Что нужно сделать после продажи квартиры: инструкция

Если документы на продажу квартиры подписаны и деньги получены, то сделка на этом ещё отнюдь не считается завершённой. Продавцу необходимо выполнить ещё ряд формальностей, основная из которых — передача права собственности на недвижимость. 

В некоторых случаях придётся разобраться и с другими вопросами. Например, это касается ситуаций, когда квартира находилась в долевой собственности с несовершеннолетним ребёнком или была приобретена в ипотеку. Что делать после продажи квартиры — расскажем в нашей статье.

Шаг первый: передаём права на проданное жильё

В большинстве случаев передача прав на недвижимость происходит уже после того, как покупатель полностью рассчитался с продавцом. Иногда стороны договариваются передать права до внесения всей суммы — например, когда речь идёт о рассрочке. Подобные условия всегда отражают в договоре купли-продажи (ДКП).

Регистрацией смены собственника на любой объект недвижимости занимается Росреестр. Документы на проведение процедуры подают в региональном отделении ведомства или в МФЦ. При этом должен присутствовать не только бывший, но и новый собственник квартиры. Для регистрации права на жильё необходимо предоставить:

• паспорта участников сделки;
• оригиналы ДКП (всего должно быть три экземпляра);
• техпаспорт на квартиру;
• основания получения жилья продавцом (договор дарения, мены, ДКП, свидетельство о наследовании и прочее);
• чек о внесении госпошлины (её оплачивает покупатель, сумма — 2000 рублей).

Шаг второй: ждём документов

Проверка документов занимает от 7 до 10 рабочих дней. После этого покупатель получает выписку из ЕГРН, где он будет указан новым владельцем жилья. Также обоим участникам сделки вернут их экземпляры ДКП с отметкой о регистрации перехода прав на недвижимость.

Важный момент: продавцу и его семье надо сняться с регистрационного учёта ещё до обращения в Росреестр. Если этого не сделать, передача прав на квартиру новому владельцу будет служить в суде веским основанием для принудительной выписки прежних жильцов. Как показывает практика, продавцы обычно освобождают жильё от всех зарегистрированных людей до заключения ДКП.

Шаг третий: платим налоги, если нужно

В некоторых случаях доход, полученный после продажи жилья, также может облагаться налогом. Это касается объектов, которые находились в собственности продавца менее трёх или пяти лет назад до совершения сделки. Тут поясним более подробно. 

Минимальный период владения жилья (3 года) до продажи предусмотрен для тех собственников, которые получили его в результате:

• наследования;
• дарения;
• приватизации;
• договора ренты.

Аналогичный срок также распространяется на сделки, в рамках которых владелец продал своё единственное жильё. 

Важный момент: с 2022 года семьям с двумя и более детьми не нужно платить НДФЛ в случае продажи жилплощади. При этом не важно, сколько она находилась у них во владении до совершения сделки. Но тут есть ряд требований: например, семья должна приобрести другое жильё в течение ближайшего календарного года и оно должно быть больше прежнего по площади.

В большинстве остальных случаев минимальный срок владения составляет пять лет — когда они пройдут, собственнику не нужно будет платить НДФЛ от продажи квартиры. Если сделка состоялась раньше, бывший владелец обязан заплатить 13% от полученной прибыли. 

Приведём пример: собственник в 2021 году купил «двушку» за 5 миллионов рублей, а в 2023 году решил её продать за 7 миллионов рублей. Получается, ему придётся заплатить НДФЛ от 2 миллионов рублей (это чистый доход), то есть 260 тысяч рублей (2 000 000 х 0,13). Если бы собственник подождал с продажей жилья до 2026 года, платить налог вообще бы не пришлось.

Декларацию нужно подать в ФНС до 30 апреля следующего года после даты совершения сделки.

Особые моменты, которые нужно учесть продавцу

Один из собственников — ребёнок

Сразу стоит отметить: без разрешения органов опеки продать квартиру или долю в ней, которая принадлежит несовершеннолетнему, нельзя. То есть до выхода на сделку продавец сначала должен доказать ведомству, что у ребёнка есть другое, не менее комфортное жильё, и только после этого органы опеки могут дать согласие на продажу жилплощади малолетнего.

Когда сделка уже состоялась, родитель снова обязан обратиться в госорган и подтвердить, что на ребёнка действительно оформлена недвижимость, равноценная проданной. В качестве доказательства обычно предоставляют свежую выписку из ЕГРН, где ребёнок числится одним из собственников жилья. Иногда родители могут поступить по-другому: например, перевести деньги от продажи жилплощади малыша на вклад, открытый на его имя. В таком случае в орган опеки необходимо предъявить соответствующую выписку из банка.

Для справки: если речь идёт о сделках с недвижимостью, которая принадлежит недееспособному, алгоритм действий будет аналогичный. То есть продажа такой квартиры или доля в ней возможна только с разрешения органов опеки.

Квартира в ипотеке

Сразу стоит отметить: сделки с ипотечной квартирой возможны только с согласия банка, так как она находится у него в залоге до полного погашения задолженности. Кредиторы обычно одобряют продажу жилья при условии закрытия долга. 

На деле это происходит так: покупатель вносит всю сумму долга по ипотеке по предварительному ДКП в качестве задатка, а продавец рассчитывается этими средствами с банком. После поступления денег кредитор снимает обременение с квартиры за три дня. Затем сделка проходит по обычной схеме: стороны заключают основной договор и регистрируют переход прав на жилплощадь.

Переуступка прав требования по ДДУ

По сути, переуступка по ДДУ — это смена участников сделки в рамках основного договора. То есть покупатель квартиры в новостройке передаёт своё право требования объекта с застройщика после завершения строительства дома. Сама сделка между прежним и новым дольщиком фиксируется в договоре цессии, который обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре. Также необходимо сообщить о ней застройщику. При этом переуступка никак не влияет на условия по ДДУ.

Коротко о главном

Стандартные действия после продажи квартиры заключаются в регистрации передачи прав новому владельцу и уплате налога, если жильё принадлежало продавцу менее 3 или 5 лет. Если в сделке фигурировал несовершеннолетний, придётся отчитаться ещё и перед органами опеки. В таких случаях в госорган необходимо предоставить подтверждение, что за ребёнком числится другое жильё или открыт счёт в банке. 

Главный документ после продажи квартиры, который остаётся у бывшего владельца — ДКП с отметкой Росреестра о передаче прав на недвижимость. Именно он служит доказательством совершения сделки, если в дальнейшем возникнут какие-либо споры.

Фотография на обложке: freepik