Обновлено 17.05.2024
Сейчас, после вступления в силу закона о самозанятых, оплата налогов со сдачи квартиры в аренду стала максимально необременительным процессом. Онлайн-оформление, налоговая ставка в пределах 4–6%, отсутствие необходимости подавать декларацию и даже налоговый бонус в размере 10 000 рублей – это действительно удобно!
И тем не менее, далеко не всегда собственники правильно оформляют свои доходы, а иногда и вовсе стараются избежать оплаты, в надежде, что никто не узнает. Разбираемся, чем это грозит и в какую сумму штрафа может вылиться.
Как всё должно быть устроено?
Если вы хотите сдать квартиру в аренду, нужно заключить договор. Традиционно подписывается 2 экземпляра — один для арендатора, другой для съёмщика. При этом в большинстве случаев договор заключается на срок менее одного года, потому что тогда государственная регистрация в Росреестре не требуется, а договор при этом не теряет юридической силы. Чтобы не заниматься бумагами через год снова, можно оформить договор на 11 месяцев с возможностью дальнейшей пролонгации.
Однако не стоит забывать, что срок договора не влияет на ваши обязательства перед государством. Заключая договор на 11 месяцев, собственник точно так же должен оплачивать налог с дохода от сдачи квартиры. В противном случае владельцу жилья грозят не только штрафы за неуплату налогов за сдачу квартиры, но и – в некоторых случаях – даже уголовное наказание за нелегальную сдачу жилья.
Налоговая легко может узнать, что вы сдаёте квартиру неофициально
Отсутствие регистрации в Росреестре не делает доход невидимым для государства. Да и доказать факт сдачи жилья, как правило, нетрудно. Помогают в этом, что закономерно, бывшие арендаторы, с которыми вы не очень мирно разошлись, или даже соседи.
Известны случаи, когда сотрудники госслужбы узнавали о факте получения денег с аренды вообще совершенно случайно.
Например, вы сдаёте квартиру компании – соответственно, в ней проживают её сотрудники. Налоговая проверяет эту организацию и находит договор аренды. В данном случае они могут установить арендодателя и выяснить, что за прошлые периоды он налог не выплачивал.
Кроме того, такую информацию в налоговую инспекцию способен сообщить участковый. Он имеет право составлять акты нахождения в квартире посторонних людей, фиксировать договоры аренды жилья и брать объяснения у арендаторов в письменной форме.
Налоговики проверяют счета. Если на них ежемесячно приходят одинаковые суммы от одних и тех же людей, может быть проведена проверка. Вот письмо Минфина от 2018 года, в котором говорится, что налоговая контролирует все операции и выявляет уклоняющихся от уплаты.
Вызвать подозрение может и собственник, который имеет несколько объектов недвижимости. Такие данные ФНС получает из Росреестра — согласно ст. 85 НК РФ, Росреестр обязан передавать сведения о собственниках в налоговую. Если у человека две, три или больше квартир и домов в собственности, он окажется «под прицелом» налоговиков. Его счета будут пристально проверяться, а в случае подозрений на нелегальную сдачу в аренду инспекторы могут посетить квартиры собственника.
Как налоговая докажет факт арендной платы
Если у ФНС возникли подозрения, это ещё не значит, что штрафы придётся платить. Сотрудникам нужно доказать, что собственник не только сдавал квартиру, но и получал за это деньги.
Доказательства могут быть следующими:
- показания свидетелей — соседей, риелторов, самих арендаторов, сотрудников управляющей компании и других людей;
- расписки о получении денег, на которых есть подпись собственника;
- информация о движении средств на счетах собственника.
Стоит отметить, что договор безвозмездной аренды не гарантирует абсолютную безопасность. Несмотря на него, налоговики могут доказать факт получения денег от арендатора, и тогда всё равно придётся заплатить налоги и штрафы.
Какая ответственность грозит за сдачу квартиры без уплаты налогов?
С учётом судебных тяжб, штрафов и других рисков ответственность за нелегальную сдачу квартиры всегда выше той мнимой выгоды, которую собственники стремятся получить.
Вот что происходит, когда налоговая подозревает собственника в сокрытии доходов.
Для начала инспекция вызовет собственника для дачи пояснений. ИФНС достаточно установить факт получения арендной платы и узнать её размер — из этой суммы рассчитываются налог, пени и штраф.
Конечно, можно не признавать вину и надеяться, что инспекторы не смогут доказать факт сдачи квартиры за деньги. Но, как правило, установить факты передачи денег бывает несложно, независимо от того, получаете вы их на карту или наличными.
Сколько придётся заплатить?
Если хозяин квартиры признал вину либо факт незаконной сдачи жилья доказан, он должен будет уплатить НДФЛ, который составляет 13% от суммы прибыли, а если доход превысил 5 000 000 рублей за год, то 15%. Причём эта сумма справедлива и для тех, кто зарегистрирован как самозанятый: оплачивать штраф придётся уже по полным «расценкам» НДФЛ, а не исходя из ставки самозанятого — 4%.
Срок, за который могут начислить «штрафной» налог, составляет три года, даже если квартира была в аренде более длительное время.
- Штраф за просрочку сдачи декларации 3-НДФЛ — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. Минимальный размер штрафа — 1000 рублей, максимальный — 30% от неуплаченной суммы.
- Штраф за неуплату налога — 20% или 40% от неуплаченной суммы. 20% — если неуплата была неумышленной, 40% — если умышленной. Умысел доказывают работники инспекции, поскольку арендодатель может сказать, что не знал о необходимости платить подобный налог или полагал, что налоговая сама должна рассчитывать налог и извещать арендодателя.
- Пени за просрочку — 1/300 ключевой ставки Центробанка за каждый календарный день просрочки уплаты налога. Расчёт делается за период не более трёх лет.
Однако важно понимать, что не исключены и более серьёзные последствия. В ряде случаев за неофициальную сдачу жилого помещения вообще предусмотрена уголовная ответственность (ст. 198 Уголовного кодекса РФ). Если уклоняться от налогов на протяжении трёх лет, при этом сумма неуплаченного налога накопится до 2 700 000 рублей и больше, то данная статья может быть применена.
Если мы говорим об уголовной ответственности, нарушителю грозит одно из следующих наказаний: лишение свободы сроком до одного года, арест на полгода, штраф от 100 до 300 тысяч рублей или принудительные работы. Если владелец имущества не является ИП, могут привлечь по статье 171 УК (за незаконное предпринимательство) и по статье 116 НК (за нарушения правила постановки на учёт).
Три случая из реальной судебной практики
Пример 1:
Районная администрация узнала, что собственник квартиры сдаёт её неофициально. На вызов ФНС арендодатель не откликнулся. Тогда к мировому судье поступило заявление от ФНС с требованием привлечь к ответственности собственника квартиры, и для начала суд наложил на хозяина квартиры штраф за прогул — 600 рублей.
Дальше в игру вступил съёмщик жилья. Он подтвердил, что почти два года живёт в квартире этого собственника за 15 тысяч рублей в месяц. ФНС выставила требование об уплате недоимки, пеней и штрафа — 20% от суммы налога.
Пример 2:
Хозяин квартиры сам случайно сдал информацию в налоговую.
В суд были представлены копии договоров коммерческого найма квартиры и расписок, согласно которым собственник получил от своего жильца 150 000 рублей арендной платы.
А всё потому, что в этом же суде рассматривалось дело об убытках по договору найма. Съёмщик некоторое время не платил за аренду жилья и частично испортил имущество. Из-за этого хозяин квартиры обратился в суд и предоставил документы, исходя из которых ФНС выяснила, что арендодателем налог на аренду жилья не был уплачен.
Суд взыскал с собственника недоимку по налогу, пени и госпошлину — всего на сумму 24 тысяч рублей.
Пример 3:
Соседи пожаловались, что в квартире проживают два человека. Формально на лицевом счёте квартиры никто не числился, плата начислялась собственникам только за содержание жилья и отопление, счётчиков в квартире не было.
Составили акт о проживании в квартире нелегальных жильцов, который уже способен послужить основанием для взыскания недоимки по налогу.
В итоге УК попросила собственника выплатить 116 тысяч рублей.
Стоит отметить, что съёмщик за незаконную сдачу жилья никакой ответственности не несёт. Отчитываться перед ФНС будет владелец.
Минстрой обещает до конца 2021 года подготовить законопроект, который создаст условия для формирования рынка частного наёмного жилья. Будет запущена цифровая система учёта договоров о найме жилья, которую позже свяжут с системами ФНС.
Однако представители юридических компаний считают, что взять под контроль рынок аренды жилья, который работал без регулирования более 30 лет, так быстро не получится.
Усугубляет проблему и высокий уровень безработицы: по некоторым данным, она сейчас держится на уровне 10–12%. Соответственно, для некоторых арендодателей доход от сдачи жилья – это всё, что осталось после потери официальной работы. Что тоже не добавляет энтузиазма и уверенности в оплате НДФЛ.
При этом в прошлом году доля российских граждан, которые купили квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6 до 18%. 40% планировали сдавать купленное жильё в аренду и зарабатывать на ренте.
Пандемия и общее состояние экономики в мире ударили и по рынку недвижимости. Но постепенно всё встаёт на свои места, люди возвращаются в крупные города, выходят из полного локдауна, количество арендуемого жилья снова растёт. Тем не менее на сегодняшний день 80–90% рынка съёмного жилья остаётся в тени.
Сдавая квартиру с помощью сервиса Яндекс Аренда, вы освобождаете своё время на то, чтобы заняться легальным оформлением своих отношений с жильцами. А менеджеры сервиса помогут советами, как сделать это быстрее и наиболее выгодно.
