Что такое муниципальная квартира: все плюсы и минусы подобного жилья

Цены на недвижимость в каждом городе разные. Например, в Москве покупка собственной квартиры требует больших доходов, да и снимать жильё в столице дорого. Но если уровень дохода низкий, то можно претендовать на получение жилого помещения по договору соцнайма — так получится сэкономить на аренде, а со временем можно оформить эту квартиру в собственность.

Разбираемся, что это такое, кому положено, какие документы требуются, как жить в квартире по социальному найму, есть ли плюсы и минусы и можно ли продать такое жильё.

Социальный наём жилых помещений — что это

В Российской Федерации есть три категории жилых помещений.

• Частное жильё — в собственности физических лиц или организаций.
• Жилой фонд, который принадлежит государству и его субъектам. Такое жильё, как правило, выделяется судьям, прокурорам, работникам военных учреждений и лесных хозяйств.
• Жилые площади, собственником которых является муниципалитет или местная администрация.

В статье мы будем рассматривать последнюю категорию, так как обычно именно из этой категории выделяется жильё по социальному найму. 

В Жилищном кодексе РФ (ст. 49) указано, что муниципальное образование имеет право сдавать жилые помещения, оформив договор соцнайма. Этот документ — такое же соглашение аренды жилого помещения, как и договор для обычных квартир, но здесь наймодателем будет выступать муниципалитет, а отношения между ним и нанимателем будут регулироваться Жилищным кодексом РФ.

Органы местной администрации не имеют права сдавать любое помещение — муниципальное жильё должно соответствовать условиям проживания. Сюда должны быть проведены электричество, отопление, вода и канализация. Газа может и не быть — всё зависит от устройства дома. Также жилая площадь должна соответствовать числу нанимателей. К примеру, в Москве в зависимости от категории будущих жильцов каждому положено не меньше 18 кв. м. (закон об обеспечении жителей Москвы жилыми помещениями, ст. 20. п. 6).

В социальный найм может передаваться не только вся квартира, но и её часть — например, одна комната. Также в эту категорию могут входить частный дом (не многоквартирный) и изолированное помещение в частном доме. Площадь, которая относится к вспомогательным помещениям (например, кухня или коридор), а также общее имущество в многоквартирных домах в соцнайм не сдаётся. Также нельзя сдавать смежные комнаты.

Нюансы съёма муниципального жилья

Договор социального найма составляется на неопределённый срок — это важно. Но если есть основания, соглашение расторгается. Например, дом признан аварийным или квартира стала непригодной для проживания. 

Госорганы могут выселить съёмщиков, если они не соблюдают условия договора: наносят вред имуществу (порча стен, пола, появление насекомых, плесени и пр.), жилплощадь используется не по назначению (к примеру, человек не живёт в этом жилье, а оборудовал его под парикмахерскую).

Оплата

По договору соцнайма, проживающие в квартире каждый месяц выплачивают муниципалитету (как собственнику) определённую сумму, помимо оплаты коммуналки. Наймодатели сами устанавливают размер арендной платы, основываясь на стоимости 1 квадратного метра помещения. Они вправе её изменить и проиндексировать, не оповещая об этом жильцов. Наниматели просто получают уже откорректированную квитанцию об оплате за социальный найм жилья.

Стоимость съёма квадратного метра муниципальной квартиры в Москве составляет 31,97 рублей. Например, если площадь такой квартиры 50 кв. м, то в месяц за аренду нужно платить всего 1598,5 рублей.

В перечень платежей входят услуги и работы, связанные с домоуправлением, содержание и ремонт общего имущества. Чаще всего нанимателей выселяют из-за долгов по коммуналке и арендной плате. Пока действует договор, наниматель будет отвечать за общее имущество домовладения. И даже если он не живёт в нанятой им квартире, то всё равно платить по счетам обязан.  

Однако оплата взносов за капремонт дома возлагается на наймодателя. Также наймодатель (то есть в данном случае муниципалитет) обязан участвовать в процессе содержания общего имущества многоквартирного дома и следить за качеством получаемых нанимателем услуг ЖКХ.

Условия проживания

Жить в муниципальной квартире можно вместе с семьёй, но на каждого члена должно приходиться не менее 18 метров жилой площади. Учётная норма разная для регионов. Например, в Санкт-Петербурге это 20 кв. м на одного жильца, в Москве на двоих выдают 44 кв. м. Иногда именно количество членов в семье заявителя может повлиять на то, дадут ли ему квартиру от государства.

Если наниматель умирает, его семья может и дальше жить в этой квартире, но договор соцнайма нужно перезаключить с кем-то из членов семьи. Они сами выбирают с кем — главное, чтобы не возникало споров в дальнейшем.

Наймодатель имеет право выдворить нанимателя и лиц, проживающих совместно с ним, из муниципальной квартиры. Иногда, к примеру, если дом получил статус аварийного, взамен предоставляют другую эквивалентную прежней жилплощадь. Но встречаются случаи, когда не квартиру взамен не дают — в частности, когда идёт выселение родителей, которые лишены прав на детей.

Куда обращаться

Чтобы получить квартиру по договору социального найма, нужно обращаться в орган, который от государства или муниципалитета получил полномочия на решение подобных вопросов в отдельно взятом регионе. Как правило, таким органом в каждом городе/районе или муниципальном образовании выступает Администрация (местное самоуправление).

Кто имеет право на муниципальную квартиру

Оформить договор по найму жилья с государственными органами может не каждый желающий. Соискатель вместе с другими членами его семьи должен быть признан малоимущими и нуждающимися в новом жилом помещении.

1. Совсем нет жилья

Соискатели не должны иметь жилплощадь в собственности и по договору социального найма. Важно, чтобы все члены семейства, претендующего на проживание в муниципальной квартире, тоже не владели недвижимостью.

2. Площадь проживания меньше учётных норм

Если у людей уже есть жильё по соцнайму (возможно, комната где-то в общежитии и даже в доме для престарелых), но на каждого жильца по учётным нормативам приходится маленькая площадь, то они также могут претендовать на улучшение жилищных условий по программе социального найма. К примеру, в Москве норма для каждого проживающего — не менее 10 кв. м жилплощади. 

Предыдущий пункт также действует и на жилплощадь, имеющуюся в собственности граждан. Если семья «не помещается» в собственную квартиру, то есть на каждого приходится менее учётной нормы площади, то её члены могут попробовать встать в очередь на получение муниципальной квартиры.

3. Жильё не пригодно для проживания

На квартиру по соцнайму могут претендовать люди, проживающие на площади, которая не соответствует нормативам жилых помещений, — к примеру, в домах под снос или под реконструкцию.  

4. Опасное соседство

Встать в очередь могут те, кто вынужден жить в квартире с лицом, страдающим туберкулёзом или другими опасными заболеваниями. Соседи рискуют заразиться, и если им негде больше жить, то государство выделяет им другую жилую площадь, оформляя её по договору соцнайма.

На заметку: претенденты на получение муниципальной квартиры обязательно должны иметь статус малоимущих граждан без собственного жилья или не обеспеченных достаточной жилплощадью. Без этого социальный жилищный контракт не заключается.

Дополнительные основания для получения муниципальной квартиры

Региональное законодательство может выдвигать свои условия для признания человека нуждающимся в жилом помещении. Например, в Москве нуждающимися признаются граждане, живущие в многоквартирном доме, если там нет хотя бы одного из удобств:

• водопровода;
• канализации;
• отопления;
• ванны или душа;
• электричества;
• горячей воды или газовой колонке;
• газовой или электроплиты.

Бывает, некоторые люди идут на ухищрения: разменивают свое жильё на меньшее по площади, прописывают родственников, оформляют фиктивный развод и т.п.. Специально ухудшать свои жилищные условия ради получения социальной квартиры мы не рекомендуем — если это вскроется, то очередь аннулируется, а повторно можно будет встать на учёт только через 5 лет.

Пошаговый процесс получения муниципального жилья

В первую очередь нужно, чтобы органы местного самоуправления признали человека/семью нуждающимися в жилплощади. Потом необходимо встать на учёт. Пошагово это выглядит следующим образом.

Составить запрос

Бланк можно скачать на сайте Госуслуг, местного органа самоуправления, взять в МФЦ — в каждом регионе принята отдельная форма.

В интернете можно посмотреть образец заполнения. Важно внимательно изучить все пункты и без ошибок заполнить запрос. Документ подписывается всеми членами семьи, кто желает улучшения жилищных условий. За детей ставят подпись родители/опекуны.

Собрать справки

1. О доходах семьи — чтобы доказать, что семья действительно является малоимущей. Справки следует брать по месту работы и в ПФР (если получаете пенсию или пособия).
2. Подтверждающие необходимость получения жилья (например, что дом аварийный или на каждого члена семьи приходится менее 10 кв. м жилой площади). Эти бумаги можно получить в ТСЖ/ЖКХ или в органе местного самоуправления в соответствующем отделе.

Собрать документы о стоимости имущества

Могут потребоваться ещё 2 справки. Первая запрашивается в ГУИОН (госуправление инвентаризации и оценки недвижимости), если у заявителя и/или членов его семьи есть имущество, кроме земельных участков, подлежащее налогообложению.

За второй нужно обратиться к организации, занимающейся оценочной деятельностью, и провести оценку транспортных средств, если они есть у заявителя или членов семьи.

Если ничего из вышеперечисленного нет, то в документах и в заявлениях указывается, что ценного имущества нет. 

Встать на учёт как малоимущий и нуждающийся в жилье

• Обратиться в МФЦ и подать заявление о приёме на учёт в качестве лица, которое нуждается в жилье, и приложить собранные документы.
• Если Жилищный отдел администрации примет положительное решение, то в течение 33 дней придёт уведомление, и к нему будет прилагаться справка особой формы. Отказ может быть из-за несоответствия условиям, предоставления неполной информации, отсутствия каких-либо справок и документов или же намеренного ухудшения жилищных условий.

Бывают случаи, когда люди полностью подходят под условия, но администрация не ставит их на учёт для получения жилья. Тогда нужно обращаться в суд.

Когда дадут муниципальную квартиру

В том случае, если заявитель не относится к льготной категории граждан, социальное жильё можно прождать много лет, так как очередь продвигается медленно. Без длительного ожидания квартиру по соцнайму могут получить:

• сироты: могут получить квартиру примерно за полгода;
• ветераны ВОВ и других войн, ликвидаторы катастроф (типа ЧАЭС): срок ожидания — до 1 года;
• инвалиды детства, 1 и 2 групп: срок получения муниципального жилья — около 6-12 месяцев;
• люди, страдающие хроническими болезнями, заразными для окружающих: в течение 2-4 месяцев;
• те, кто живёт в непригодном для жизни помещении и не имеет альтернативы: в течение 2-6 месяцев.

В последнем случае непригодным может быть такое жильё, где водоснабжение, вентиляция, состояние отопительной системы или другие коммуникации не соответствуют нормативам сан-эпид-безопасности. Также сюда относятся помещения без окон.

После постановки на учёт необходимо ждать, когда подойдёт очередь. Очень важно время от времени обновлять поданные документы, особенно, если в семье произошли события, влияющие на ускорение продвижения. Это может быть уменьшение доходов, расширение состава или смерть кого-то из домочадцев, стоявших вместе с заявителем в очереди.

Когда очередь заявителя подходит, ему должно прийти решение о предоставлении жилого помещения нуждающимся. По закону, принятое решение отправляется в течение 3 рабочих дней. После этого необходимо снова обратиться в местную Администрацию, собрать все документы и заключить договор соцнайма.

Перечень документов для заключения договора

В уполномоченный орган нужно принести следующие документы.

• Заявление от нанимателя и членов его семьи (супруги, лица с родственными связями, если живут вместе с нанимателем, несовершеннолетние дети вне зависимости от места их жительства).
• Паспорта и свидетельства о рождении тех, кто указан в заявлении.
• Согласия в письменном виде от всех, кто указан в заявлении, на предоставление муниципального жилья.
• Заявление от всех участвующих в получении, подтверждающее, что в течение последних 5 лет жилищные условия специально не ухудшались.
• Документ, выданный уполномоченным органом, о том, какие варианты жилья предлагались заявителю.
• Единый жилищный документ или выписка из домовой книги (копия лицевого счёта нанимателя). Их можно взять в ТСЖ, ДУК или же заказать в МФЦ.

В случае, если по договору надо будет освободить жильё, которое семья занимает сейчас, следует подписать обязательство, заверенное нотариусом.

Все заявления и согласия подписываются членами семьи в присутствии работника МФЦ, заранее ставить подписи не стоит. Если не получается собрать всех вместе, придётся делать нотариальные доверенности.

Полный перечень всех необходимых документов может меняться в зависимости от региона — точную информацию лучше узнать в органе местного самоуправления.

С развитием электронных сервисов часть документов можно не приносить — сотрудник уполномоченного органа сам запрашивает их в нужных базах. К таким документам относятся выписки из ЕГРН, свидетельства о рождении, документы на льготы и пособия и т.п..

После того, как сданы все документы и заявление, необходимо подождать около 60 рабочих дней — таков общий срок подписания договора со стороны наймодателя. Получив уведомление о готовности, надо прийти в уполномоченный орган и подписать договор, после чего заявителю выдадут ключи от муниципальной квартиры.

Как выглядит договор найма муниципального жилья

Договор составляется на безвозмездной основе. Утверждена типовая форма бланка договора соцнайма — её можно посмотреть, например, здесь. Договор заключается в письменной форме — к нотариусу идти не надо, достаточно лишь подписей всех сторон. В документе указываются все права и обязанности сторон. Как правило, это стандартный набор.

Муниципальное жильё: права и обязанности

Наниматель имеет право на вселение на эту жилплощадь других лиц для их временного проживания. Он может обменять жильё на другое и даже сдавать эту квартиру в поднаём.

В случае с муниципальной квартирой у наймодателя гораздо больше обязанностей по отношению к сдаче жилья, чем у нанимателя. К примеру, сюда входят надлежащее содержание и ремонт общих помещений наряду с другими собственниками, капремонт и пр..

Можно ли оставить старое жильё после получения муниципальной квартиры

Условия предоставления квартиры по соцнайму прописаны в договоре. Иногда новое помещение выделяется только при условии отказа от старого, а иногда нанимателям разрешают оставить прошлое жилище. К примеру, если семья снимает комнату в общежитии, но на каждого члена по нормативам приходится меньше площади, то могут выдать ещё одну комнату в том же доме вдобавок к той, что уже есть у семьи, или же дать отдельное жильё большей площади, а нынешнюю комнату потребовать освободить.

Но здесь есть нюанс — если в квартире по постоянной регистрации проживал кто-то, кто не был включен в учётное дело, он может и дальше жить на старой жилплощади.

Изменение, перезаключение и прекращение договора

Договор социального найма муниципальной квартиры перезаключается в следующих случаях.

• Если наниматель лишается родительских прав, его должны выселить из помещения, где живут дети.
• Если наниматель умирает.

В договор следует внести изменения, если:

• в помещение вселились новые члены семьи;
• объединились две семьи, которые ранее снимали помещения по договору соцнайма;
• кто-то из дееспособных членов семьи требует признания его нанимателем с согласия всех остальных.

Договор прекращается, и квартира возвращается на баланс муниципалитета, если:

• одинокий наниматель умирает; 
• жильё разрушено пожаром или другими катаклизмами. 

Наймодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если наниматель неоднократно нарушал правила проживания, в течение длительного времени не оплачивал аренду и услуги ЖКХ.

Наниматель может также сам расторгнуть договор соцнайма и освободить квартиру или же приватизировать её, тем самым аннулировав договорённость.

Приватизация муниципальной квартиры

Со временем и при желании наниматель может приватизировать квартиру от муниципалитета — это один из самых удобных способов получения собственного жилья. Желающие оформить договор приватизации должны соответствовать определённым требованиям.

• Иметь гражданство Российской Федерации.
• Быть зарегистрированным в той квартире, которую снимают по договору соцнайма.
• Иметь на руках согласие муниципалитета на процесс приватизации.
• В случае нежелания кого-то из домочадцев приватизировать жильё необходим письменный отказ этого члена семьи. В противном случае он также получит свою долю в этой квартире.
• Убедиться, что ранее не было использовано право в приватизации (для этого и нужен отказ, если кто-то из семьи не хочет участвовать в приватизации).

Последние два пункта не касаются несовершеннолетних детей. Если состоялась приватизация, дети автоматически получают право на собственность. Но когда ребёнку исполняется 18 лет, у него снова появляется право на приватизацию.

Сбор документов и подача заявления осуществляется через МФЦ. Их можно подавать сразу после того, как подписан договор социального найма. Но если квартиру получает сирота, то он должен сначала 5 лет прожить в муниципальном жилье. Для него право на приватизацию появляется только по истечении указанного срока.

Бесплатна ли процедура приватизации

Сама процедура бесплатная, то есть квартиру выкупать у государства не придётся. Единственной тратой будет госпошлина — 2000 рублей. Документы можно подать через Госуслуги. Кроме того, заявителю нужно собрать необходимый пакет документов — различные справки и подтверждения, что тоже отразится в статье расходов.

Сроки рассмотрения

Если заявление подаётся через МФЦ, срок рассмотрения составляет 46 рабочих дней. На Госуслугах процесс тоже не быстрый: как правило, со дня подачи заявки и до дня получения документов, подтверждающих, что квартира перешла в собственность, проходит примерно 3 месяца.

После того, как муниципальное жильё перейдёт в собственность, его можно продавать, дарить и распоряжаться любым другим образом.

Заключение

Муниципальную квартиру можно получить людям, которые не имеют собственного жилья и признаны малоимущими. При соблюдении всех условий квартира по соцнайму — это хороший способ улучшения жилищного положения для тех, у кого не хватает денег на аренду обычной квартиры, а про свое жильё, пусть даже в ипотеку, приходится только мечтать.