Частный дом в ипотеку: как выбирать, чтобы банк одобрил заявку

При подаче документов на ипотеку, увы, всегда сохраняется риск отказа. Причина может быть как в самом покупателе, так и в выбранной недвижимости. Какие дома подходят под ипотеку? В этой статье разбираем требования банка к объекту залога.

На какие дома дают ипотеку

Если банк не устраивает выбранное жильё, то это значит, оно недостаточно ликвидно. Возможно, для покупателя выбранный дом — предел мечтаний, но банк всегда ориентируется на самый пессимистичный исход, а именно — на то, что покупатель по каким-то причинам не сможет выплатить ипотеку. 

Когда клиент теряет платёжеспособность, банк ищет способ вернуть свои деньги — других желающих купить заложенное жильё. Чем выше вероятный спрос на дом в будущем, тем выше шанс получить одобрение по ипотеке первоначальному покупателю. На рынке недвижимости самый стабильный спрос показывают типовые квартиры, они продаются достаточно быстро, тогда как продажа дома или комнаты в коммуналке может затянуться на неопределённый срок. 

При этом понять, какой частный дом подходит под ипотеку, банку сложнее, чем принять аналогичное решение по квартире. Оценка дома всегда более субъективна, поскольку один и тот же фактор покупатель может счесть и плюсом, и минусом. Для кого-то деревянный дом — прежде всего экологичное жильё, а для другого — потенциальная пожароопасность и постоянные заморочки с обработкой стен от плесени и жуков.

Помимо текущего состояния дома, банк пытается спрогнозировать, какие изменения произойдут с недвижимостью в течение всего срока, на который выдаётся кредит. Поэтому важно не только состояние и возраст здания, но и перспективы развития всего района.

Благополучие локации тоже влияет на решение банка: близость промзоны или неспокойная криминальная обстановка в некоторых случаях могут привести к отказу.

Есть ещё один момент — местоположение дома относительно подразделения банка, в котором оформляют ипотеку. Здесь работает правило «чем ближе, тем лучше». Зачастую банку неудобно и невыгодно отправлять оценщика в другой населённый пункт или даже регион — проще отказать в выдаче кредита. Например, ВТБ не рассматривает дома дальше 50 км от ближайшего подразделения в Республике Бурятия, КЧР и Читинской области, для остальных регионов удалённость может быть до 100 км.

Что делать, если дом не подходит под ипотеку

Если банк отказал, а покупатель считает, что дом идеально подходит для его нужд, остаются два запасных варианта: предложить банку другое собственное жильё в качестве залога или подать заявку на ипотеку в другой банк. Вероятность, что дом подойдёт под требования другого банка, есть во всех случаях за исключением тех, когда выбранное жильё:

• аварийное;
• изношено на 65% и выше по данным оценщика;
• числится в списках на снос;
• нуждается в капитальном ремонте.

Эти недостатки будут критичными для любой кредитной организации, так что в подобных ситуациях придётся выбирать другой дом.

Требования к дому при покупке в ипотеку

Помимо перечисленных критичных требований в каждом банке есть свой набор критериев к залоговой недвижимости. Перечислим самые популярные.

Дом достроен. Купить объект незавершённого строительства можно, но в обеспечение по кредиту пойдёт только стоимость участка, соответственно, сумма ипотеки будет меньше, чем при покупке дома. По сути, это ипотека не на дом, а на строительство.

В доме можно жить круглый год. Дома, подходящие под ипотеку, должны быть со стенами достаточной толщины (с учётом региона), с канализацией или локальной очистной станцией, автономным или централизованным отоплением, водоснабжением, электричеством, установленными окнами и дверями.

Дом построен из негорючих прочных материалов — подходят кирпич, различные варианты блоков, камень. Если покупателю нужен дом из бруса или бревна, больше шанс получить одобрение на ипотеку по совместным проектам строительных компаний и банков. Так кредитор будет уверен, что строители не забудут обработать дерево антипиретиками и пропитками от насекомых и плесени — значит, дом не сгорит и не сгниёт. 

Подходит ли дом под ипотеку, если стены сложены из самана или глины? Нет, такие варианты банк не рассматривает — при неудачном стечении обстоятельств дом может пострадать даже от сильных дождей.

Дом не старый. Банк не может проверить, какие материалы использовали при постройке, а дому предстоит сохранить товарный вид на весь срок ипотеки. Поэтому покупку дома старше 20 лет кредитуют менее охотно.

Участок под домом в собственности продавца. Иногда банки дают ипотеку под дом на арендованной земле, но процент на такой кредит точно поднимут.

Площадь дома. Маленькие дома и, наоборот, слишком большие хоромы не пользуются спросом. Тесному домику многие покупатели предпочтут квартиру, которая будет чуть больше по площади, а у огромных домов есть свои индивидуальные отличия, которые далеко не у всех в приоритете. Одним важнее мастерская или спортзал, другим — оранжерея или бильярдная. Оптимальная площадь дома с точки зрения кредитующего банка — 60–200 кв. м.

Коротко о главном

Когда банк изучает дом под ипотеку, требования к дому определяют прежде всего по тому, можно ли его будет быстро и выгодно продать, если клиент не сможет выплатить долг. Дом должен быть качественным, средней площади, не старше 20 лет, пригоден для комфортного жилья и стойким, чтобы простоять не один десяток лет без капремонта.