В каком году появилась ипотека в России

В представлении многих россиян ипотека — это современный банковский инструмент, который запустился в России всего пару десятилетий назад. На самом деле нечто наподобие такого кредита изобрели ещё в Древней Греции, и произошло это за несколько столетий до нашей эры. Более того: есть легенда, что несколько столетий назад залогом для получения жилищного кредита выступали живые люди…

Расскажем, с какого года появилась ипотека в России, как она изменялась и что представляет собой сейчас. Обо всём этом и не только расскажем далее.  

Предпосылки зарождения ипотеки

Первые признаки ипотечного кредитования на Руси стали появляться параллельно с появлением права на частное землевладение. Если верить историкам, уже в XIII веке начал широко использоваться так называемый заклад земель в качестве исполнения обязательства — то есть кредитор выдавал деньги под имущество. Через пару столетий дворянам разрешалось передавать в залог имения, а после — и вотчинные земли. Как раз наделы были наиболее популярными видами залога. 

В те времена ростовщиками выступали чаще всего богатые купцы, помещики и монастыри. При этом сам механизм кредитования мало чем отличался от современного: если должник вовремя не возвращал деньги, земля переходила во владение займодателя. В 1649 году было издано Соборное уложение, по которому на законодательном уровне ростовщику переходили залоговые земли, но без крестьян. Действовал этот документ два десятилетия.

Появление первых ипотечных займов

Первая ипотека, более-менее близкая к её современным формам, зародилась в эпоху правления императрицы Елизаветы Петровны. Началом истории ипотечного кредитования принято считать 1754 год: именно тогда начали открываться первые дворянские банки, которые предлагали землевладельцам ссуды на приемлемых условиях. Инициатором их появления был граф Пётр Иванович Шувалов, и объектом залога служила не земля, а «души».

Сначала образовался Государственный Заёмный банк, а в 1786 году появилась Страховая экспедиция — первая организация, направленная на страхование каменных имений заёмщиков. Теперь вместе с соглашением на ссуду заёмщикам выдавался и полис, к которому прилагался план залогового объекта.

В те времена минимальный кредит, который был доступен дворянам, составлял 1,5 тысячи рублей серебром. Срок для возврата долга заёмщику разрешалось выбрать самостоятельно: 15, 28 или 33 года. Для сравнения: имение с хозпостройками в Пскове, занимающее 432 десятины земли, стоило 3475 рублей серебром. В эту стоимость также входили тридцать душ крепостных вместе с семьями.

Процедура оформления была достаточно проста: дворянин обращался в Государственный Заёмный банк с просьбой выдать ему нужную сумму, после чего специально созданная комиссия оценивала его залоговое имение. Кредитные средства выделялись из фонда Сохранной казны. В то время у них в залоге числилось 78% душ крестьян и 64% поместий. 

Иногда помещики и вовсе не предоставляли обеспечение в виде залога — бывало, что деньги выдавались «по заручительству его императорского Величества». Конечно, возвращать долги такие заёмщики не спешили, в результате казна терпела большие убытки. Причём забрать у должников их имения банк не мог — наследственное имущество принадлежало им пожизненно. Получается, империя фактически содержала дворян-должников.

Если бы так продолжалось и дальше, российская казна окончательно была бы опустошена. Спас её от полного разорения император Александр II: в 1859 году он запретил выдачу долгосрочных кредитов из казны под залог имений, душ и наделов.

Новая ступень в кредитовании

В 1861 году произошли кардинальные изменения в российской истории — крепостное право было отменено. В результате крестьяне оказались свободными, и им нужно было обустраиваться. Это побудило государство возобновить долгосрочное кредитование для предоставления крепостным земельных наделов. В то время более 20 миллионов крестьян получили ссуды. Условия были следующие:

• сумма — 80% от стоимости участка;
• срок для возврата долга — 49 лет;
• процентная ставка — 6% в год.

Со временем выдачей денег в долг начали заниматься не только госструктуры, но и частные банки. Причём они даже были разных форм собственности: городские, акционерные, сословные, взаимные. Большинство кредитных городских обществ образовывались при поддержке местной администрации и изначально финансировались из бюджета. Впоследствии постепенно создавались и специализированные кредитные учреждения — земельные банки. К началу XX века эти финансовые организации уже прочно занимали лидирующие позиции, ведь на них приходилась третья часть от всех выданных ссуд.

Расцвет и ликвидация российской ипотеки

Начало XX века многие историки называют «золотой эпохой» российского ипотечного кредитования. В тот период займы приобрели большую популярность: заёмщиками стали две трети частных землевладельцев. При этом ипотеку всё чаще оформляли не на развитие промышленного предпринимательства, как было раньше, а на покупку земельных участков. Пик расцвета российской ипотеки приходится на 1914 год: тогда площадь заложенной земли составила 56% от всех частных наделов.

К началу 1917 году насчитывалось более 40 российских банков, выдававших ипотечные ссуды. Октябрьская революция перечеркнула историю российской ипотеки: банки закрылись, а частная собственность прекратила своё существование. К концу 1918 года понятия ипотечного кредитования как такового уже не существовало. Кредитные общества были окончательно ликвидированы после мая следующего года, и на этом российская ипотека была «похоронена» более чем на 70 лет. Она трактовалась в советских изданиях как «вражеское орудие, направленное на разорение крестьян».

Возрождение ипотечного кредитования

Ипотека вернулась в Россию только после развала СССР — в конце 90-х годов. В 1998 году был принят закон — 102-ФЗ «Об ипотеке», который как раз был направлен на стимулирование развития жилищного кредитования. Однако многие эксперты считают, что возрождение займов для покупки жилья произошло несколько ранее — 5 сентября 1997 года, когда начало свою работу Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Появление ипотеки на законодательном уровне должно было побудить банки к активной выдаче жилищных кредитов, а людей — покупать жильё на заёмные средства. Но нельзя сказать, что ожидания оправдались. Дело в том, что ставка по займам была слишком высокой — 30-40% годовых, а погасить задолженность нужно было всего за три года. Кроме того, практически все жилищные займы выдавались в долларах США. Конечно, такие условия банков мало кого устраивали, поэтому ипотека была практически недоступной для обычных людей. 

Рост популярности ипотечного кредитования начался в январе 2005 года — именно тогда вступил в силу Жилищный кодекс. Это позволило банкам существенно снизить ставку, до 14% годовых, и увеличить срок возврата до 30 лет. При этом некоторые кредитные организации начали выдавать жилищные займы без подтверждения дохода и без первого взноса. Кроме того, у заёмщиков появилась возможность рефинансировать ипотеку на более привлекательных условиях. 

В 2007 году процентная ставка снизилась ещё сильнее — до 10-12% годовых. Конечно, спрос на ипотечные кредиты стремительно вырос. Для сравнения: в 2007 году банки выдали жилищных кредитов на сумму 556,5 миллиарда рублей, а годом ранее — всего на 263,6 миллиарда рублей.

Пауза в российской ипотеке

Расцвет ипотечного кредитования в России прервал глобальный экономический кризис, который начался в 2008 году. В этот период многие банки обанкротились, а оставшиеся перестали выдавать кредиты. Но уже в 2009 году страна стала постепенно выходить из тяжёлой ситуации, и кредитование населения возобновилось — правда, процентная ставка не была такой выгодной, как раньше. В среднем, банки предлагали ипотеку под 14% годовых. 

При этом всё больше клиентов предпочитали оформлять займы в рублях. К концу 2009 года доля валютных кредитов составляла всего 1,5%. В 2010 году на ипотеку в иностранной валюте соглашались и вовсе единицы. 

После кризиса банки не особо стремились выдавать жилищные займы, поэтому ипотека в основном продолжала существовать благодаря усилиям Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. К концу 2009 года на долю организации приходилось около 30% всех выданных ипотечных займов. Суммарный объём предоставленных кредитов на покупку жилья составил 152,5 миллиарда рублей — это почти в 5 раз меньше, чем было в 2008 году, до начала кризиса.

Ипотечное кредитование сегодня

Российская экономика восстанавливалась после кризиса ещё несколько лет. Процентная ставка по ипотеке постепенно снижалась, и к началу 2012 года достигла средней отметки в 11,9% — тогда количество выдаваемых жилищных займов начало расти. Этому способствовали и специальные госпрограммы с льготными условиями кредитования. Например, «Молодая семья», военная ипотека и прочие.

Ситуация с жилищным кредитованием была более-менее стабильной, пока в начале 2020 года не наступила пандемия. Это время стало тяжёлым ударом не только для обычных людей, но и для экономики в целом: многие предприятия закрылись, рабочие места сократились, вырос уровень безработицы, а банки перестали выдавать кредиты. 

К маю 2020 выдача ипотечных займов возобновилась: в это время начала действовать новая льготная программа, доступная для всех заёмщиков — «Господдержка-2020». Изначально предполагалось, что она будет действовать только в период пандемии, но она до сих пор актуальна. В первые два года процентная ставка по программе составляла 7% годовых, а в 2023 году её повысили до 8%, и это в любом случае ниже, чем средний показатель по другим ипотечным предложениям — он составляет примерно 9,3% годовых.

Заключение

С момента появления ипотеки в России прошло почти 270 лет. За этот период она пережила несколько серьёзных этапов и видоизменений. Сегодня ипотечный кредит — один из наиболее востребованных способов обзавестись собственным жильём. Причём банки предлагают большое разнообразие программ, в том числе и льготных по минимальной ставке.