Банкротство при ипотеке: что будет с квартирой

Обновлено 08.03.2025

Когда долги растут как снежный ком, банкротство становится единственным легальным способом выкарабкаться из финансовой ямы и стать свободным от задолженностей по кредитам, налогам и коммуналке. Долги по ипотеке тоже можно списать, но что тогда будет с квартирой, которая находится в залоге? 

Разберёмся, как проходит банкротство при наличии ипотеки и есть ли возможность стать банкротом, сохранив право собственности на залоговую квартиру. 

С 2015 года ФЗ №127 действует не только для юридических, но и для физических лиц — это значит, что любой гражданин РФ может быть признан банкротом. Процедура даёт возможность списать все долги гражданина, если он не в состоянии их погасить, но чтобы покрыть хотя бы часть, продается всё имущество должника.

Чтобы податься на банкротство через суд, не обязательно копить задолженность более 500 тысяч рублей. Достаточно, если имущество должника не хватает для погашения всех долгов. Придётся собрать документы, которые подтверждают этот факт, и отнести заявление в арбитражный суд, оплатив пошлину — 10 000 рублей. Инициатором банкротства гражданина также могут стать его кредиторы или налоговая. 

Если суд признаёт заявление человека о банкротстве обоснованным, деньги и имущество должника переходят под управление финансового специалиста. Арбитражный управляющий собирает конкурсную массу — всё ликвидное имущество гражданина, которым он владеет, за исключением личных вещей, одежды и единственной жилой недвижимости. Например, в массу могут войти песцовая шуба, антикварный шкаф и ювелирные украшения, но не кастрюли, письменный стол из ДСП или автомобиль инвалида.

Арбитражный управляющий ищет фиктивные сделки за последние 3 года и «заначки» должника, дома за границей, деньги на вкладах в небольших банках, чтобы собрать как можно больше средств для погашения долгов. Взыскать могут даже собственность, зарегистрированную на супруга.

Когда всё имущество собрано, его продают на торгах, передают вырученные деньги кредиторам и списывают долги. Реализация имущества может занимать до 6 месяцев. Управляющий получает от должника вознаграждение в размере от 15 до 45 тысяч рублей и определённый процент от суммарной стоимости реализованного имущества (ст. 20.6 №127-ФЗ). После этого банкрот может начать жизнь с чистого листа, но информация о его банкротстве вносится в общедоступный реестр.

Заявление на банкротство можно подать в МФЦ, став банкротом по упрощённой процедуре, без обращения в суд и уплаты госпошлины. Это возможно, если размер долга составляет от 25 тысяч до 1 млн рублей. В процедуре не участвуют в финансовой управляющей. Процесс занимает до полугода.

Плюсы банкротства

• Это выход из сложной жизненной ситуации, когда долги растут, а человек не может не только их погасить, но и остановить этот рост.
• С даты подачи заявления долг перестанет увеличиваться, штрафы, проценты и пени не будут начисляться, а исполнительные производства в отношении гражданина останавливаются.
• Заявив о банкротстве, проще достичь мирового соглашения с банком, реструктурировать кредит и вернуть его на выгодных условиях.

Минусы банкротства

• Процедура занимает около года, и всё это время деньгами должника распоряжается финансовый управляющий.
• Придётся потратиться на пошлину, услуги управляющего, юристов и адвокатов, оплатить публикацию в СМИ и внесение информации в реестр банкротов.
• В течение 5 лет после процедуры нельзя подавать новое заявление о банкротстве, а при желании взять кредит нужно уведомлять банк о банкротстве.
• В течение 3 лет нельзя открывать бизнес или руководить компаниями. 
• Долги по алиментам и компенсации за моральный ущерб не списываются.
• Банкроту могут запретить выезд за границу.
• Сделки с недвижимостью за 3 года до банкротства могут аннулировать. 

Ипотечная квартира или дом при банкротстве входят в конкурсную массу — по закону, подобная недвижимость остаётся в залоге у банка. Не поможет даже инвалидность должника, статус многодетного родителя или матери-одиночки, наличие у гражданина малолетних детей. На ипотечное жильё не распространяется иммунитет — его заберут за долги, даже если другой недвижимости у человека нет. 

Должники зачастую готовы платить ипотеку до последнего, чтобы не оказаться без жилья. В таких случаях банки не имеют претензий к заёмщику и при его банкротстве не хотят делить залоговую недвижимость с другими кредиторами. С сентября 2024 года банк и должник могут заключить мировое соглашение по ипотеке, исключив заложенное жильё из конкурсной массы. Это позволяет должнику не потерять единственное место жительства, если оно куплено в кредит.

Чтобы сохранить залоговую недвижимость, можно также использовать описанные ниже механизмы.

• Кредитные каникулы. Банк-кредитор устанавливает период, во время которого должник платит только проценты. Договориться о кредитных каникулах можно не в каждом банке. Вариант подходит для людей со временными финансовыми трудностями — например, чьи доходы уменьшились из-за увольнения или болезни.
• Реструктуризация долга. Кредиторы и должник составляют новый план погашения задолженности с минимальными процентами и ежемесячными платежами.
• Погашение ипотеки до банкротства. Если срок ипотеки подходит к концу и осталось совершить всего несколько платежей, можно закрыть долг полностью, стать полноправным владельцем единственной квартиры, а затем подавать заявление о банкротстве. 
• Помощь родственников или друзей. С сентября 2024 года банкротам разрешено погашать долги по ипотеке за счёт средств третьих лиц, например, на деньги родителей, если жильё единственное (ФЗ №298).

Брать потребительские кредиты для погашения ипотеки — рискованный вариант. Арбитражный управляющий может оспорить подобную сделку и внести жильё в конкурсную массу. Более того, заёмщика могут обвинить в мошенничестве. 

Банкротство и ипотека — вещи совместимые, если у человека нет других вариантов навести порядок в финансах. 

Процедура начинается с подготовки документов и подачи заявления в арбитражный суд. Потенциальный банкрот должен предоставить:

• паспорт; 
• свидетельство о браке; 
• брачный контракт;
• ИНН;
• свидетельства о рождении детей; 
• справку об отсутствии ИП;
• выписки из банков;
• кредитные договоры;
• справку об инвалидности;
• справку о доходах;
• отказ банка в реструктуризации кредита;
• чек или квитанцию об уплате госпошлины.

В заявлении важно указать сумму долгов, размер ежемесячного дохода, наличие имущества и описать, как сложилась текущая финансовая ситуация. В течение 5 дней суд должен принять иск в производство или отказать.

Получив подтверждение суда, нужно начинать поиск арбитражного управляющего — на это должнику даётся 3 месяца. Найти специалиста можно на сайте ЕФРСБ или в профсоюзе финансовых управляющих своего региона. Для оплаты его услуг нужно внести деньги — от 15 до 45 тысяч рублей — на депозитный счёт суда. 

Приняв дело в производство, суд направляет копии заявления должника всем кредиторам. Исполнительные производства в его отношении прекращаются, а на всё имущество гражданина накладывают арест.

В результате рассмотрения дела арбитражный суд может оформить реструктуризацию долга, предложить сторонам мировое соглашение либо продать квартиру гражданина, чтобы погасить хотя бы часть долгов.

• Реструктуризация долга
  Суд может назначить реструктуризацию долга, даже если кредитная организация отказала заёмщику в процедуре. Составляется план, по которому гражданин может погасить свои долги на более мягких условиях. При этом срок кредита увеличивается, ежемесячные платежи уменьшаются, а начисленные пени и штрафы могут списать.
  Суд утверждает план, если дохода должника хватит для жизни и совершения платежей. Реструктуризация даёт возможность получить кредитные каникулы длительностью до 4 месяцев и останавливает исполнительные производства. Конкурсная масса при этом не формируется, долги не списываются.
  
• Мировое соглашение
  Кредиторы и должник договариваются, как погасить задолженность без банкротства, и подписывают соглашение. Кредиторы могут предоставить должнику скидку на оплату основного тела долга и штрафов или дать ему рассрочку по оплате задолженности. Мировое соглашение позволяет сохранить ипотечную квартиру при банкротстве и сэкономить на судебных расходах. Если гражданин нарушит условия соглашения, его признают банкротом. При отсутствии имущества и возможности восстановить платёжеспособность суд обычно отказывает в заключении соглашении.
  
• Продажа квартиры
  Это конечный вариант, к которому прибегают, если стороны не смогли достичь соглашения или доходов гражданина не достаточно для реструктуризации. Арбитражный управляющий оценивает и описывает имущество, а затем организует торги. Непроданное имущество возвращают банкроту. Вырученные деньги направляют на погашение долгов, оставшиеся задолженности списывают.
  

Последний шанс сохранить квартиру, если суд постановил реализовать ипотечное жильё, — выкупить её на торгах, заняв деньги у друзей или родственников.

• Физлицо может стать банкротом, если его долги превышают стоимость имущества в собственности.
• Банкротство помогает выбраться из сложной финансовой ситуации, но ограничивает финансовые и деловые возможности гражданина.
• Ипотеку при банкротстве физического лица можно сохранить, если выплачивать ипотеку без задержек и договориться с банком. Если этого не сделать, жильё, даже если оно единственное, могут продать на аукционе за долги.
• Оставить себе ипотечную квартиру также поможет реструктуризация долга, кредитные каникулы, погашение ипотеки до банкротства или финансовая помощь родственников.
• В ходе рассмотрения дела о банкротстве суд может назначить реструктуризацию долга, продажу имущества или заключение мирового соглашения.
• Последняя возможность сохранить ипотечное жильё — выкупить его на торгах по банкротству.

^{Фотография на обложке: Апартаменты-студия, Яндекс Недвижимость}