В сделке отказано: что такое обременение на квартиру и как его снять

Обременение на квартиру часто путают с отсутствием права собственности на неё. Но это не одно и то же: обременение — это добровольное или принудительное ограничение некоторых прав на недвижимость. Квартиру, на которую наложено обременение, нельзя продать, подарить или выделить в ней доли. В законе есть несколько понятий обременения квартиры. Расскажем подробно о наиболее часто встречающихся, а также объясним, как снять запреты с недвижимости, насколько это длительный процесс и какие документы потребуются.

Какие бывают обременения

Обременение — это юридическое понятие, означающее запрет на некоторые действия собственника. У каждого владельца есть три основных права: пользования, владения и распоряжения. На каждое из них может быть наложено обременение.

Ипотека

Когда человек покупает квартиру в ипотеку, то недвижимость становится залогом для банка, а на сделки с квартирой накладывается обременение. Владелец не сможет без разрешения компании совершать следующие действия:

• продать, подарить, выделить доли в квартире;
• сделать перепланировку (косметический ремонт возможен);
  
• сдать в аренду.
  

Но владелец всё ещё может проживать в квартире, зарегистрировать в ней себя или близких, поменять сантехнику или пригласить гостей. Обязанности собственника лежат на покупателе: в их числе — оплата налога, коммунальных услуг, содержание жилья в надлежащем виде и так далее.

Когда ипотека будет полностью выплачена, банк снимет обременение с квартиры. В случае с ипотекой, недвижимость выступает простым залогом того, что кредитор окупит свои затраты на неё. Если кредит не будет выплачен, то банк по суду заберёт жильё и продаст.

Аренда

Сдача квартиры в аренду по договору — это тоже обременение. Даже если владелец, заключивший договор, продал квартиру, арендаторы имеют право проживать в ней. О том, как правильно составить договор аренды, мы подробно писали в этой статье.

Такое обременение снимается при расторжении договора либо по соглашению сторон, либо по окончании срока. Или при нарушении условий договора арендатором.

Доверительное управление

Договор доверительного управления заключается между собственником жилья и третьим лицом — например, риелтором. Он получает право сдавать квартиру в аренду, следить за имуществом, получать арендную плату и так далее.

Договор ДУ также нужно регистрировать в Росреестре, чтобы в выписке из ЕГРН поставили соответствующую отметку. Снять такое обременение можно, как и в случае с арендой, после расторжения договора.

Рента

Рента — материальная помощь, которую оказывают взамен на квартиру. Часто такие договора заключают пожилые люди, которые нуждаются в заботе и уходе. По условиям сделки, плательщик ренты покрывает расходы получателя в течение определённого срока (обычно до конца жизни). Взамен получает его недвижимость.

Рента накладывает обременение на обе стороны. Без согласия получателя ренты сделки с недвижимостью запрещены, а сам собственник не может распоряжаться квартирой, пока действует договор. Такое обременение снимается, как и остальные, после расторжения или прекращения действия договорённостей.

Ссуда или безвозмездное пользование

Ссудополучатель может проживать в квартире и не платить аренду. В его основные обязанности входит уход за жильём, расходы на его содержание. Предмет и условия ссуды закрепляются договором. 

В случае, если покупатель хочет удостовериться, что в квартире не проживают третьи лица с правом безвозмездного пользования, он может попросить продавца предоставить справку об отсутствии в квартире зарегистрированных жильцов.

Арест

Арест на недвижимость, как правило, накладывает суд за долги: например, по алиментам или кредитам. Заявитель обращается в суд с исковым заявлением на должника, и тот ставит запрет на сделки с имуществом. Арест фиксируется в Росреестре, поэтому обойти его не получится. Такое обременение снимается выплатой долгов.

Иногда арест не связан с долгами. Бывают спорные квартиры, в отношении которых идут разбирательства, и чтобы никто из сторон не смог продать недвижимость, накладывается арест. Например, при разводе и делении имущества супругов. После вынесения решения судом арест снимается.

Как снять обременение

Фактическое обременение снимается, когда заканчиваются обстоятельства, наложившие его. Например, человек выплатил ипотеку, долги, решил вопрос раздела имущества — и после этого обременение будет снято.

Но документально снятие обременения нужно подтверждать и погашать запись в Росреестре. Вот как это сделать.

Возможны два способа для снятия обременения:

• Односторонний — владелец квартиры выплачивает все необходимые задолженности, а банк отправляет ему информацию о погашении кредита и получении права на собственность;
• Двусторонний — и кредитор, и заёмщик подают заявку в Росреестр, прилагая к ней выписку о выплате кредита и отсутствии каких-либо задолженностей.
  

Документы, которые понадобятся для снятия ипотечного обременения:

• паспорта собственника и созаёмщика;
• закладная, которую выдаёт банк после выплаты кредита;
  
• справка о том, что кредит погашен;
  
• выписка из ЕГРН;
  
• кредитный договор;
  
• информация о кредитном счёте;
  
• квитанция об оплате госпошлины.
  

Иногда банки сами подают документы в Росреестр. Документы, которые понадобятся для снятия ренты:

• паспорт собственника;
• свидетельство о смерти получателя ренты;
  
• договор ренты;
  
• выписка из ЕГРН.
  

Если договор расторгается при жизни собственника, то нужно присутствие обеих сторон с паспортами. Документы, которые понадобятся для снятия обременения по ДУ и аренды:

• паспорта обеих сторон договора;
• сами договора;
  
• соглашение о расторжении;
  
• выписка из ЕГРН.
  

Если договор расторгался через суд, то нужно принести копию судебного решения.

Арест, наложенный по решению суда, снимается приставами, согласно статье 80 ФЗ-80 «Об исполнительном производстве». Между ФССП и Росреестром заключено соглашение: по нему приставы передают информацию о снятии ареста в течение трёх рабочих дней. Столько же времени уходит на обработку документов в Росреестре. Получается, что на снятие ареста уходит около недели.

Куда нести документы

Весь пакет документов нужно отнести в ближайший МФЦ. Там же необходимо будет написать заявление на снятие обременения. Для него понадобятся следующие сведения:

• паспортные данные заявителя, адрес проживания;
• реквизиты, наименование и юридический адрес залогодержателя;
  
• информация о кредите — размер суммы, срок, условия и дата погашения задолженности;
  
• подтверждение отсутствия взаимных обязательств и какого-либо долга.
  

Специалист примет заявление, документы и выдаст взамен их опись.

Снять обременение можно и онлайн на сайте Росреестра, но только если есть квалифицированная электронная подпись. Как это сделать:

• Заходим на официальный сайт и находим раздел «Регистрация и прекращение прав…»;
• Выбираем пункт «Погашение регистрационной записи»;
  
• Вводим все необходимые данные, прикладываем отсканированные копии документов и заполняем заявление.
  

Если необходимо подтверждение о снятии, то можно заказать выписку из ЕГРН сразу в МФЦ. Это платная услуга, стоимость — 480 рублей. А ещё эту же информацию можно просто проверить на сайте Росреестра бесплатно. 

Как узнать, наложено ли обременение на квартиру

Все обременения, про которые мы рассказали выше, отражены в выписке из ЕГРН. Её можно заказать в Росреестре в любое время. Но существуют также и скрытые обременения, о которых не все знают.

• В квартире зарегистрирован человек, отказавшийся от приватизации. Дело в том, что закон закрепляет за ним право на проживание в этой квартире до конца жизни. Если квартира была приватизирована, то необходимо обязательно заказывать справку о наличии прописанных людей в ней.
• Наличие несовершеннолетних собственников. Продать квартиру, где есть доли у детей, можно только с разрешения органов опеки и попечительства. В выписке из ЕГРН будет указан один собственник, но если на него оформлена только доля, то нужно заказать и остальные выписки для других владельцев.
  
• В завещании указан человек, который может проживать в квартире. Узнать это можно у нотариуса, который вёл дело. А данные нотариуса можно узнать на сайте Реестра наследственных дел.
  

Зачем снимать обременение в Росреестре

Обременение снимается, когда заканчивается сила договора. Но в Росреестре обязательно нужно погасить запись о нём. Иначе хозяину будут недоступны некоторые права:

• сделки с имуществом;
• перепланировка;
  
• прописка посторонних людей;
  
• оставление жилья без присмотра на длительный срок;
  
• официальная сдача в аренду больше, чем на год.
  

Снять обременение с квартиры можно только тогда, когда закончились его условия: расторгнут договор или выплачена ипотека. Чтобы владеть и распоряжаться квартирой в полной мере, нужно снять ограничения в Росреестре. Для этого соберите пакет документов и обратитесь в МФЦ.