Как определить, что вы имеете дело с недвижимым имуществом

Фото: rawpixel.com (Freepik)

Разбираться в понятиях движимого и недвижимого имущества обычно приходится бухгалтерам предприятий — классификация помогает правильно платить налоги. Но необходимость в этом иногда возникает и в быту. Если совсем коротко, то недвижимое имущество — это такое имущество, за приобретение которого нужно отчитаться перед государством. Рассказываем, что значит недвижимое имущество с разных точек зрения, и как определяют этот статус.

Что называют недвижимым имуществом 

Имущество в гражданском праве — это объекты, которые могут находиться в собственности, а также менять собственника: вещи, деньги, ценные бумаги, права (пользования, требования, интеллектуальной собственности и т.п.). При этом имущество делится на движимое и недвижимое.

На сегодняшний день понятие недвижимого имущества (недвижимости) закреплено в ст. 130, 132, 133.1 ГК РФ. К нему относят следующие объекты:

  • участки земли, недр и всё, что имеет надёжную связь с землёй (нельзя переместить без потери целостности и нарушения своего изначального предназначения);
  • жилые и нежилые помещения;
  • парковочные места (если они представляют собой части здания или сооружения и их границы описаны в соответствии с законом);
  • объекты незавершённого строительства;
  • воздушные и морские суда (конкретный перечень закреплён в Воздушном Кодексе РФ и в Кодексе Торгового мореплавания РФ);
  • имущественные комплексы (предприятие, предназначенное для предпринимательской деятельности, целиком или его часть);
  • единые недвижимые комплексы (объекты инфраструктуры и промышленные объекты).

Всё, что не попадает под классификацию недвижимого имущества, методом исключения считается движимым.

Чаще всего вопрос о том, каким будет имущество — движимым или недвижимым — принимают при разработке проектной документации и получении разрешений, либо при кадастровых работах, если объект уже существует.

Фото: freepik

Почему возникают неясности при классификации имущества

Разделение имущество на движимое и недвижимое в современной России возникло после внедрения приватизации — первое определение появилось в ГК РФ в 1994 году. Термины ввели, чтобы выделить объекты (обычно дорогостоящие), о существовании и владельцах которых государство должно быть в курсе. Сделки с такими объектами проводятся по специальной процедуре.

Правда, определение недвижимого имущества было не самым удачным. Потому что как недвижимость стали регистрировать всё подряд: столбы, заборы, навесы, скамейки, асфальтовое покрытие и т.п.. В связи с этим определение недвижимого имущества в законодательстве несколько раз дополняли и уточняли.

Сейчас, помимо объектов, прямо перечисленных в законе (как, например, воздушные и морские суда), чаще всего используют следующие отличительные признаки характерные для недвижимости:

  • связь объекта с землёй, о которой сказано в законодательстве. Определяют её на основании прочности, учитывают естественные свойства объекта, его характеристики, наличие коммуникаций. Если объект можно «безболезненно» переместить на другое место, то он не относится к недвижимости (например, металлический гараж, навес, резервуар и т.п. — движимое имущество);
  • рассматривается, может ли спорная вещь выступать в качестве отдельного объекта гражданского права и есть ли у неё самостоятельные свойства (по сравнению с объектом исключительно вспомогательного назначения). Например, сложно представить, что асфальтовое покрытие на участке имеет значение само по себе, отдельно от участка. По сути асфальт, несмотря на то, что связан с землёй, является элементом благоустройства и не может рассматриваться самостоятельно;
  • учитывается анализ результатов арбитражных споров (в частности ФНС в письме от 28.08.19 г. рекомендует изучать решения суда по таким объектам: кабельная линия, замощение участка, ограждение, подстанция;
  • прямое указание закона — как, например, воздушные и морские суда.

Споры о том, какое имущество признается недвижимым, возникают до сих пор. Если у объекта есть особенности, которые приводят к разночтениям в классификации, следом за ними неизбежны проблемы и с государственными органами — чаще всего, с налоговой инспекцией. В таких случаях окончательное решение принимает суд. Вот несколько примеров:

  • по решению Арбитражного суда Мурманской области, рекламный билборд признали движимым имуществом несмотря на то, что у него есть фундамент и он самостоятельный объект гражданского права;
  • по решению Арбитражного суда Поволжского округа, торговый павильон признан движимым имуществом, несмотря на то, что он был ранее поставлен на кадастровый учёт как самостоятельный объект.

Фото: KamranAydinov (Freepik)

Как получить право собственности на недвижимость

Права собственности на недвижимость появляется после следующих действий:

Получение права собственности обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре — так сведения о том, что недвижимое имущество стало вашим, появятся в базе ЕГРН.

Изменения в определении недвижимого имущества

Существует проект об изменениях нескольких статей в ГК РФ, связанных с недвижимостью, но до стадии рассмотрения Правительством РФ документы пока не дошли.

Статьи собираются дополнить пунктами о самостоятельном значении сооружений, перечнем конкретных сооружений, конкретизацией понятий «предприятие» и «единый недвижимый комплекс». Также в проекте описаны условия, при которых может появляться новое недвижимое имущество, и о том, кто получает на него права (например, создание машино-мест из общего имущества МКД).

Предполагается, что подробное описание поможет уменьшить количество спорных ситуаций, и люди будут реже обращаться в суд. С текущей версией проекта можно ознакомиться на Федеральном портале проектов.

Коротко о главном

Определить, что является недвижимым имуществом, можно с помощью статей ГК РФ, Росреестра или суда, если единого мнения нет. Права собственности на недвижимость нужно регистрировать вне зависимости от сделки, по которой вы его получили. Поскольку существует много объектов с разными свойствами, статьи ГК РФ о классификации недвижимости периодически дорабатывают.