управления товариществом. На собрании решают, кто будет входить в правление и выбирают его членов, вносят изменения в устав, утверждают размер платежей и взносов.
- Правление. Это выбранная собранием группа людей для руководства ТСЖ. В обязанности правления входит решение текущих задач, разработка предложений по оптимизации управления домом. По общему решению жильцов члены правления могут получать вознаграждение за свою работу.
- Председатель правления. Человек на эту должность избирается временно, так положено по уставу. Именно он отвечает за то, чтобы решения правления выполнялись, даёт распоряжения и указания другим членам товарищества. Также в обязанности председателя входит подписание платежей и совершение сделок от имени ТСЖ.
- Ревизионная комиссия. Её задача — проверка всей финансовой отчётности организации. Ревизор отчитывается перед жильцами и имеет право подать жалобу в надзорные ведомства — например, если услуги дому предоставляются некачественно или с нарушениями.
ТСЖ имеет право нанимать для ведения организационной деятельности профессионального управляющего, если у жильцов нет достаточных знаний и навыков. При этом собственникам придётся платить управляющему зарплату, но на практике такое сотрудничество существенно выгоднее, чем оплачивать услуги УК.
Кто может стать членом ТСЖ
Любой владелец помещений в доме может стать полноправным членом товарищества, у тех, кто арендует квартиру, такой возможности нет. Членство в ТСЖ добровольно. Алгоритм вступления описан ниже.
- Быть владельцем помещения в МКД товарищества.
- Написать заявление в свободной письменной форме, законом вид документа не регламентируется.
- Предоставить правлению заявление и подтверждение права владения помещением: выписку из ЕГРН, свидетельство о регистрации собственности.
- Участвовать в собрании жильцов и получить их одобрение, подтверждённое более 50% голосов.
Только член товарищества может выдвигать свою кандидатуру на должность председателя правления, запрашивать отчёты о деятельности и участвовать в работе ревизора. В его обязанности входит и регулярная оплата членских взносов.
ЖК РФ никак не регламентирует возраст для вступления в члены ТСЖ, но по Конституции, лица младше 18 лет не могут осуществлять свои права и обязанности в полном объёме. Технически несовершеннолетний может принимать участие в деятельности товарищества, но действуя через родителей или опекунов.
Автоматическое исключение из ТСЖ происходит после прекращения права собственности, например, если собственник продал квартиру или подарил её. Можно выйти из товарищества и добровольно, для этого нужно написать в свободной форме заявление на имя председателя. Принудительно исключить из членов ТСЖ не могут.
Права и обязанности ТСЖ
Основная задача товарищества — обеспечить всем жильцам многоквартирного дома комфортный уровень жизни. Обязанности при этом довольно широкие: от поиска подрядчиков на оказание услуг до поддержания чистоты на придомовой территории, в подъездах.
Ст. 148 ЖК определяет следующие обязанности товарищества собственников:
- соблюдать закон и устав организации;
- управлять и обслуживать МКД, включая заключение договоров с подрядчиками и поиск работников;
- готовить и предоставлять отчеты о финансовой деятельности;
- контролировать оплату коммунальных платежей;
- проводить собрания жильцов дома, информировать всех участников об их дате и месте.
Правление товарищества должно вовремя предупреждать жителей о ремонтных работах и запланированных отключениях электричества, воды и других коммуникаций. На практике для этого создаётся домовой чат, развешиваются объявления, в некоторых случаях активные члены ТСЖ обходят все квартиры и лично сообщают важную информацию.
ТСЖ регистрируется как юридическое лицо, что даёт право вести коммерческую деятельность на территории подконтрольного дома. Это может быть развешивание рекламных объявлений, сдача свободных помещений. Куда пойдут вырученные деньги, решается на общем собрании — их можно тратить на благоустройство и нужды дома, сокращение взносов жильцов.
Отчётность
Правление ТСЖ в МКД обязано регулярно отчитываться перед членами организации и собственниками помещений, налоговым ведомством и ГЖИ своего региона.
В открытом доступе ТСЖ публикует следующую информацию:
- Устав ТСЖ;
- информация о помещениях и техническом состоянии дома;
- список членов товарищества;
- контракты на обслуживание, заключённые со сторонними организациями;
- список услуг по содержанию общего имущества;
- информация о начислении платежей и эксплуатации приборов учёта;
- данные о проведенных собраниях членов ТСЖ.
Как минимум раз в год председатель должен проводить общее собрание, на котором будут озвучены результаты всех работ по принятому бюджету и плану, стоимость аварийного обслуживания и другие незапланированные расходы.
Как создаётся ТСЖ
Учредить товарищество собственников жилья владельцы квартир могут в любой момент самостоятельно. Чтобы правильно подготовить все необходимые документы, стоит обратиться к юристу, специализирующемуся в сфере ЖКХ — это исключит риск ошибок и упростит прохождение процедуры.
В первую очередь потребуется инициативная группа жильцов. Достаточно будет 3–5 самых активных собственников, которые помогут с информированием других владельцев квартир.
Ещё до создания организации важно рассчитать стоимость управления домом через ТСЖ, она отмечается в квитанции «Содержание общего имущества». При ТСЖ в него будут входить:
- зарплаты всем необходимым сотрудникам, например, бухгалтеру, внешнему управляющему или юристу, электрику, дворнику и другим;
- средства на работы по дому, исходя из утверждённого годового бюджета и плана расходов товарищества.
Всю годовую сумму на расходы нужно разделить на сумму всех площадей жилых и технических помещений. Если ставка за 1 кв. м. получится хотя бы немного больше, чем у управляющей компании, создавать ТСЖ не стоит — выгода жильцам от такого управления будет минимальная.
Общее собрание собственников
Решение о том, что дом перейдёт под управление товарищества, принимает только общее собрание собственников. До его проведения инициативная группа должна подготовить бюллетени для голосования, назначить время и дату.
Чтобы в обсуждении приняли участие все собственники, список всех владельцев можно запросить в управляющей компании, она хранит эти данные в собственном реестре. УК обязана предоставить такие сведения человеку, который инициировал проведение собрания.
Инициативная группа должна уведомить собственников о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней. Уведомление и голосование можно проводить лично и заочно. Например, пройтись по квартирам и вручить приглашение, для тех, кого дома нет — отправить заказным письмом.
На собрании озвучивают повестку — актуальные вопросы, за которые собственники помещений должны будут проголосовать. Они могут быть самыми разными и зависеть от особенностей дома. Что обязательно нужно обсудить на первом собрании:
- выбрать, утвердить председателя и человека для фиксирования результатов проведения собраний;
- выбрать способ управления домом — ТСЖ или УК;
- утвердить устав, количество членов правления, председателя и проверяющей комиссии;
- избрать ответственного жильца, который будет заниматься регистрацией ТСЖ;
- выбрать место для хранения протоколов и решений собрания;
- выбрать и утвердить название ТСЖ.
В повестку собрания инициативная группа может включать любые вопросы о деятельности товарищества, его работе и актуальных проблемах дома.
Менять список заявленных в повестке собрания вопросов нельзя, они дублируются на бланках. Также важно сформулировать их таким образом, чтобы можно было дать чёткий ответ «за» или «против».
Для утверждения каждого вопроса нужно получить не менее 50% голосов собственников. После этого важно подготовить итоговый протокол собрания с указанием, в котором будут задокументированы результаты голосования. Документ требуется в трёх копиях: по одной для председателя собрания, УК и ГЖИ. Отправить документ необходимо в течение 10 суток после проведения заочной части выборов. Также копии результатов нужно разместить на площадке каждого подъезда, чтобы все жильцы могли их увидеть.
Регистрация ТСЖ
Товарищество собственников — юридическая некоммерческая организация, её необходимо регистрировать в налоговой. При этом с 2014 возможно оформление только ТСН. Подать все документы можно лично, в некоторых регионах ФНС принимает заявления и онлайн.
В соответствии с требованиями закона потребуется следующая документация:
- Устав, содержащий основные положения об управлении домом, распоряжения имуществом и полномочиях правления;
- протокол общего собрания с приложением списка собственников, участников, регистрационных листов;
- заявление о регистрации по форме №Р11001;
- подтверждение оплаты госпошлины — 4000 рублей.
ФНС в течение 5 рабочих дней должна принять и проверить документы и вынести решения. Если вопросов нет, ТСЖ присваивают ИНН и выдают лист ОГРН. Если в документах есть ошибки или нарушения законодательства, ФНС предоставляет обоснованный отказ.
Регистрация ТСЖ подтверждается выданными ИНН и ОГРН. После их получения останется только заказать печать организации и открыть расчётный счёт в банке.
Чем ТСЖ отличается от управляющей компании
Товарищество собственников жилья — добровольное и некоммерческое объединение жильцов. Иными словами, собственники помещений создали организацию, чтобы эффективно управлять общим имуществом МКД. Никто из участников не получает за свою деятельность зарплату, если это не прописано в уставе, а работа ТСЖ осуществляется бесплатно — членские взносы необходимы только для покрытия текущих расходов, например, содержание счёта в банке.
Управляющая компания осуществляет свою деятельность профессионально и на платной основе. Каждый владелец квартиры в доме ежемесячно оплачивает её работу. Технически управляющая компания выполняет такие же функции, что и ТСЖ, но для неё это профильная деятельность.
Несмотря на то, что все решения УК принимает самостоятельно на закрытом совете, организация несёт ответственность за все вопросы, касающиеся обслуживания дома. При ТСЖ для принятия общего решения необходимо голосования и активное участие более половины владельцев — это не всегда удобно, особенно, если жильцы не могут договориться.
ТСЖ может управлять домом самостоятельно или поручить это УК, заключив с ней договор на обслуживание и текущий ремонт МКД. В таком случае у товарищества собственников пропадает обязанность утверждать ежегодный план расходов и отчитываться о затратах — управление в полном объёме переходит УК.
Плюсы и минусы ТСЖ
Товарищество собственников жилья — популярный способ управления МКД. Но чтобы организация успешно справлялась со своими обязанности, требуется активность жильцов и хотя бы минимальные навыки организационной деятельности.
Плюсы ТСЖ:
- собственники помещений могут обсуждать все вопросы, касающиеся управления домом, принимать решения вместе;
- есть возможность самостоятельно выбирать подрядчиков — за счёт этого можно сэкономить на коммунальных платежах без потери качества предоставляемых услуг;
- распоряжаться общим имуществом и получать доход;
- гораздо проще расторгнуть договор с подрядчиком, если он не справляется с обязанностями в полном объёме и достаточном качестве;
- прозрачный контроль расходования всех средств, а годовой бюджет принимается общим решением на собрании.
Несмотря на все достоинства ТСЖ, такая форм управления МКД подойдёт не всем.
Минусы ТСЖ в многоквартирном доме:
- не каждый подходит на роль председателя или ревизора, большинство ошибок при работе ТСЖ возникает из-за человеческого фактора;
- для решения всех вопросов требуется активное участие большинства собственников дома;
- есть риски при сборе денег на оплату работы и услуг подрядчиков, если кто-то из жильцов систематически не оплачивает ЖКУ, за него придётся платить соседям;
- не все вопросы можно решить однозначно, за счёт чего на общих собраниях нередко сложно прийти к согласию, что может быть критично. Например, при принятии годового бюджета.
ТСЖ организуют и управляют собственники квартир, не всегда у жильцов есть нужные навыки, знания законов. На ключевые должности правления можно нанимать сторонних профессионалов — например, бухгалтера — или заказывать независимую экспертизу: это поможет эффективно расходовать средства на содержание и ремонт, снизит риск ошибок.
Что делать, если ТСЖ не справляется с управлением
При работе товарищества собственников возможны ошибки и неграмотное управление, расходование общих средств. Если жильцы столкнулись с такими проблемами, обращаться можно в следующие инстанции:
- непосредственно в правление ТСЖ для разъяснения ситуации;
- Комитет по жилищному надзору города, которому принадлежит здание;
- Роспотребнадзор, если оплата услуг рассчитывается с таблицами, есть ошибки в тарифах или правление не предоставляет необходимую информацию;
- прокуратура и суд — если конфликт не получилось решить мирным путём.
Любой собственник дома может обжаловать решения ТСЖ через суд, даже если гражданин не является членом организации. При этом необходимо предоставить доказательства и аргументировать свою позицию.
Коротко о главном
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — способ управления многоквартирным домом, при котором все вопросы, касающиеся обслуживания, ремонта, благоустройства и начисления коммунальных платежей принимают владельцы помещений. Это достойная альтернатива УК, если в доме живут активные люди.
В состав ТСЖ входит правление и его председатель, члены организации, ревизионная комиссия. Все решения принимаются коллегиально на собраниях собственников.
Регистрация ТСЖ такая же, как и юридического лица. В ФНС вместе с учредительными документами и заявлением требуется подать протокол собрания, на котором будет одобрено решение о создании такой организации.
Фото на обложке: жилой район «Скандинавия»
