Что делать, если застройщик требует доверенность на приёмку квартиры

Настал долгожданный момент — дом, в котором вы купили квартиру по договору долевого участия, наконец-то достроен! Казалось бы, дело за малым: нужно проверить, нет ли на объекте дефектов стройки, и подписать акт приёма-передачи. Но что делать, если вы хотите взять на осмотр квартиры эксперта, а застройщик не пускает никаких посторонних и требует доверенность? Или если вы не можете приехать на осмотр квартиры лично и хотите попросить друга принять квартиру?

Рассказываем, в каких случаях доверенность на приёмку нужна и как её оформить, и чем отвечать на необоснованные претензии застройщика.

Дом достроили. Как принимать квартиру

Когда застройщик заканчивает строительство дома, все дольщики получают уведомление. После этого нужно записаться на приёмку квартиры — это можно сделать по телефону или в личном кабинете (если он есть на сайте застройщика).

В назначенный день дольщик должен приехать в квартиру, осмотреть её и проверить, нет ли на объекте строительных дефектов. Если недочёты обнаружатся, их необходимо будет зафиксировать в дефектном акте. В таком случае застройщик будет обязан устранить недостатки, а после этого пригласить дольщика на повторную приёмку. Если недостатков нет — нужно подписать акт приёма-передачи квартиры.

К осмотру квартиры нужно отнестись ответственно, ведь если вы заметите дефекты уже после подписания передаточного акта, то застройщик будет вправе отказаться их устранять.

Акт приёма-передачи — это основание для регистрации права собственности на квартиру, если она приобретена по договору участия в долевом строительстве. Также этот документ подтверждает право на налоговый вычет по НДФЛ в связи с покупкой жилья.

Когда для этого нужна доверенность

Что делать, если вы записались на приёмку квартиры, но не можете приехать? Например, уехали из города или попали в больницу. В этом случае можно попросить принять объект кого-то из близких или нанять для этого специалиста по приёмке квартиры. Сразу скажем, что пригласить профессионального приёмщика — это экономически выгодно и целеособразно. Специалист сможет выявить даже скрытые недостатки, поэтому в будущем не придётся тратить деньги на сложные ремонтные работы. 

Когда вместо вас квартиру принимают друзья, родственники или специалист, вам необходимо оформить доверенность. Вот в каких случаях понадобится этот документ.

• Если вы можете принять квартиру дистанционно. Для дистанционной приёмки (такую возможность предоставляют некоторые застройщики) вам нужно оформить доверенность на специалиста и заверить её у нотариуса. После оформления эксперт по приёмке сможет приехать на осмотр квартиры, провести необходимые замеры, заполнить смотровой лист с перечнем дефектов и предоставить его застройщику. Всю информацию о приёмке и фотоотчёт специалист отправит вам на почту.
• Если вы не можете явиться в указанный день и не можете принять квартиру дистанционно. В таком случае вы можете привлечь третье лицо — например, родственника, друга, коллегу или квалифицированного юриста. Другой человек официально не имеет права осматривать квартиру и подписывать акт приёма-передачи, поэтому ваш представитель должен иметь при себе нотариально заверенную доверенность, которая позволяет ему это делать.
  

Образец доверенности на приёмку квартиры можно посмотреть здесь. 

Что делать, если вам хочется принять квартиру самому без привлечения третьих лиц, но приехать в назначенный день не получается? Сроки приёмки квартиры зависят от застройщика: обычно компания требует от дольщиков принять квартиры в течение 7-14 дней после официального уведомления о завершении стройки.

Предельный срок на приёмку квартиры — два месяца. Если в течение этого времени владелец не проведёт осмотр объекта, то застройщик имеет право подписать акт приёма-передачи в одностороннем порядке без его согласия. Конечно, покупателю это невыгодно: возможные строительные дефекты в акте не отразят, и требовать устранить недостатки будет не с кого.

Отметим, что предельный срок на приёмку квартиры относится к первичному осмотру объекта. Например, если вы пришли в квартиру и обнаружили дефекты строительства, то новый предельный срок будет отсчитываться с того момента, когда застройщик уведомит вас о том, что устранил дефекты и готов назначить дату приёмки во второй раз.

В каких случаях доверенность не нужна

Если вы самолично приезжаете на приёмку квартиры, но хотите подстраховаться и взять с собой эксперта, то доверенность в таком случае оформлять не нужно.

Встречаются и ситуации, когда застройщик требует нотариально оформленной доверенности на специалиста по приёмке, который приезжает вместе с дольщиком. Так поступают недобросовестные компании, чтобы помешать осмотру квартиру и выявлению дефектов стройки.

Ни один закон не ограничивает вас в данной ситуации: на приёмку квартиры можно брать с собой кого угодно — будь то близкие, друзья или эксперты. Доверенность на них не требуется, потому что они приезжают вместе с вами.

Что делать, если застройщик необоснованно требует доверенность

Если вы столкнулись с ситуацией, когда представители строительной компании продолжает требовать доверенность на сопровождающих вас на приёмке лиц, укажите на ваши законные права.

Если это не сработало, нужно действовать по следующему алгоритму.

1. Оставьте обращение на портале комитета по строительству. Подробно опишите свою ситуацию и укажите название компании-застройщика.
2. Составьте претензию в письменном виде на имя генерального директора строительной компании. В тексте претензии подробно опишите сложившуюся ситуацию. Например: пришли на приёмку с экспертом, представители компании отказались пускать специалиста без доверенности. Составить претензию можно в свободной форме. Её нужно лично передать компании застройщика с получением отметки о приёме (подписи, печати и указания на лицо, принявшее документ) или направить по почте ценным письмом с описью вложения по юридическому адресу застройщика. В законе нет норм, которые бы предусматривали срок ответа застройщика на претензии дольщиков. Изучите договор купли квартиры: срок может быть обозначен в нём.
   
3. Если на первую претензию вам не ответили, направьте её повторно. В случае, если застройщик всё же не отреагировал и во второй раз, потребуйте мотивированный отказ в письменной форме. Причин для отказа в этом не содержит ни одна правовая норма.
   
4. Если застройщик составил официальный отказ, необходимо обращаться в суд с иском о защите прав потребителей. Вы вправе требовать неустойку за каждый день просрочки передачи квартиры, а также компенсацию морального вреда за нарушение ваших прав.
   

Какие законы закрепляют ваши права

Перед тем, как идти на приёмку, заранее ознакомьтесь с основными законами, которые защищают ваши права как собственника в данной ситуации. Если застройщик потребует доверенность на сопровождающих вас лиц, вы будете знать, что это незаконно, и сможете подкрепить свои слова перечнем законов.

Во взаимоотношениях с застройщиком ваши права регулируют три главных закона.

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. В нём прописаны права сторон при заключении, исполнении и расторжении договоров.
2. Федеральный Закон N 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
   
3. Закон Российской Федерации N 2300-1 «О защите прав потребителей». Данным законом устанавливаются права покупателей квартир в новостройках.
   

Итак, совсем коротко

• Приёмка квартиры — важный момент. Владелец должен внимательно осмотреть объект на возможные дефекты стройки. Если недочетов нет — подписывайте акт приёма-передачи квартиры, который будет являться основанием для регистрации права собственности на квартиру. Если недочёты есть — нужно внести их в дефектный акт. Застройщик устранит дефекты и пригласит на повторную приёмку.
• Если вы не можете явиться на приёмку и отправляете на объект кого-то из близких или эксперта по недвижимости, нужно оформить доверенность и заверить её у нотариуса. Документ можно сделать по месту пребывания и выслать доверенному лицу по почте.
  
• Доверенность не нужна, если вы приходите на приёмку в сопровождении третьих лиц. Застройщик не имеет права требовать документов на сопровождающих вас людей, будь то родственники, друзья или специалисты. Недобросовестные застройщики требуют документ, чтобы помешать дольщику осмотреть квартиру и найти скрытые дефекты стройки.
  
• Если у вас требуют доверенность на сопровождающих лиц, обозначьте, что это незаконно. Напишите жалобу в департамент строительства и на адрес генерального директора компании застройщика. Если вам не ответили, требуйте мотивацию отказа в письменной форме и обращайтесь в суд.
  
• Перед приемкой внимательно изучите законы, которые защищают ваши права. Это поможет уверенно мотивировать свою позицию. Три основных закона, которые закрепляют права дольщика – ГК РФ, ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» и ФЗ РФ «О защите прав потребителей».