Аренда квартир и мошенники: как распознать и не нарваться на обман при съёме жилья

Мошенничество встречается во всех сферах жизни и арендный бизнес — не исключение. Существуют старые схемы обманов, а с развитием технологий появились и новые кейсы. Давайте разберëмся, как обманывают при аренде квартиры и что делать, если вы столкнулись с мошенниками.

Напомним, что в правовом мире понятие «аренда» употребляется касательно отношений между юридическими лицами. Физические лица заключают договор найма, но в обычной речи чаще говорится «аренда», и мы тоже будем так делать.

Классические схемы мошенничества

На рынке недвижимости нужно быть осторожными всем сторонам арендных отношений. Пострадать может как собственник, так и потенциальный квартирант. Среди самых известных схем — использование поддельных документов. Например, бывает так, что собственник сдал жильё на длительное время, но арендаторы оказались мошенниками и продали квартиру по фальшивым документам. В какой-то момент арендная плата перестаёт поступать на счёт собственника, а при выяснении обстоятельств оказывается, что в квартире уже поселились «новосёлы». Другие мошеннические схемы рассмотрим более подробно.

Как обманывают риелторы при аренде квартиры с предоплатой

Существует несколько схем с предоплатами. Самая популярная из них — это бронирование квартиры. Мошенники создают фейковое объявление об аренде привлекательного жилья по цене ниже рыночной. Во время звонка нанимателя выясняется, что квартиранты уже нашлись. Мошенник предлагает срочно перевести деньги и «зарезервировать» таким образом право на аренду. Как правило, после предоплаты агент пропадает вместе с квартирой и деньгами. 

Мошенник может попросить оплату и за место в очереди на просмотр привлекательной квартиры либо предложить прислать похожие варианты, но за просмотр базы также потребовать перевод.

Часто встречаются фейковые агентства, которые якобы занимаются поиском жилья для найма. Они также просят предоплату, но после её перечисления сразу же пропадают. Конечно же, без подписания документов никакие деньги переводить не стоит. В последнее время появился ещё один вариант мошенничества, в котором какой-то договор всё же подписывается, но по факту не исполняется. Агентства по недвижимости предлагают заключить так называемый «информационный договор». Документ создаётся по всем нормам законодательства, включая подписи сторон. Согласно договору, риелтор или компания обязуются снабжать клиента информацией о потенциальных квартирах для аренды, но в соглашении не прописывается объëм данных и актуальность лотов. В итоге, переведя предоплату за работу, клиент получает ссылки на несколько объявлений, которые могут быть не актуальны или не соответствовать заявленным требованиям. 

Например, клиент ищет двухкомнатную квартиру в центре Москвы, и после заключения договора он получает десяток объявлений, но все лоты находятся в отдалённых районах. На претензию о плохом качестве оказания услуг фиктивное агентство ответит, что снабдило его информацией, как и прописано в договоре, а поэтому технически выполнило свои обязанности. 

Лучше избегать информационных договоров и заключать соглашения о предоставлении риелторских услуг на поиск и сдачу жилья. По такому документу сделка будет проведена от поиска нужного варианта до её заключения. Обычно такие соглашения оформляются без предоплаты, сумма оговаривается заранее и всегда фиксируется в договоре, а деньги перечисляются только после заключения соглашения об аренде.

Как обманывают при сдаче квартиры по доверенности и субаренде 

Достаточно часто встречается обман при сдаче жилья в субаренду или по доверенности. Напомним, что субарендатор может сдавать квартиру только при наличии письменного разрешения от собственника. Например, оно может быть оформлено отдельно или прописано в первоначальном договоре аренды. Помимо общих полномочий нанимателя, в нём указывается право на сдачу жилья третьим лицам, также возможность предоставлять в аренду помещение может быть прописано в доверенности. 

Но бывает, что мошенники выдают себя за представителя собственника, который может на законных основаниях пересдать квартиру. В таких случаях обманщик говорит, что сам заключил обычный договор аренды и решил сдавать квартиру другим посуточно или даже организовал хостел. Но такая аренда незаконна. Собственник обязательно узнает о происходящем и попросит субарендаторов съехать, так как разрешения на проживания у обманутых нанимателей нет.

Может быть и так, что мошенник снял квартиру, сделал несколько дубликатов ключей и затем сдал её сразу нескольким арендаторам. Собрав депозиты и оплату за месяц, он пропадает, а нанимателей будет ждать неприятный сюрприз при заезде.

Квартиру может попытаться сдать предприимчивый родственник владельца жилья. У него на руках, возможно, даже есть доверенность, но, например, только на управление квартирой, а не на поиск и заселение жильцов. В доверенности обязательно должно быть прописано право на сдачу жилья и получение денег от квартиранта.

Чтобы обезопасить себя при аренде жилья не у собственника, важно проверить:

• документы на собственность;
• паспорт субарендатора и собственника;
• разрешение на субаренду, если оно заключено отдельно;
• первоначальный договор найма с правом на субаренду, если нет отдельного разрешения от владельца жилья;
• если квартира сдаётся на основании доверенности, то в ней должны быть делегированы соответствующие права.

Невозвратный депозит

Частой причиной конфликта может стать депозит, который передаëтся в качестве гарантии сохранности состояния квартиры. По истечении срока договора аренды собственник может сообщить, что деньги не вернёт из-за порчи мебели или износа жилья, хотя всё осталось в первоначальном виде.

Например, квартира несколько лет назад была сдана вместе со сломанным телевизором. После расторжения соглашения найма собственник решает пойти на обман и удерживает депозит на основании неработающей техники, которую якобы сломал арендатор.

Во избежание таких ситуаций необходимо прописать обстоятельства удержания депозита в договоре, а также сделать опись квартиры и составить акт приёма-передачи. В документах нужно подробно описать состояние всех ценных вещей и поставить подписи обеих сторон. Теперь и собственник, и арендатор могут быть спокойны: даже через несколько лет информация о первоначальном состоянии квартиры не потеряется. 

Если же арендатору предъявляют обвинения в том, что квартира потеряла былой вид, то Гражданский кодекс допускает износ квартиры в разумных пределах, и удержание залога здесь будет незаконно. 

Но есть и обратная ситуация: мошенниками вполне могут оказаться и арендаторы, которые после окончания договора прихватят с собой технику и оставят неоплаченную коммуналку. Перед возвратом депозита собственникам стоит убедиться в том, что квартира находится в приемлемом состоянии, вещи целы, а квитанции оплачены.

Квартиры с неприятными сюрпризами

Бывает и так, что цель мошенника — сдать жильё с недостатками по хорошей цене. На просмотр могут пригласить в вечернее время суток, чтобы следы протечек на стенах были незаметными, а квартиру, где жили кошатники, могут обработать специальным средством от сильных запахов, но «аромат» всё равно вернётся через короткое время. А если под квартирой находится шумный бар, то, скорее всего, просмотр жилья будет назначен на утро. В любом случае, лучше приехать на просмотр несколько раз и попытаться уточнить у соседей, на что стоит обратить внимание.

Также арендованная квартира может оказаться под арестом — например, так бывает в случае, если собственник перестал платить за ипотеку. Изъятие банком квартиры будет неприятным сюрпризом для нанимателя. Информация об аресте и других собственниках содержится в выписке ЕГРН. Перед подписанием соглашения об аренде лучше ознакомиться с этим документом.

Новые схемы мошенничества

Есть мошенники, которые специализируются на поиске новых способов обмана при аренде квартир. Например, преступники могут попросить перевести незаконную предоплату по новой Системе быстрых платежей (СБП), одним из нюансов которой является невозможность вернуть сумму. Такая же ситуация сложится и при переводе на карту в другой банк, а вот перечисление денег по платёжному поручению можно отозвать в личном кабинете практически в любом банке. Мошенники таким способом пользоваться не будут. 

Удалëнная сдача

Во время пандемии стала очень распространена удалённая работа. Одно из её преимуществ — возможность работать из любой точки земли. Часто поиск квартиры для аренды в новом месте проходит на расстоянии, а просмотр — по видеосвязи. Такой способ актуален и при попытке найти квартиру из другого города или страны.

В этих случаях агенты предлагают вносить предоплату и чуть ли не в режиме онлайн заключать договор об аренде под предлогом меняющегося законодательства. Для более бдительных собственников и арендаторов некоторые мошенники стали использовать ворованные электронные цифровые подписи. По закону, соглашения с электронными подписями можно заключить удалённо, но нужно удостовериться, кому именно принадлежит эта подпись. Чтобы проверить это, достаточно зайти на сайт «Госуслуги», где можно загрузить документ и убедиться в его достоверности.

Ещё одна мошенническая схема появилась с началом специальной военной операции: на рынке начали орудовать риелторы, которые якобы сдают квартиру мобилизованного, не успевшего оформить доверенность на сдачу. Не верьте таким историям и ищите варианты с легальными документами.

Поддельные сайты

Развитие IT-технологий сказывается и на «прокаченности» мошенников. Например, создаются «зеркала» известных сайтов аренды или агентских компаний: их делают в виде точных копий ресурсов, которые вызывают доверие. Зная, что сотрудничество идёт с фирмой, имеющей хорошую репутацию, клиенты могут расслабиться и стать лёгкой добычей обманщиков. Ещë на таких сайтах могут размещаться фишинговые ссылки, ведущие на вредоносные страницы, где могут попросить внести предоплату за, например, доступ к контактам собственников, но после указания данных о банковской карте и пароля можно лишиться всех денег. 

Как не быть обманутым при аренде квартиры

Самое важное — быть внимательными ко всем деталям и не бояться задавать вопросы, даже если они кажется глупыми или очевидными. Мошенников может отпугнуть даже то, что вы решите копнуть чуть ниже самого поверхностного уровня. Важно всегда смотреть документы агента, собственника и арендатора. Перед подписанием договора найма закажите справку из Единого государственного реестра: в ней будут указаны все собственники и обременения, а если квартира уже сдана на срок более года, то данную информацию также можно увидеть в выписке.

Если сторона действует по доверенности, то обязательно нужно разобраться, какие функции ей делегированы. Может ли лицо сдавать квартиру и принимать оплату, или оно имеет право просто демонстрировать жильё. Также в этом случае стоит попытаться связаться с доверителем.

Кроме того, нельзя отдавать никакие деньги без подписания соответствующих документов. Даже если это небольшая предоплата за поиск нужной квартиры, то по законодательству для этого также необходимо оформить договор. Иначе, по сути, у исполняющей стороны нет никаких обязательств перед клиентом, а суду будет сложно доказать обратное.

Чтобы сделка прошла безопасно, нужно не только внимательно читать документы, но и постараться привлечь нотариуса или грамотного агента со своей стороны. Да, это платная услуга, но зато в будущем арендные отношения будут защищены, и вы точно не станете жертвой мошенников.

Составляйте подробный договор аренды, а также оформляйте к нему акт приёма-передачи. Собственник будет уверен, что арендатор не прихватит с собой его вещи, а наниматель — что не придётся платить за старый сломанный телевизор.

Если наниматель платит деньги наличными, то лучше каждый раз оформлять расписку. При безналичном переводе необходимо указывать цель платежа. Если дело дойдёт до суда, то это может стать доказательством вашей правоты.

Как распознать мошенника при съëме квартиры 

Обманщики могут работать профессионально и быть очень убедительными. Но если потенциальный собственник, агент или арендатор нервничает, путается в рассказе, не может внятно отвечать на вопросы, то лучше поискать другого партнёра. 

Что делать, если вас обманули

Если вы понимаете, что вас обманывают или уже обманули, то сразу же нужно обратиться в полицию. Успех вашего обращения будет зависеть от схемы мошенничества. Денежные потоки по поддельным сайтам отследить сложнее, а вот субарендатора, который лично сдал квартиру сразу 20 клиентам, найти гораздо проще.

Споры по соглашениям (например, если возникнет конфликт из-за депозита) в полиции решить не смогут. Поэтому здесь стоит попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке, а в случае неудачи уже обращаться в суд.