Рынок жилья в 2024 году пережил серьёзную трансформацию. Высокие ставки по ипотеке заставили многие семьи пересмотреть планы на собственное жильё: кто-то выбрал аренду, кто-то отложил переезд от родителей, ожидая лучших условий.

Стоимость жилья выросла, хотя сокращение льготных ипотечных госпрограмм должно было снизить покупательскую активность. В то же время аренда продолжила дорожать, устанавливая исторические рекорды. Разница в ценах между новостройками и вторичным жильём начала сокращаться, а интерес к сделкам за наличные увеличился.

Подведём итоги этого непростого, но важного года и разберёмся, почему произошли эти изменения и как они повлияли на владельцев, арендаторов и инвесторов в недвижимость.

Экономическая ситуация в 2024 году в России

2024 год стал непростым для экономики, а вместе с ней и для рынка недвижимости. Основная причина — высокая ключевая ставка. В начале года она была равна 16%, а в конце поднялась до рекордного 21%. Это существенно увеличило ставки по ипотечным кредитам и сделало покупку жилья без господдержки роскошью, доступной немногим.

Инфляция достигла пика в 9,13% годовых, что повлияло на стоимость строительства. Цены на стройматериалы росли весь год, не оставив застройщикам возможности снизить цены на новостройки и поддержать спрос, который рухнул из-за заградительной ставки по ипотеке на вторичное жильё.

Для замедления инфляции и экономии госбюджета в середине лета правительство прекратило работу массовой льготной ипотеки, а оставшиеся адресные госпрограммы сделало менее доступными. В результате для большинства россиян остались только рыночные ипотеки со ставками 19–28% годовых.

Как изменилась стоимость квартир

Новостройки

По графику Сбериндекса стоимость среднего квадратного метра в новостройках продолжила расти, но не так быстро, как в 2023 году. В прошлом году цены в среднем выросли на 8,98%, в текущем — на 7,47%.

Причин несколько: подорожали строительные материалы, а кредиты на девелоперские проекты стали дороже из-за высокой ключевой ставки. Некоторые застройщики предлагали рассрочку или скидки, чтобы привлечь покупателей, но такие акции единичны.

Вторичный рынок

Стоимость вторичного жилья замедлила свой рост намного заметнее. Инфографика Сбериндекса показывает, что в 2023 году б/у квартиры в среднем подорожали на 18,6%, а за 10 месяцев 2024 года — всего на 1,95%.

Многие продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию: вместо продажи и покупки квартир они снимают и сдают их в аренду. Цены не падают, потому что собственники предпочитают не делать скидки, а убрать объекты с продажи, ожидая оживления спроса.

Сравнение нового и вторичного жилья

Разрыв стоимости квадратных метров в новых и вторичных квартирах продолжил свой рост и в III квартале 2024 года увеличился до 57%. По данным Центробанка, в конце 2023 года он составлял всего 30%.

Спрос на жильё начал постепенно перемещаться из первичного во вторичный рынок, включая перепродажу новостроек с ключами. Например, в Москве, по данным Росреестра, за 10 месяцев года число сделок на вторичке выросло на 82,5%. Люди стали чаще покупать квартиры за наличные и не хотят рисковать банкротством застройщика.

Изменения в сфере загородного строительства

В 2024 году индивидуальное жилищное строительство продолжило набирать популярность. Минстрой сообщает, что более 65% новых квадратных метров в стране пришлось на ИЖС.

По данным аналитиков СберБанка, в 2024 году:

• 80 тыс. загородных домов купили в ипотеку в России — это в 3,3 раза больше, чем в 2022 году.
• Медианная стоимость объектов ИЖС возросла до 7,6 млн рублей.

Спрос на загородные дома поддержали специальные льготные программы ипотеки, например «Семейная», «Сельская» и «Дальневосточная». Кроме того, банки не увеличили минимальный первоначальный взнос на ипотеки ИЖС, как это произошло с квартирами, а квадратные метры в загородных домах всё ещё стоят дешевле, чем в новостройках.

Что случилось с ипотекой в России

Льготные ипотеки

За последние годы льготные программы ипотеки держали рынок недвижимости на плаву. Но в 2024 году часть программ закрыли, в других серьёзно изменились условия:

• С 1 июля 2024 года прекратила работу программа льготной ипотеки с господдержкой, по которой можно было купить жильё под 8% годовых.
• Семейную ипотеку сделали более адресной. Ставка 6% годовых стала единой для всей страны, семьи с двумя детьми любого возраста теперь могут купить жильё только в мелких городах.
• По IT-ипотеке увеличили ставку до 6%, запретили покупать жильё в Петербурге и Москве, ограничили максимальный размер займа суммой 9 млн рублей и потребовали, чтобы заёмщик работал в аккредитованных организациях, пока не выплатит долг.
• Территории для сельской ипотеки ограничили, исключив населённые пункты, которые находятся ближе 50 км к областному центру или 30 км к городу с населением от 100 тыс. человек.
• Сократили количество льготных займов для одного человека: теперь стать заёмщиком, созаёмщиком или поручителем допустимо только по одной льготной госпрограмме.

Причины таких ограничений — потребность в снижении госрасходов. По оценкам Министерства финансов, затраты на программы льготной ипотеки за последние два года выросли в несколько раз. Кроме того, спрос на ипотеку с господдержкой настолько разогрел рынок, что цены на жильё начали расти быстрее, чем доходы большинства семей.

Банки тоже участвовали в ужесточении льготных ипотек. Например, ВТБ и «Альфа-Банк» увеличили первоначальный взнос по семейной ипотеке до 50%. Причина — быстрое расходование лимитов на финансирование из-за больших процентных ставок.

Ставки по рыночным кредитам

К концу 2024 года крупнейшие банки страны подняли рыночные ставки по ипотекам до 22–39% годовых. Кредитные организации готовы выдавать суммы до 100 млн рублей с первоначальным взносом от 15%. Некоторые банки увеличили размер первого взноса до 40–50%, чтобы сократить риски и выбрать более платёжеспособных клиентов.

Все понимают невыгодность подобных кредитов, поэтому заёмщики рассчитывают быстро погасить кредит или рефинансировать его при снижении ключевой ставки, а кредитные организации предлагают разные условия снижения переплаты: например, для зарплатных клиентов или за дополнительную плату.

Объём и количество выданных ипотек

Из-за повышения ключевой ставки и сокращения льготных госпрограмм во втором полугодии 2024 года спрос на жилищное кредитование резко снизился.

По данным Банка России, в октябре россиянам выдали в два раза меньше ипотек, чем годом ранее, а в июле объём жилищных кредитов сократился на 54,9% по сравнению с июньским пиком. Всего за год объём жилищного кредитования сократился на 31%, а количество ипотек — на 30%, сообщают в «Дом.РФ».

Аналитики «Дом.РФ» выяснили, что большая часть жилищных кредитов в 2024 году приходилась на льготные госпрограммы. Их доля в общем объёме ипотек в I квартале составила 62%, во II — 81%, в III — 53%.

Ставки по кредитам многим стали не по карману. Люди покупали жильё без участия банков — за наличные или в рассрочку. На первичном рынке, например, доля таких сделок почти удвоилась: за 9 месяцев 2024 года она выросла с 12,1 до 27,4%.

Размер и сроки ипотечных кредитов

В среднем сумма жилищных кредитов в 2024 году уменьшилась. По данным октября — на 7% по сравнению с прошлым годом, сообщают аналитики Объединённого кредитного бюро (ОКБ).

Средние сроки тоже сократились — до 21 года и 3 месяцев, что примерно на 7 месяцев меньше, если сравнивать с данными октября 2023 года.

В условиях высоких ставок заёмщики стали более осторожными. На суммы и сроки кредитования повлияли и увеличение первоначальных взносов в банках, и экономическая неопределённость, и стремление людей сократить финансовые риски.

Ипотека на первичном и вторичном рынках

В течение 2024 года наблюдалось заметное перетекание спроса с новостроек на вторичное жильё.

По данным СберБанка, к октябрю доля вторичного рынка в общей структуре ипотек возросла до 63,8%, а доля новостроек сократилась до 30,9%. В октябре было оформлено 32,3 тысячи ипотечных кредитов на готовые квартиры и 15,6 тысячи ипотек на жильё в новостройках. На популярность вторичного жилья повлияло ожидание роста ключевой ставки и низкие темпы строительства в регионах: в отсутствие предложений на новостройки люди вынуждены покупать вторичку.

Ипотеки на ИЖС за год стали более популярными. Доля кредитов на строительство домов выросла в Сбере на 27%, в «Альфа-Банке» — на 35 366%. Спрос увеличился в том числе из-за регионов, где действуют Дальневосточная и Арктическая ипотеки.

Доступность ипотек

Средний размер ипотечного платежа рос весь год: с 28 736 рублей в январе до 32 916 рублей в сентябре, сообщает Frank RG. При этом средняя зарплата в стране увеличилась с 75 034 рублей в январе до 84 324 рублей в сентябре (данные Росстата). В результате доля платежа по ипотеке в среднем доходе выросла незначительно — с 38,3 до 39,03%.

Рост доходов не смог догнать увеличивающиеся платежи по ипотеке. Покупка жилья в кредит стала ещё более обременительной для семейного бюджета.

Как изменился рынок аренды

Стоимость аренды

Цены на долгосрочную аренду квартир в крупных городах России значительно выросли за последний год. По данным Яндекс Аренды, если сравнивать с ноябрём 2023 года, медианная стоимость аренды увеличилась на 21,8%, или почти на 7 тысяч рублей. Наибольший рост показало съёмное жильё в Уфе (+47,4%, до 35 000 рублей), Нижнем Новгороде (+43,1%, до 26 000 рублей), Ростове-на-Дону (+33,3%, до 40 000 рублей).

К началу зимы медианные арендные ставки в городах-миллионниках распределились следующим образом:

• студии — 31 000 рублей;
• однушки — 33 000 рублей;
• двухкомнатные квартиры — 43 000 рублей;
• трёхкомнатные — 59 000 рублей.

Цены снизились к зиме, но это сезонное колебание было небольшим — в пределах нескольких сотен рублей за объект. За год медианная цена аренды квартир всех типов заметно увеличилась:

• студий — на 23,8%;
• однушек — на 26,8%;
• двухкомнатных — на 22,1%;
• трёшек — на 13,8%.

Срок размещения объявлений на вторичном рынке стал длиннее: в среднем 74 дня, что на 35% больше, чем в январе — октябре 2023 года, когда жильё сдавалось в среднем за 55 дней. Но несмотря на это, в большинстве миллионников ощущалась нехватка съёмных квартир, спрос превышал предложение.

Московские цены опередили показатели в среднем по стране. Медианная цена долгосрочной аренды составила:

• в среднем — 97 000 рублей;
• за студию — 75 000 рублей (рост на 15,6% за год);
• за однушку — 74 000 рублей (рост на 34,5%);
• за двухкомнатную квартиру — 101 000 рублей (+16,7%).

Одна из основных причин подорожания аренды — высокие ставки по рыночной ипотеке. Многие семьи выбирают снимать жильё, а не покупать его в кредит. Инвесторы, которые могут приобрести квартиру за наличные, вкладывают средства в депозиты и ОФЗ, где доходность в 2–2,5 раза выше. Эти условия дают возможность оставшимся арендаторам повышать плату даже на охлаждённом рынке.

Статистика по разным видам квартир

Аналитики «Дом.РФ» подсчитали, что в 2024 году больше всего вырос спрос на малогабаритные квартиры. На долю студий и однокомнатных квартир пришлось 48% рынка аренды в стране. Предложение двухкомнатных квартир осталось прежним — 33% от рынка. Количество объявлений о сдаче четырёх- и более комнатных квартир снизилось до минимального уровня за последние четыре года.

Стоимость найма жилья выросла для всех видов квартир. Сильнее всех подорожали однушки и двушки — на 17 и 15% за квартал соответственно. В Москве резко выросла стоимость студий — в среднем до 78 тыс. рублей. Она даже обогнала цену на аренду однушек, которая в среднем составила 75 тыс. рублей.

Спрос на малогабаритные квартиры объясняется минимальной стоимостью аренды и небольшими коммунальными платежами. В условиях, когда снижение покупательной способности совпало с ростом процентных ставок по ипотеке, люди выбирали максимально компактное жильё, чтобы минимизировать ежемесячные расходы. Двухкомнатные квартиры сохранили популярность у семей с детьми и арендаторов, которые хотят разделить расходы, проживая с соседями.

Краткосрочная аренда

По данным аналитиков Яндекс Путешествий, средняя стоимость посуточной аренды с марта по сентябрь 2024 года в крупных городах России составила:

• 5432 рубля — в Санкт-Петербурге;
• 6642 рубля — в Москве;
• 5336 рублей — в Казани;
• 8432 рубля — во Владивостоке;
• 3774 рубля — в Краснодаре;
• 6156 рублей — в Нижнем Новгороде;
• 6397 рублей — в Сочи.

Высокие цены в Дальневосточном регионе аналитики связывают с недостаточным количеством предложений на рынке.

Коротко о главном

Рынок жилья в 2024 году продолжил меняться под давлением экономической нестабильности, роста ключевой ставки и сокращения поддержки со стороны государства.

Вот его главные итоги:

• Цены росли, но спрос снижался. Новостройки подорожали, на вторичном рынке наблюдалась слабая динамика: часть собственников предпочла не продавать жильё, а уйти в аренду.
• Льготные ипотеки сократились. Закрытие массовой льготной ипотеки и ужесточение других госпрограмм сделали покупку жилья недоступной для многих. Средние ставки по рыночной ипотеке превысили 20%.
• Загородное строительство стало более популярным. ИЖС выросло в объёмах благодаря льготным программам и более доступным ценам по сравнению с квартирами.
• Рынок аренды перегрелся. Цены на аренду достигли рекордных уровней, особенно в крупных городах. Многие арендаторы выбирали небольшие квартиры в целях экономии.
• Выросло количество сделок за наличные. Высокие ставки по кредитам сделали покупку за собственные средства или рассрочку более привлекательной.

_{Фотография на обложке: Жилой квартал «Левобережье»}