Как правильно оплачивать расход электричества в арендованной квартире

Часто оплата электроэнергии в арендных отношениях становится предметом спора между собственником и нанимателем. В этой статье мы разберём, как правильно перевыставить счёт за электроэнергию арендатору и всегда ли нужно (и можно) это делать. 

Напомним, что термин «аренда» по законодательству обычно касается юридических лиц, но мы его будем использовать, так как в простой речи он применяется и к найму.

Договор аренды и оплата электроэнергии

Законодательство чётко не закрепляет, кто должен платить за электричество. Однако статья 616 Гражданского кодекса говорит об обязанностях сторон по обслуживанию арендованного имущества — а оно включает в том числе оплату потреблённой электроэнергии. Для делегирования платы за электричество собственник и арендатор вначале должны заключить договор найма. Согласно такому документу, владелец квартиры даёт беспрепятственное право проживания в арендуемом помещении, а наниматель обязуется пользоваться квартирой бережно и в соответствии с договорëнностями. В соглашении аренды прописываются основные данные сторон сделки, а также информация об объекте недвижимости. 

Кроме того, в документе указываются нюансы пользования и обслуживания квартиры — в том числе обязанность оплаты счетов за электроэнергию. И собственник, и арендатор имеют право оплачивать коммунальные услуги, но кто это будет делать, нужно решить «на берегу», то есть на стадии подписания договора.

По стандартным требованиям потребитель обязан оплачивать квитанции до 10-го числа месяца, который следует за расчётным. Поставщик энергии присылает квитанции до 1-го числа месяца.

Учёт электроэнергии арендатором

В Гражданском кодексе закреплено, что арендатор не только может пользоваться квартирой, но и обязан её обслуживать. Коммунальные платежи входят в обслуживание помещения, а значит, арендатор должен платить за электричество, если не договорился с собственником о другой схеме. Наниматель перечисляет деньги владельцу жилья или лично гасит счета. 

В случае, если арендатор платит за электричество сам, то он каждый месяц снимает показания счётчиков и на основании договора найма имеет право оплачивать полученные квитанции. 

Но арендатор должен начать оплачивать квитанцию строго с момента заключения договора — так что если эта дата приходится на середину месяца, стоит сразу обсудить с собственником, как поделить оплату. Всë проще, если в квартире никто не жил и счётчики не меняли показания. 

Есть несколько вариантов того, как может действовать наниматель:

• он может платить за электричество как третье лицо без перезаключения договора на своё имя; 
• можно заключить допсоглашение, при котором квитанции будут приходить на имя арендатора. 

В первом случае платёж за электричество не входит в сумму арендной платы и оплачивается каждый месяц дополнительно, в зависимости от пользования электроэнергией. То есть наниматель оплачивает аренду владельцу жилья, а также отдельно самостоятельно — коммунальные услуги. В таком случае принято квитанции об оплате пересылать собственнику как доказательство. Таким образом, владелец жилья может не переживать, что за электричество накопится долг. 

Арендатор хочет сам получать квитанции? Тогда можно заключить дополнительный договор на предоставление коммунальных услуг или подписать трёхсторонний договор и указать в качестве одной стороны ресурсоснабжающую организацию — например, управляющую компанию. Благодаря такой схеме не собственник, а наниматель на своë имя будет получать счета за электричество, а также сам их оплачивать. В случае задержек платежей именно арендатор станет считаться должником. И если просрочки окажутся серьëзными, то могут быть заморожены средства на карте нанимателя.

Если за электричество платит собственник

Мы уже выяснили, что по стандартной схеме электроэнергию оплачивает арендатор, так как эта услуга входит в пользование помещением. Но, допустим, что при подписании договора стороны сошлись на том, что счета за электроэнергию будет оплачивать владелец квартиры. 

Соответственно, при решении собственника платить за электричество лично нужно обязательно указать этот пункт в договоре аренды. Тогда владелец жилья не сможет переложить скопившийся долг на арендатора.

Есть несколько вариантов, при которых собственник берёт на себя обязанность оплаты счёта за электричество:

• Владелец помещения может предложить вариант ежемесячной оплаты за квартиру, куда будет входить плата за коммунальные услуги, в том числе — за расход электричества. Тогда оплата электроэнергии арендодателю будет включена в один фиксированный платёж, а собственник уже лично станет распределять сумму оплаты за электричество.
• В другом случае арендатор ежемесячно снимает показания счётчиков и отправляет их собственнику. Также отдельным переводом он должен отправлять и оплату за коммунальные услуги, так как арендная плата — это фиксированный платёж, а расчёт коммунальных услуг производится по-разному. Далее собственник сам оплачивает квитанции.
• Чаще всего собственник оплачивает сразу все платежи, в том числе и за электричество, лично. А затем перевыставляет счёт на возмещение затрат по электроэнергии арендодателю.

Перевыставление счёта за электроэнергию арендатору

Так как же перевыставлять электроэнергию арендаторам? Если в договоре стороны указали, что арендатор будет возмещать траты собственника на услуги по квартире, то владелец получает квитанцию, оплачивает еë и демонстрирует счëт арендатору за электроэнергию. Последний оплачивает арендную плату и добавляет сверху деньги за начисленные коммунальные услуги.

Соответственно, электроэнергию фактически оплачивает арендодатель.

Как правило, это происходит потому, что у арендатора нет связи с ресурсоснабжающими организациями, а личные кабинеты обычно оформлены на владельцев помещений. Кроме того, многим собственникам спокойнее самим оплачивать коммунальные платежи.

Компенсация за электроэнергию арендодателю и налоги

Как платить налоги с арендной платы, если в неё входит и сумма за погашение долга по электричеству? Всё очень просто: доход собственника облагается налогом, а оплата коммунальных услуг по счётчику — нет, так как это компенсация за использованные ресурсы. Ведь если бы квартира пустовала, то платить за свет было бы не нужно. И тут есть отличие от «коммуналки» без счётчиков — она уже считается обязательной платой за обслуживание дома, собственник оплачивает её в любом случае, а значит, перевод за такую квартплату считается доходом и облагается налогом.

Поэтому лучше попросить арендатора перечислять эти средства двумя переводами: фиксированную сумму аренды, с которой будет уплачен налог, и отдельную сумму, которая будет погашать затраты собственника на оплату электричества. Однако, как и любую финансовую договорённость, это нужно обязательно прописать в договоре. Отчёт о таких переводах можно вести отдельно, независимо от того, каким способом передаются деньги.

Если скопился долг за электричество

Бывает так, что оплата электроэнергии арендатором не производилась и долг за свет всё же накопился. В таком случае Энергосбыт обращается в суд, который на основании предоставленных данных о задолженности подписывает судебный приказ. Этот документ уже может быть основанием для обращения в банк, который спишет нужную сумму со счëта должника.

Также Энергосбыт вправе обратиться в налоговую, а приставы наложат запрет на выезд в другие страны. Если же платежи не поступают и дальше, то налоговики имеют полномочия арестовать имущество в счëт долга.

Ещё один вариант борьбы со злостными неплательщиками — отключение электричества. Если собственник не платит по счетам, а свет отключили, то это может быть основанием для расторжения договора аренды. Собственник обязан предоставить доступ ко всем коммунальным услугам, а также пригодные для проживания условия. А без электричества комфортно жить довольно сложно. Выскажите владельцу квартиры свои претензии, и если не договоритесь, то смело идите в суд.

Фото: Christopher Jolly (Unsplash), Aaron Huber (Unsplash), K DOC (Pxhere)