Аренда апартаментов: плюсы, минусы и особенности договора

Апартаменты — это модно. В них нельзя прописаться, поэтому они стоят дешевле квартир на рынке новостроек. Подразумевается, что жильцы здесь останавливаются ненадолго, поэтому, чтобы обеспечить их всем необходимым и не заставлять выезжать в город за каждой мелочью, в таких домах часто хорошо развита инфраструктура. 

По этим причинам апартаменты стремительно набирают популярность у арендаторов. Можно комфортно разместиться как на короткий, так и на длительный срок, а конфликтов с соседями меньше, поскольку и общие требования к проживанию мягче, чем в жилом фонде. 

Выясняем, чем договор для сдачи апартаментов в аренду отличается от соглашения найма на простую квартиру. 

Что такое апартаменты

Апартаменты — это помещения, которые относятся к местам временного размещения. На них не распространяются нормы Жилищного кодекса, они не предназначены для долгой аренды и имеют статус нежилых. 

Но можно ли сдавать апартаменты в аренду? Поскольку в законодательстве понятие «апартаменты» не закреплено, такие помещения относятся к нежилым. Однако апартаменты могут быть признаны местами временного пребывания, как, например, отели.

Важно, что в таком жилье нельзя зарегистрироваться — ведь помещение не является местом жительства, в отличие от обычного жилья. Также у собственников апартаментов отсутствует общая долевая собственность, поскольку на них не распространяются нормы жилищного законодательства.

Как правильно сдать апартаменты в аренду

Если вы только изучаете варианты жилья, которые можно купить для арендного бизнеса, и выбираете между квартирой и апартаментами, то важно учесть некоторые нюансы. 

Как правило, в домах с апартаментами хорошо развита инфраструктура для ведения бизнеса и отдыха. Однако, так как официально помещения не предназначены для долгого проживания, такие социальные объекты, как школы и сады, рядом можно и не найти. 

Также в домах с апартаментами большая часть жилья сдаётся в аренду, поэтому цена квадратного метра может быть выше. 

Арендатору же надо быть готовым к тому, что он будет жить с такими же временными жильцами, и вокруг будет достаточно шумно. Поэтому если турист решил прочувствовать атмосферу Петербурга, то лучше снять квартиру в историческом здании.

С другой стороны, апартаменты — это обычно новое и удобное жильё, идеальное для командировки или комфортного отпуска. В местах общего пользования могут быть бассейн, ресторан, а также зал переговоров. Очень существенно, что и цена апартаментов всегда значительно ниже жилой недвижимости. 

Определитесь с площадью апартаментов. Студии и однушки можно сдать по невысокой цене, зато загрузка будет почти всегда полная. Апартаменты большой площади и с несколькими комнатами можно сдать дороже, но снимать их будут, скорее всего, реже.

Перед сдачей нужно продумать ремонт и меблировку. Конечно, затраты первое время придётся погашать арендной платой, но зато и цена за такое помещение будет намного выше.

Перед тем как сдать помещение, подумайте над ценой и уточните размер коммунальных платежей. В нежилых помещениях они, как правило, выше. Рассчитайте цену за аренду так, чтобы получать доход. Но не забывайте, что рядом сдаются аналогичные апартаменты и слишком высокая стоимость может оставить вас без клиентов.

Итак, апартаменты под сдачу в аренду готовы, собственник определился с ценой. Значит, можно начать сдавать помещение. Есть несколько вариантов, как это сделать:

• Собственник лично публикует объявления и занимается заселением гостей. В этом случае уборка, передача ключей и вопросы 24/7 — дело владельца.
• Собственник делегирует по доверенности право на оформление аренды апартаментов специальному агенту или компании. Здесь нужно будет только получать свою законную арендную плату, остальное — дело рук специалистов, которые берут за свою работу процент от платежей.
• Самый популярный способ — сдача апартаментов через управляющую компанию. Как правило, у них есть клиентская база, менеджеры всегда на месте, заселение и уборка тоже ложатся на их плечи. Они точно знают, как сдавать в аренду апартаменты правильно. Управляющая компания работает тоже с комиссией, и она значительно выше, чем у агента. Однако и менеджеры берут на себя все обязанности по сдаче и содержанию жилья. В ряде случаев управляющая компания выплачивает ежемесячную фиксированную плату собственнику, независимо от частоты сдачи.

Договор аренды апартаментов и его образец

В любом случае понадобится договор аренды. Образец можно посмотреть здесь. Соглашение заключается между сторонами арендной сделки в двух экземплярах. Если вы сами решили сдавать апартаменты, то договор аренды будет заключëн между физическими лицами и считаться договором найма. Соглашение может быть краткосрочным и долгосрочным, хотя последний вариант встречается редко. 

В договоре указывают паспортные данные сторон, информацию об объекте недвижимости, срок аренды и её стоимость, реквизиты для оплаты. Документ подписывают обе стороны.

Кроме того, в договоре аренды всегда фиксируют нюансы и особые условия, а также штрафные санкции за разные неприятные ситуации, например, за досрочное расторжение договора. 

Важно приложить к договору акт приёма-передачи, где будут перечислены все ценные вещи в помещении. Как описать имущество при аренде, мы уже писали ранее. 

Стоит продумать компенсацию за порчу имущества. Это может быть залог или страховка. Для залога придётся дополнительно оформить расписку.

И не забудьте решить, кто будет оплачивать коммуналку. В случае краткосрочной аренды это делает собственник; а вот если апартаменты сняли надолго, нужно договориться с арендатором об удобном для всех варианте.

Регистрировать в Росреестре краткосрочные договоры необязательно. Если договор заключается на срок свыше 11 месяцев, то запись будет нужна.

Сдача апартаментов в аренду: какие проблемы могут возникнуть

Если мы говорим про краткосрочную аренду, то нужно помнить, что в туристический сезон всегда клиентов больше. Однако за обслуживание жилья собственнику нужно платить круглогодично. 

Также возрастают риски порчи имущества, мелких краж и быстрого износа ремонта и мебели.

Любая краткосрочная аренда — это полная включëнность человека, который занимается сдачей жилого помещения. Постоянно нужно:

• проверять сервисы аренды;
• размещать объявления;
• отвечать на вопросы клиентов, даже вечером;
• подтверждать бронирования;
• встречать гостей и передавать ключи;
• заключать договоры;
• принимать апартаменты после аренды;
• регулярно решать бытовые вопросы; ведь износ жилья в краткосрочной аренде более скорый, а потребности у гостей всегда разные.

Сдача апартаментов в аренду: налоги

В случае с апартаментами налоги нужно платить так же, как и при обычной аренде квартиры. Самый простой способ — оформить самозанятость и уплачивать через любой банк или специальное приложение 4% от суммы дохода. Но если доход превышает 2,4 млн рублей в год, то статус самозанятого не подойдёт: придется платить НДС 13% или оформлять статус индивидуального предпринимателя и платить 6% с прибыли. 

Легко ли сдать апартаменты в аренду? Да, если вы заключили договор с управляющей компанией или агентом, либо сдаёте апартаменты надолго, как квартиру. А вот для того, чтобы самостоятельно заниматься краткосрочной арендой, придётся потратить немало личного времени, ведь покупка расходных материалов и срочный ремонт всего — от крана до холодильника — теперь на ваших плечах. Но и потенциальный доход в этом случае может быть выше.

Фото: Sidekix Media (Unsplash), Derick McKinney (Unsplash), Ramona Balaban (Unsplash), Keren Fedida (Unsplash), NordWood Themes (Unsplash)