Что такое переменная и постоянная части арендной платы и как их оформить

Если у объекта недвижимости случаются большие, но нерегулярные скачки в цене по коммунальным услугам, собственник имеет право назначить переменную часть арендной платы. Главное — прописать это в договоре аренды и сразу обсудить с арендатором конкретные периоды такого повышения. 

А кроме самого факта переменной составляющей надо обозначить алгоритм ежемесячного расчёта этой самой величины. И кстати: все сопутствующие документы, которые подтверждают траты, арендодатель обязан прикладывать к счёту за аренду.

Что такое переменная часть арендной платы

Каждый арендодатель самостоятельно выбирает, как компенсировать траты на коммунальные услуги, но все условия должны быть зафиксированы в договоре найма. Важно прописать, что переменная часть арендной платы будет определяться исходя из показаний измерительных приборов под конкретным номером и на основании тарифов ресурсоснабжающих организаций.

При этом важно понимать, что Гражданский кодекс РФ не оговаривает, что арендная плата должна включать в себя все расходы по пользованию имуществом. То есть закон никак не регулирует, на каких условиях собственник будет обеспечивать жильца коммунальными услугами.

Поэтому уговор об оплате ЖКХ остаётся на усмотрение сторон сделки. И тут есть несколько вариантов:

• включить коммуналку в состав арендной платы с фиксированной суммой;
• включить коммуналку в состав арендной платы с переменной величиной;
• каждый месяц перевыставлять счёт по коммуналке;
• заключить прямой договор между жильцом и поставщиками коммунальных услуг.

Самый простой способ — это фиксированная плата. Но она не решает проблему оплаты ресурсов по счётчикам: посчитать тут среднее арифметическое практически невозможно. Жилец может совсем неэкономно «жечь» электричество, забывая выключать свет. Не говоря уже о том, что оплата по счётчикам в принципе сезонна: например, из-за кондиционера летом расходы на электроэнергию взлетают в 2–3 раза. То же и с водой: если жилец уехал в отпуск на 3 недели, вряд ли он захочет оплачивать воду по той же цене, что и в месяцы проживания в квартире. Ну и арендатор может попросту небрежно относиться к ресурсам, за которые не платит отдельно. 

Так что форма аренды, включающая постоянную и переменную часть, чаще всего выгодна для обеих сторон.

Как отразить переменную оплату в договоре

Постоянная часть будет включать в себя сумму непосредственно за пользование квартирой, а переменная будет зависеть от количества потребленных ресурсов и показаний счётчиков. Но какие именно документы должен ежемесячно представлять собственник арендатору? 

Сумма переменной части оплаты рассчитывается на основании платёжных документов, которые ежемесячно поступают на имя собственника: квитанций на оплату. А если установлены счётчики — то снимаются данные с них. Чаще всего в этом случае арендатор предоставляет собственнику данные сам и уже на их основании переводит нужную сумму. 

Кстати, в Яндекс Аренде фото и данные счётчиков можно передавать прямо в приложении — и здесь же сохранится вся история оплат. А это актуально, поскольку для выставления счёта по переменной части всегда нужны документы, подтверждающие, что сумма назначается не по желанию собственника, а зависит от потреблённых услуг по ЖКХ. 

Ещё один плюс — отсутствие проблем с налогообложением. Как доход собственника учитываются обе части арендной платы и, соответственно, облагаются НДС. А ещё можно предъявить НДС поставщикам коммунальных услуг для вычета на основании счетов-фактур, выставленных снабжающими организациями.

К переменной части арендной платы прибегают не только в случаях скачков по использованию воды и электричества. Довольно распространена практика, когда таким образом стороны попросту фиксируют порядок выплат в основном договоре. Кроме того, не все собственники доверяют жильцам и не готовы лишь к устным договорённостям относительно оплаты ЖКХ. И в этих случаях тоже будет правильно письменно добавить пункт о переменной части. Так в случае неуплаты арендодатель может предъявить жильцу факт нарушения договора. А в противном случае арендатор может, например, совсем перестать оплачивать ЖКХ: ведь это нигде не зафиксировано.

Фото: Eduardo Soares (Unsplash), PxHere