Когда она не твоя: можно ли продать неприватизированную квартиру

Приватизация муниципального жилья — процесс несложный, но достаточно долгий. Сбор документов и рассмотрение заявки часто занимают больше двух месяцев. А что делать, если уехать и распрощаться с квартирой нужно срочно? Можно ли продать неприватизированную квартиру? В статье расскажем, как лучше поступить, какие могут возникнуть нюансы и риски для продавцов и покупателей.

Законна ли продажа неприватизированной квартиры 

Наниматель жилья по социальному договору — это не собственник квартиры. Собственником считается муниципалитет, поэтому наниматель не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом, полученным в пользование от государства. Значит, продавать такое жильё тоже нельзя. 

Этот вопрос стоит изучить подробнее. По закону, право собственности включает в себя ряд полномочий, также относящихся к недвижимости.

1. Владение: право физического контроля над собственностью. Например, владелец может запирать дверь своей квартиры на замок.
2. Пользование: в случае жилой недвижимости это право на проживание в квартире.
3. Распоряжение: квартиру можно отчуждать, то есть дарить или продавать.

По отношению к муниципальному жилью нанимателям предоставляется лишь право на пользование и владение имуществом (ГК РФ ст. 671). А распоряжаться таким жильём могут только собственники, то есть муниципалитет.

Права нанимателя отражаются в статье 67 ЖК РФ, которые включают:

• возможность вселения других лиц в квартиру постоянно или временно (при условии получения согласия муниципалитета);
• передачу жилья в поднайм;
• возможность замены на другую недвижимость с аналогичными параметрами;
• участие в организации капитального ремонта, обеспечении коммунальных услуг надлежащего качества и содержании имущества дома.

Распоряжение недвижимостью в этот список не входит ни в каком виде. Соответственно, нет закона, разрешающего продажу или дарение муниципальной квартиры.

Основания для обмена или отказа от муниципальной квартиры

У нанимателей могут возникать различные обстоятельства, из-за которых они принимают решение отказаться от проживания в текущей муниципальной квартире.

• Жильцы хотят сохранить возможность участвовать в приватизации в будущем (так как приватизировать недвижимость можно только один раз в жизни).
• Ищут недвижимость в другом районе, с большей площадью и другими выгодными характеристиками или переезжают в другой город.
• Накопилось много долгов по услугам ЖКХ, которые не получится оплачивать в дальнейшем.
• Наниматель уже использовал своё право бесплатной приватизации.

Как продать квартиру в соцнайме: действенные способы

Существует несколько возможностей передачи муниципальной квартиры и получения денег взамен: технически это будет считаться продажей, юридически переименованной в обмен. Формально такая процедура не нарушает нормы закона. 

Три главных способа реализации муниципального жилья — это приватизация, прописка покупателя и обмен. Каждый вариант имеет преимущества и недостатки, которые мы рассмотрим подробно.

Приватизация. Плюсы и минусы

Проще всего (и юридически удобнее) приватизировать квартиру, а затем её продать. Правда, как мы уже писали выше, на это уйдёт время.

Процесс запуска приватизации жилья

1. Наниматель собирает отказы или согласия для приватизации от лиц, которые зарегистрированы в квартире, готовит необходимый пакет документов (см. ниже в этой статье) и в МФЦ составляет заявление на участие в процедуре приватизации жилья. 
2. Переданные заявителем бумаги отправляются в местный орган самоуправления (муниципалитет), где их рассматривают.
3. Если муниципалитет разрешает приватизировать квартиру, то нанимателя приглашают в администрацию, где подписывается договор приватизации.
4. Затем с этим документом нужно снова идти в МФЦ, чтобы зарегистрировать смену права собственности в Росреестре: так право собственности на квартиру официально переходит от муниципалитета к бывшему нанимателю.

После этого можно продать квартиру как обычно — по договору купли-продажи.

Важно: если квартира продаётся раньше, чем через 3 года после даты приватизации, придётся уплатить налог на доходы физлица — 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Поэтому сразу продавать приватизированное жильё невыгодно.

Существует мнение, что начинать приватизацию лучше после того, как покупатель найден, но эксперты рекомендуют сначала приватизировать жильё, а потом уже заниматься поиском покупателей. Может получиться так, что муниципалитет откажет в приватизации или срок проверки документов затянется.

Продать неприватизированную квартиру сложно, так как процедура приобретения имеет свои недостатки. Например, по закону закреплять соглашение о будущей сделке необходимо передачей некоторой суммы и оформлением договора задатка. Но если продавец ещё не стал собственником жилья, то он не имеет права брать деньги. А если договора задатка не было, покупатель может не дождаться окончания процесса и отказаться от покупки.

Срок рассмотрения заявления и проверки документов составляет 2 месяца. К этому сроку нужно прибавить составление бумаг на квартиру — например, техпаспорт БТИ делают до 30 дней, а выписка ЕГРН будет доступна через 5-7 дней после передачи документов в МФЦ. На практике процесс затягивается в среднем на 3 месяца — это и есть самый существенный недостаток такого способа продажи.

Плюсы: юридическая чистота.

Минусы: на это уйдёт не менее 3 месяцев, а также придётся выплатить подоходный налог. 

Прописка покупателя. Плюсы и минусы

Прописывая покупателя в неприватизированном жилье, продавец сильно рискует, но это самый быстрый способ реализации такой квартиры. Если нет времени ждать оформления приватизации, то можно поступить следующим образом.

1. Договориться с фактическим покупателем о продаже, рассказав про ситуацию и заручившись согласием других членов семьи.
2. Получить разрешение муниципалитета на прописку иного лица в занимаемой квартире.
3. Договор соцнайма переоформить на новое лицо, одновременно заключив соглашение о передаче денег.
4. Прекратить регистрацию всей семьи в квартире.

Таким образом новый наниматель получит право владеть и пользоваться квартирой, а со временем сможет оформить приватизацию.

Плюсы: быстро и нет нужды самому приватизировать недвижимость. Долги по коммуналке, если есть, остаются за продавцом, так как покупатель переоформляет лицевой счёт на себя (п. 3, ст. 158 ЖК РФ).

Минусы: есть риск нарваться на мошенничество как со стороны продавца, так и со стороны покупателя, поэтому этим способом редко пользуются.

Обмен. Плюсы и минусы

У нанимателя муниципального жилья существует право обмена квартиры на аналогичную — то есть такую же, неприватизированную. Можно обменять жилплощадь на более дешёвую, чтобы разницу получить деньгами. Это сложно назвать продажей, тем не менее, этот способ позволяет нанимателю получить деньги.

Для осуществления продажи без приватизации нужно выполнить следующие шаги.

1. Подыскать вариант, при котором наниматель хочет разменять жильё на более дорогостоящее.
2. Получить согласие родственников с обеих сторон и муниципалитета на обмен квартир.
3. Заключить договор мены, где контрагентом выступит муниципалитет (или муниципалитеты, если квартиры находятся в разных районах).
4. Переоформить договор соцнайма для двух квартир.
5. Получить доплату.

Плюсы: можно получить деньги и в то же время остаться с жильём, но с другим. 

Минусы: найти подходящую квартиру довольно трудно, поиски могут занять не один год — не каждый наниматель готов на обмен жилья с доплатой.

Условия приватизации и документы

Каждый из указанных способов предполагает, что недвижимость будет приватизироваться покупателем или продавцом. Для этого нужно:

• иметь гражданство Российской Федерации;
• жить в квартире по договору соцнайма;
• иметь действующее право на участие в приватизации жилья;
• получить разрешение на приватизацию от муниципалитета и отказы от участия в ней других лиц, зарегистрированных и проживающих в квартире.

До начала процесса приватизации недвижимого имущества наниматель готовит пакет документов.

1. Паспорта всех, кто проживает или зарегистрирован в квартире (для лиц младше 14 лет — свидетельства о рождении).
2. Договор соцнайма и его копия.
3. Ордер на пользование квартирой.
4. Справка о том, что наймодатель имеет право на приватизацию.
5. Технический и кадастровый паспорта недвижимости.
6. Выписка из лицевого счёта жилища и справка №9 о том, где проживал наймодатель, начиная с 1991 года.
7. Если несовершеннолетние жильцы отказались участвовать в процессе приватизации, нужно получить согласие органов опеки.

Пакет документов вместе с заявлением о приватизации передаётся в МФЦ.

Можно ли продать муниципальное жильё с долгами по ЖКХ

Долг по ЖКХ, за исключением капремонта, оплачивает продавец квартиры. Приватизация недвижимости с задолженностью по коммунальным платежам невозможна — муниципалитет сначала потребует оплатить долги и только потом даст согласие на приватизацию.

Существует несколько способов продажи муниципальной квартиры без приватизации, когда нет денег на оплату ЖКУ.

• Составление договора задатка. Переданные покупателем деньги уходят на оплату долгов, а затем проводится процедура приватизации, после чего квартиру можно продавать.
• Вселение нового нанимателя. В этом случае лицевой счёт переводится на покупателя, а сумма задолженности вычитается из стоимости квартиры. Покупатель самостоятельно оплачивает долги продавца по предварительной договорённости.
• Обмен с доплатой. Если произошел обмен квартирами с доплатой, долги также могут быть погашены средствами, переданными в качестве доплаты. Однако здесь следует обратить внимание на юридические аспекты: договор задатка, заключённый с нанимателем, а не с собственником жилья, не имеет юридической силы. Поэтому покупатель рискует остаться без денег после передачи их продавцу для погашения долгов.

Важно помнить, что договор задатка с нанимателем, не являющимся собственником жилья, не имеет юридической силы. Поэтому существует риск того, что наниматель квартиры с долгами после внесения задатка просто погасит задолженность, в то время как потенциальный покупатель рискует остаться ни с чем.

Продажа муниципальной квартиры — задача осуществимая, но рискованная. Если у продавца есть время на приватизацию, то лучше дождаться оформления жилья в собственность и только потом выставлять жилплощадь на продажу. Но если времени нет, то придётся искать варианты обмена (что тоже не быстро) или перезаключать договор соцнайма на другого человека.