Какие сделки с недвижимостью нужно обязательно заверять у нотариуса

Участие нотариусов в сделках не всегда обязательно: бывают ситуации, когда их отсутствие допускается. Расскажем, какие сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению, перечислим виды таких сделок и объясним, какие будут последствия, если нарушить правила.

Нотариальные сделки с недвижимостью

Во время заключения соглашений нотариус должен убедиться:

• в действительности предоставленных документов;
• в том, что права участников не ущемляются;
• в дееспособности сторон.

Закон не запрещает привлекать нотариуса к заключению любых договоров, но некоторые из них будут иметь свою правовую силу только при наличии подписи аккредитованного юриста. 

Если же в сделке участие нотариуса обязательно, но стороны проигнорировали это, то соглашение признают недействительным.

Какие сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению

1. В нотариально удостоверяемые сделки входит всё, что связано с отчуждением долей квартиры. Это может быть как продажа одной части, так и всего помещения сразу. Например, если продаётся коммунальная квартира, а по документам недвижимостью владеют несколько семей.
2. Также участие нотариуса необходимо, если один из участников ещё не достиг совершеннолетия — например, ему подарили квартиру или долю в ней. От имени несовершеннолетних всегда выступают их родители или другие законные представители. Чтобы сделка прошла в интересах подростка или ребёнка, проверка нотариуса обязательна
3. Обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью должна быть и в случае с недееспособными взрослыми. От их имени также действуют опекуны..
   
4. Напомним, что полную дееспособность человек приобретает после 18 лет. Но суд может лишить её на основании серьёзного психиатрического заболевания, наркотической или алкогольной зависимости. Судья может полностью или частично ограничить правовые действия человека — всё зависит от конкретной ситуации..
   
5. Рента также входит в список сделок, которые нужно заверять у нотариуса. Собственность передаётся другому лицу, но по договорённости в качестве обременения там может проживать бывший владелец. Такие сделки обычно заключают пожилые люди, которые взамен на свою квартиру желают получить содержание и уход. Договор ренты может включать в себя много условий, и такие соглашения всегда проверяют аккредитованные юристы..
   
6. Участие нотариуса нужно и при разделе недвижимого имущества, если супруги решают развестись. Все вопросы с брачным соглашением также обсуждаются в присутствии эксперта..
   
7. Кроме того, нотариальное удостоверение необходимо в сделках, связанных с наследством. Это касается завещания недвижимости и передачи в собственность жилья, которое досталось по наследству. Например, нотариус выдаёт свидетельство о праве на наследство..
   
8. Сделку придётся удостоверять и в ситуации, когда связанный с ней договор уже был подписан нотариусом. Например, если специалист заверил предварительный договор купли-продажи, то основное соглашение тоже нужно согласовать со специалистом.
   

Как сделать нотариальное удостоверение сделки

Шаг 1. Чтобы заверить у нотариуса сделку, нужно посетить нотариальную контору. Лучше заранее записаться на приём и уточнить перечень документов, которые нужны для конкретной сделки.

Шаг 2. Договор можно составить самостоятельно или запросить его в нотариальной конторе. Во втором случае потребуется дополнительное время.

Шаг 3. В день приёма нотариус проверит на законность договор, документы и дееспособность сторон. Также он установит всех собственников недвижимого имущества и уточнит, есть ли от них разрешение на продажу или сдачу квартиры. Кроме того, нотариус узнает информацию о банкротстве участников и наличии обременений на квартиру — например, не наложен ли на неё арест.

Шаг 4. Для нотариального удостоверения сделки необходимо заплатить пошлину. Сумму также лучше узнать заранее, так как для каждой формы сделки прайс отличается. В законе нет уточнений, кто должен оплачивать услуги нотариуса. Как правило, стороны делят стоимость пополам.

Шаг 5. Далее документы забирают на регистрацию, а позже отдают уже с печатью и подписью нотариуса. Один экземпляр договора остаётся в нотариальной конторе, а информацию о нём вносят в специальный реестр под уникальным номером.

В ситуации, когда участие нотариуса обязательно, но одна из сторон отказывается от его услуг, законопослушный участник соглашения должен обратиться в суд для признания сделки недействительной без удостоверения.

Преимущества удостоверения сделок нотариусом

Сделки, заключённые у нотариуса, — прозрачные и надёжные. Кроме того, нотариус отвечает за все потенциальные ошибки в договорах. Есть ряд преимуществ, которые дают зарегистрированные сделки:

• если одна из сторон не исполняет по договору свои обязанности, то по исполнительной надписи нотариуса её можно принудить совершить их без обращения в суд;
• если же спор участников договора дойдёт до суда, то эта инстанция будет прежде всего ориентироваться на удостоверение нотариуса. Фактически в деле уже будет присутствовать незаинтересованный свидетель, который может подтвердить, что стороны действовали в рамках закона и осознавали происходящее;
• в случае потери одной из сторон документов нотариус всегда может предоставить копию, которая будет иметь законную силу;
• кроме того, нотариус может предложить услугу депозита для безопасного расчёта в случае купли-продажи квартиры;
• нотариус самостоятельно подаёт документы в Росреестр и имеет право на сокращённые сроки регистрации документов. Онлайн-сделки через него регистрируются в течение суток, а бумажные — до трёх дней. Если же стороны сами обращаются в Росреестр или МФЦ, то ожидание может занять от семи до девяти дней.

Где найти информацию о нотариально удостоверенных сделках

Чтобы упорядочить нотариальные сделки, власти создали специальную Единую информационную систему нотариата. В ней хранятся сведения обо всех сделках, которые удостоверил нотариус: можно получить данные о выданной доверенности, информацию об открытых наследственных делах и залоге недвижимости.

Коротко о главном

Сделки с наследственной недвижимостью, долями, рентой — малая часть того, что обязательно нужно заверять у нотариуса. Услуги специалиста стоят денег, но дополнительные траты чаще всего оправдывают себя — они могут обезопасить стороны сделки от лишних рисков.