Продаём квартиру, полученную в наследство: оформляем документы, оплачиваем налоги

Согласно закону, а именно части 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ, в наследство вступают спустя шесть месяцев после даты смерти наследодателя. Но бывают случаи, когда наследники, не дожидаясь этого срока, выставляют квартиру на продажу. Подобные сделки — рискованный шаг, который может быть оспорен в судебном порядке. Расскажем, когда можно продать унаследованную квартиру, какие нужны документы и какой придётся заплатить налог с продажи.

Продажа квартиры по наследству

Наследственное дело открывается с даты смерти наследодателя — именно тогда наследник может заявить право на квартиру. Многие не считают нужным связываться со вступлением в наследство, зарегистрировать квартиру в собственность, но при этом спешат продать жильё. Но так поступать некорректно: согласно части второй статьи 209 ГК, для сделки нужны документы, подтверждающие право собственности. В противном случае купля-продажа квартиры может быть признана ничтожной.

Важно. Наследник вправе распорядиться квартирой, полученной по наследству, по своему усмотрению. Но для этого нужно принять наследство и зарегистрировать право собственности в Росреестре. Только после этого можно принимать решение о продаже.

Принимаем квартиру в наследство и оформляем в собственность

Как принять наследство:

• обратиться к нотариусу с заявлением о принятии наследственного имущества;
• оформить документы, подтверждающие право на наследственное имущество (свидетельство о праве на наследство);
• написать заявление в Росреестр для регистрации своего права собственности на квартиру.

Важно. Нельзя принять в наследство только квартиру — придётся забирать всё, что полагается наследнику по закону. А здесь бывают не самые приятные подарки — кредиты, долги и залог, если квартира приобреталась в ипотеку. Соответственно, для продажи квартиры нужно будет разобраться с долгами наследодателя. Если этого не сделать, то Росреестр может отказать в сделке с квартирой.

В настоящий момент существует два способа принятия наследственного имущества.

1. При наличии завещания. В этом случае наследодатель указывает сведения о наследниках, которые могут претендовать на имущество после его смерти.
2. Без завещания. Если умерший не оставил завещания, то процедура принятия наследства происходит в порядке очереди. Первыми на наследство могут претендовать супруг или супруга, а также их дети, родители. Если их нет, следующими в очереди идут сёстры и братья наследодателя.

Важно. Законом отводится срок в полгода для того, чтобы все наследники могли заявить о своих правах на наследство.

Продажа недвижимости, которая была получена по завещанию, регулируется ГК РФ параграфом 7 главы 30. Обратите внимание на нюансы:

• завещание должно быть составлено и заверено у нотариуса строго по закону;
• должна быть выделена доля имущества наследникам первой очереди (супруг, супруга, дети, родители);
• ничьи права при наследовании не должны быть нарушены.

Если всё сделано без нарушений, а квартира оформлена в собственность, то можно выходить на куплю-продажу.

Продажа наследственной квартиры. Что нужно сделать?

Сделка с наследственной квартирой мало отличается от продажи любой другой недвижимости:

1. ищем покупателя на квартиру;
2. заключаем договор купли-продажи;
3. регистрируем сделку в Росреестре.

Для проведения сделки потребуются:

• паспорта продавца и покупателя;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор купли-продажи;
• технический и кадастровый паспорт на квартиру;
• выписка из ЕГРН;
• справки о том, что нет долгов за коммунальные услуги;
• при наличии несовершеннолетних — разрешение органов опеки. 

Если продавец в браке, то лучше взять нотариальное согласие от супруга или супруги на сделку. Дело в том, что вторая половина может оспорить сделку, если вложилась, например, в ремонт квартиры. Стоит перестраховаться и быть уверенным, что на продажу согласны все.

Продажа наследства, если есть несовершеннолетние собственники

В таком случае для проведения сделки нужно обратиться в органы опеки и получить разрешение. Нужно предоставить взамен площадь, которую выделят детям в собственность в случае продажи квартиры. И не просто какие-то «квадраты», а жильё, которое будет не меньше и не хуже по условиям продаваемого.

За несовершеннолетних до 14 лет подпись ставят родители или опекуны. Дети старше 14 лет имеют право с письменного разрешения родителей принимать решения относительно наследства самостоятельно.

Кроме того, подростка старше 16 лет, трудоустроенного и считающегося эмансипированным, можно в судебном порядке признать дееспособным. Это даёт ему возможность принимать все решения по управлению имуществом самостоятельно.

Кроме того, сделки с несовершеннолетними продавцами обязательно должны проходить с нотариусом.

Как продать квартиру, полученную по наследству, если наследников несколько

В этом случае имущество будет делиться в равных долях между всеми наследниками — и каждый из них будет считаться владельцем своей доли. Поэтому, согласно действующему законодательству, он будет иметь право продать свою долю либо другому наследнику, либо постороннему лицу. Квартиру можно продать целиком или частями.

Если наследников несколько, то продажа наследуемого имущества по закону происходит следующим образом:

• составляем документ, в котором предлагаем выкупить долю в квартире. В документе фиксируем сумму и условия выкупа доли;
• пишем заявление от других наследников о согласии или отказе от продажи доли;
• ждём ответ в течение месяца. Если его нет, можно продавать квартиру.

Если все наследники согласны на продажу квартиры, то каждый из них заключает договор купли-продажи с покупателем. 

Важно! В том случае, если квартира по условиям завещания оказалась в долевой собственности, сделка будет проходить только через нотариальную контору.

Налоги с продажи — сколько придётся заплатить

В статье 208 НК РФ говорится о доходах, которые были получены гражданами от продажи своего имущества. Платить придётся, если квартира у наследника была в собственности менее трёх лет. Налог составит 13% от стоимости квартиры. Соответственно, если квартира в собственности пробыла дольше трёх лет, то платить ничего не нужно.

Стараясь уменьшить налог, продавец может предложить указать в договоре купли-продажи сумму меньше фактической стоимости. Но это грозит тем, что может выйти боком покупателю в случае отмены сделки, а ещё по закону продавец ещё и не может выставлять цену на квартиру меньше 70% от её кадастровой стоимости: это чревато штрафом в размере 40% от разницы между кадастровой и ценой в договоре, если налоговая служба заподозрит специальное занижение.  

Покупатель же, участвуя в такой сделке, напрямую рискует деньгами. Сделка может быть оспорена в суде или расторгнута, а сумму покупателю вернут только ту, что указана в договоре. Да и налоговый вычет новый собственник получит тоже в меньшем размере.