Берём ипотеку на двоих: в чём выгода и есть ли риски

Ипотека — долгосрочный займ, который требует существенных расходов. Выплачивать такой большой долг всегда легче вдвоём. Рассказываем, что потребуется для оформления ипотеки на двоих, каким критериям должны соответствовать партнёры и есть ли риски.

Можно ли оформить ипотеку на двоих людей

Да, такой кредит называют «ипотекой с созаёмщиком». Финансовая ответственность в этом случае возлагается на двоих и более людей. Часто созаёмщиками выступают супруги: один из них берёт кредит на своё имя на покупку квартиры, а второй выступает как созаёмщик. 

Условия предоставления такого кредита довольно простые: 

• оба заёмщика имеют гражданство РФ;
• супруги не оформляли брачный договор или же прописали в нём, что ипотечные обязательства может брать на себя только один из супругов.

В кредитном договоре указывают, кто станет основным заёмщиком (титульным), а кто — созаёмщиком. На обоих ложится одинаковая ответственность перед банком, даже если ипотечное жильё будет принадлежать этим людям не в равных долях или даже вообще не будет принадлежать созаёмщику. Если основной плательщик не сможет погашать долг, это обязательство перейдёт на его созаёмщика.

Созаёмщикам не обязательно быть в браке — ипотека может быть оформлена на двоих родственников, друзей, коллег и т.п.. Банку всё равно, кем приходится созаёмщик основному заёмщику — главное, чтобы у них была возможность исправно гасить долг.

Если созаёмщком становится любой другой человек (не супруг), то он не будет иметь прав на квартиру, если это не указывается в дополнительном соглашении к договору.

Семейные ипотечные программы

Банки предоставляют варианты ипотеки с господдержкой для семейных пар. Например, Сбербанк предлагает следующие программы.

• Семейная ипотека — от 5,3%. По этой программе в Москве и Московской области можно взять займ на сумму до 12 млн рублей, в других регионах — до 6 млн. Программа распространяется на квартиры в новостройках, строительство частного дома, а также рефинансирование текущей ипотеки. Вторичное жильё по этой программе можно купить только в сельских поселениях Дальневосточного федерального округа. Требование: гражданство РФ и наличие в семье детей, родившихся после 1 января 2018 года, или детей с инвалидностью.
• Ипотека с материнским капиталом. Средства маткапитала можно внести как первоначальный взнос или досрочно погасить долг из суммы сертификата.

Каждая ипотечная программа Сбербанка и других банковских учреждений предусматривает возможность включить созаёмщика. Например, в ВТБ также есть программа семейной ипотеки от 4,3% и приобретение жилья на средства маткапитала. 

Условия по ипотеке для супругов

Обычно оформление ипотеки на двоих супругов даёт высокие шансы на одобрение кредита, потому что банки считают семейных людей более надёжными заёмщиками. Тем не менее они тоже должны соответствовать определённым требованиям.

1. Возраст каждого — не менее 18 лет и не больше 70 лет к моменту погашения займа.
2. Официальное трудоустройство.
3. Достаточный доход.
4. Супруги согласны на совместную покупку недвижимости.
5. Оба супруга дееспособны.

Для оформления сделки банку потребуются следующие документы:

• паспорта супругов;
• свидетельство о регистрации брака;
• справки о доходах/трудовые книжки/свидетельство ИНН.

Также потребуется первоначальный взнос. Каждый банк устанавливает свой минимальный размер, но он не может быть менее 10% от стоимости приобретаемой квартиры. Чем больше размер первого взноса, тем выше шанс на одобрение ипотеки.

Как оформляется ипотека, если в ней участвует только один из супругов

При оформлении ипотеки банк попросит указать, кто из супругов будет титульным заёмщиком. В случае, если второй супруг не участвует в покупке жилья и не придёт на сделку, от него всё равно потребуется согласие, заверенное у нотариуса. Несмотря на то, что квартира оформляется только на одного, второй супруг имеет равные права на недвижимость, так как она считается нажитой в браке. И в случае, если заёмщик не сможет платить, возврат долгов по ипотеке будут требовать с супруга, который не принимал участие в оформлении, ведь он подписывал согласие на этот кредит.

Разумно в таком случае составить брачный договор, где стоит указать все важные нюансы при совершении сделок с недвижимостью.

Как оформить ипотеку на двоих: пошагово

Шаг 1. Заявка в банк

Первым делом нужно отсканировать нужные документы и загрузить их в личный кабинет клиента во время оформления заявки. Как правило, сначала потребуются сканы всех страниц паспорта и ИНН обоих супругов, а также свидетельство о браке.

Далее нужно указать в анкете параметры займа, в том числе наличие поручителей и созаёмщиков, уровень дохода и место работы, а после — отправить заявку на рассмотрение. Уведомление об одобрении или об отказе банк отправит на электронную почту или в виде смс на телефон, который указан в анкете.

Шаг 2. Поиск жилья

Кредитные организации обычно дают 3 месяца на поиск квартиры после одобрения ипотеки. В течение этого времени следует подобрать объект и передать данные о нём в банк.

Если выбрана квартира в новостройке, то дальнейшие действия по подготовке к сделке возьмёт на себя менеджер компании-застройщика. Если же заёмщики выбрали вторичное жильё, банк вышлет указания. Покупатели должен провести оценку выбранной квартиры и оставить заявку на страхование жизни и имущества.

Шаг 3. Сделка

Далее банк назначает дату сделки. В назначенное время созаёмщикам нужно приехать в офис с оригиналами документов, подписать кредитный договор, оформить страхование, отдать первоначальный взнос и открыть счёт, на который банк перечислит кредитные средства. 

В договоре купли-продажи указывается, какой долей квартиры будет владеть созаёмщик, или же что квартира не переходит в долевую собственность.

Шаг 4. Регистрация

Все документы необходимо передать на регистрацию в Росреестр — это можно сделать с помощью электронной сделки прямо в банке или лично в ближайшем МФЦ. 

Через 7 рабочих дней покупатель должен забрать готовые документы и передать их в банк, после чего организация снимет деньги с кредитного счёта и отправит их продавцу жилья или перечислит на эскроу-счёт в случае покупки квартиры в строящемся доме.

Далее заёмщик должен выплачивать ипотечный кредит по графику, который он получит в банке. Деньги нужно вносить на один счёт. При этом созаёмщики уже сами могут решать, кто именно передаёт деньги на погашение долга и в каком размере.

Плюсы и минусы ипотеки на двоих 

Главные преимущества ипотеки с созаёмщиком

• Есть возможность участия в льготных программах с более низкими ставками и выгодными условиями.
• Можно рассчитывать на большую сумму кредита, так как в расчёт принимаются совместные доходы.
• Выплачивать долги вдвоём легче — при снижении дохода у основного заёмщика ему поможет созаёмщик.
• Вычеты по налогам полагаются для обоих участников, то есть можно вернуть не 260 000 рублей, а вдвое больше.
• Размер долей можно сразу указать в договоре, специально выделять их не нужно. Пара при этом может не регистрировать брак официально — здесь будет действовать долевая ипотека на двоих заёмщиков.

Недостатки ипотеки на двоих

• Ответственность перед банком будут нести оба заёмщика.
• Желательно, чтобы у обоих претендентов была хорошая кредитная история. Если у кого-то были проблемы, банк может отказать.
• В будущем могут измениться обстоятельства: если квартиру придётся продавать, для этого потребуется согласие обоих созаёмщиков. 

Что будет с невыплаченным кредитом после развода

То, как супруги будут делить жильё, если разведутся, банку всё равно. Каждый из созаёмщиков сам должен защищать причитающиеся ему квадратные метры. 

Есть несколько способов поделить кредит и квартиру после развода.

1. Оплачивать кредит в прежнем режиме, а после завершения выплат и снятия обременения с квартиры продать её и поделить деньги на двоих. Также можно досрочно погасить ипотеку и потом продать квартиру, но чаще всего на это всё-таки нет нужных средств. 
2. Выплачивает долг кто-то один, но для этого второй заёмщик должен отказаться от претензий на жильё. Это можно оформить соглашением о разделе имущества или договором дарения.
3. Переоформить ипотеку на одного человека. Обязательства берёт на себя более платёжеспособный супруг, ему же достаётся квартира. Второй заёмщик может потребовать вернуть уже внесённые им платежи (если они были из общего бюджета семьи, нужно подтвердить это справками о доходах за конкретный период).
4. Обязательства по ипотеке делятся на двоих. Банк заключает новый кредитный договор, переоформляется справка ЕГРН — все документы делают на каждого супруга отдельно. Если кто-то перестанет платить, банк предложит выкупить его долю второму супругу, а при отказе квартиру выставляют на торги. Исключение — ипотека на студию или однокомнатную квартиру: такую жилплощадь нельзя поделить на два изолированных помещения, поэтому объект придётся переоформлять на кого-то одного.
5. Продать квартиру.

Коротко о главном

Квартира в ипотеку на двоих — это хорошее и выгодное решение, позволяющее попасть в льготные программы, получить вдвое больше налоговых вычетов и защитить себя от финансовых сложностей. Но такая сделка имеет смысл только тогда, когда есть уверенность в партнёре.