Что такое объект капитального строительства: признаки, виды и регистрация капитальных объектов

Строители делят объекты на капитальные и некапитальные. Для первых выделяют участок земли, который закрепляют за будущим зданием, получают разрешение вести застройку и закладывают фундамент. Некапитальные объекты возводят без разрешения и не привязывают к конкретной земле. Некапитальное строение можно разобрать и перевезти на другой участок, капитальное же будет стоять на своей земле, пока его не снесут.

Гараж, баня и дачный дом могут быть капитальными или некапитальными постройками. От статуса постройки зависит, нужно ли получать разрешение на её возведение, регистрировать объект в Росреестре и платить налоги. В этой статье рассказываем, чем отличаются объекты капитального строительства, по каким признакам постройку можно отнести к капитальным и как её зарегистрировать.

Что такое объект капитального строительства

Объект капитального строительства (ОКС) — это постройка, неразрывно связанная с землёй, на которой она возведена. У такого здания заглублённый фундамент и стены, которые невозможно перенести. Капитальную постройку можно только снести, отремонтировать или реконструировать (ГрК РФ №190-ФЗ). Даже если дом ещё не достроен, его фундамент уже является ОКС.

Капитальные строения отличаются от некапитальных следующими характеристикам

ОКС подлежат обязательной регистрации. Если строение было возведено и введено в эксплуатацию с соответствующими разрешениями, согласно закону №218-ФЗ, оно является объектом недвижимости.

Капитальное строительство не нужно путать с неотделимыми улучшениями: бетонную парковку для машин или асфальтовый тротуар тоже нельзя перевозить с участка на участок, но капитальным постройками они не являются. В то же время забор на фундаменте, на строительство которого было получено разрешение, будет капитальным. 

Виды объектов капитального строительства

Капитальными могут быть не только жилые дома, но и постройки для ведения торговой, коммерческой деятельности, хранения товаров и отдыха. По назначению капитальные объекты делят на 3 группы.

• Непроизводственные предназначены для жизни людей, их досуга и другой деятельности. Сюда относятся, например, многоквартирные дома и коттеджи на одну семью, бани и спортивные комплексы, училища и поликлиники.
• Производственные не подходят для проживания, их можно использовать только для коммерческой активности. В эту категорию входят склады, заводские цеха, мастерские и лаборатории, электростанции и аналогичные объекты.
• Линейные передают энергию, воду и отходы, помогают людям передвигаться. Это линии связи, мосты и автодороги, инженерные коммуникации, трубопроводы, метро, железнодорожные пути и аналогичные проекты. 

Здание, сооружение, строение — в бытовом общении эти слова являются синонимами, но с правовой точки зрения каждый из этих объектов имеет свой статус.

Здания — это объёмные постройки с надземными и подземными частями, инженерными коммуникациями и каналами техобслуживания. Их используют для проживания людей или животных, торговли, размещения культурных и социальных учреждений, производства, хранения продукции.

Здания состоят из нескольких помещений и выполняют определённые функции: в доме живут люди, а, например, в здании театра показывают спектакли.

Сооружение — это объёмная, плоская или линейная конструкция, составленная из ограждающих и несущих элементов, построенная для краткосрочного пребывания людей, перемещения грузов или производства товаров. Автодороги, плотины, линии электропередач, заборы, площадки, мосты, трубопроводы, колоннады, телебашни — это примеры сооружений.

У сооружений, как и у зданий, могут быть части под землёй и над ней, но жить в них нельзя. 

Строения — это объекты, состоящие из одной или нескольких частей. Они могут быть капитальными и некапитальным. Строением могут назвать самовольную постройку, ограждающую конструкцию, хозпостройку. Кадастровая регистрация строений законом не предусмотрена.

Объект незавершённого строительства — так называется постройка, находящаяся на этапе получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Не важно, ведутся ли строительные работы, стройка заморожена или дом используется, хотя акт приёма-передачи ещё не подписан.

Отдельно скажем про бани и гаражи: их однозначно нельзя отнести ни к одной из категорий — они могут быть как капитальными, так и некапитальными. Чтобы понять, к какой категории относится конкретная баня и гараж, нужно смотреть, обладают ли они признаками капитального строительства. 

Признаки объектов капитального строительства

• Долговечная постройка. Здание возводится на продолжительный срок, для его строительства используется брус, бревно, камень, кирпич, пеноблоки, бетон.
• Связь с землёй. Перед строительством объекта проводятся земляные работы, роется котлован, фундамент заглубляется. Статус каркасных построек на винтовых сваях неоднозначен и определяется в каждом случае индивидуально.
• Стационарность. Постройку нельзя демонтировать и собрать заново, не разрушив её конструкцию. Этому будут мешать капитальные стены, неразрывно связанные с фундаментом, инженерные сети и архитектурные свойства объекта.
• Соответствие нормативам. При возведении объекта капитального строительства должны быть соблюдены нормы безопасности, СНиПы и ГОСТы на всех этапах: от создания проекта до установки систем жизнеобеспечения. Дом должен находиться на земле, на которой разрешено вести капитальную застройку, а участок — в собственности или арендован застройщиком.
• Коммуникации. К зданию подведены водопровод, электричество, отопление, можно подключить газ. 
• Государственная регистрация. Строение зарегистрировано в ЕГРН, его можно использовать в качестве залога, застраховать, продать.

Оформление объекта капитального строительства

Право собственности на недвижимое имущество подлежит госрегистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Если незарегистрированную постройку обнаружит налоговая, владельца заставят заплатить налог за 3 года и штраф в размере 20% от суммы налога.

Регистрация постройки в качестве капитальной имеет преимущества: у неё появится официальный адрес, в ней можно будет прописаться, а также её можно продать, заложить в банке, передать по наследству или сдать в аренду. Единственный минус — за капитальные объекты нужно платить налог на недвижимость.

Есть 3 способа оформить постройку как капитальную:

• согласовать её возведение до начала строительных работ;
• уведомить контролирующие органы после начала строительства;
  
• узаконить уже возведённый объект.
  

Для строительства дома в черте города необходимо пройти процедуру согласования в муниципалитете: подготовить проект и получить разрешение. В плане должны быть предусмотрены отступы от границ земельного участка, а категория земли должна соответствовать типу объекта. Когда строительство будет завершено, потребуется получить подтверждение, что постройка соответствует ранее представленному проекту, а после остаётся только оформить объект.

Готовую самовольную постройку можно признать капитальной, обратившись в суд, а если не получится — реконструировать объект, чтобы он получил признаки капитального: установить фундамент и привести здание в соответствие с нормами безопасности. Например, одноэтажную баню на лёгком фундаменте можно сделать капитальной, установив заглублённый фундамент, подведя к ней коммуникации и надстроив ещё один этаж. 

Если дом был построен на дачном участке, землях ЛПХ или ИЖС (ФЗ от 08.12.2020 № 404), его можно зарегистрировать по упрощённой процедуре в рамках «дачной амнистии»: предъявить паспорт, подтверждение права собственности на участок и технический план постройки в МФЦ либо отправить документы в Росреестр по почте или онлайн.

Коротко о главном

• Объекты капитального строительства — это постройки с глубоким фундаментом, нерушимо связанные с землёй. Срок службы ОКС — десятки лет. К капитальным объектам проводят воду, канализацию, отопление и газ. Их строят по нормативам и регистрируют в ЕГРН.
• Капитальные постройки используют для жилья и отдыха, производственной и коммерческой деятельности, перемещения людей и грузов.
• Здания, сооружения, незаконченные объекты, бани и гаражи могут быть как капитальными, так и некапитальными: всё зависит от индивидуальных особенностей конструкции.
• После регистрации капитальная постройка становится недвижимостью. Для оформления этого статуса нужно пройти процедуру согласования перед началом строительства, уведомить в процессе возведения или узаконить, когда объект будет готов.