Как подарить квартиру и остаться в ней жить: договор дарения с обременением

Один из способов передать жильё наследникам — оформить дарственную с обременением. При этом съезжать с квартиры не придётся: даритель сохранит в ней прописку и право проживания до конца жизни, перейдёт только право собственности на объект.

Рассмотрим основные элементы договора дарения с обременением и виды обременений, сравним его с альтернативными вариантами, разберёмся в плюсах, минусах и рисках для сторон, участвующих в сделке.

Краткие определения понятий

Договор дарения, или дарственная — это документ, по которому одна сторона передаёт другой ценное имущество без оплаты или других материальных выгод. Подарить можно квартиру, участок земли, автомобиль, ювелирные украшения и другие ценные вещи. Договор двусторонний, поэтому получатель подарка может от него отказаться и не заключать сделку. Договор подписывают обе стороны, по желанию заверяют у нотариуса, а затем регистрируют в Росреестре. 

Обременение — это ограничение прав собственника объекта. Например, если квартира является залогом по кредиту или ипотеке, владелец не может продать её без согласия банка, но может свободно в ней проживать и делать ремонт. Другие виды обременений на жильё:

• сервитут на земельный участок, по которому соседи могут проложить водопровод, дорожку и другие линейные объекты (ст. 274 ГК РФ);
• арест недвижимости по суду или постановлению судебных приставов;
• договор аренды, по которому права арендаторов не могут нарушаться при смене собственника недвижимости;
• право пожизненного проживания граждан, которые отказались участвовать в приватизации жилья;
• признание жилья памятником культуры и истории, из-за чего его нельзя снести, реконструировать или переместить.

Арестованное или залоговое имущество нельзя подарить, пока не будет снято обременение. Сервитут и аренда не мешают оформлению дарственной. Дарение культурных памятников разрешено только с уведомлением органов их охраны.

Долги за ЖКУ не являются обременением на недвижимость. Они принадлежат владельцу жилья, а не привязаны к объекту, поэтому не переходят вместе с правом собственности к новому владельцу.

Дарственная с обременением на квартиру — это договор дарения, по которому даритель имеет право жить в подаренной квартире пожизненно. 

Плюсы и минусы дарения недвижимости с обременением

Плюсы

• Подарок точно станет собственностью того человека, которого выбрал даритель. Оспорить дарственную сложнее, чем завещание.
• Предыдущий владелец продолжает жить в квартире и сохраняет в ней прописку. Ему не нужно искать и покупать новое жильё.
• В договор можно внести условия, но только неимущественные. Например, что в квартире имеют право жить супруга и дети дарителя или что недвижимость вернётся в собственность дарителя, если одаряемый умрёт раньше него.
• Если жильё подарили близкому родственнику, ему не нужно платить НДФЛ.
• Можно подарить всё жильё целиком или долю в квартире с обременением. 
• Госпошлина за регистрацию договора — всего 2000 рублей.

Минусы

• После регистрации сделки даритель лишается права собственности на жильё и не сможет продать или подарить квартиру другим лицам.
• В сделку нельзя включить условия пожизненного содержания дарителя: она должна быть безвозмездной (п. 1 ст. 572 ГК РФ). 
• Получатель подарка имеет право продать, обменять или сдать жильё в аренду, если нанимателя или покупателя устроит, что первый владелец продолжит жить в квартире и его нельзя будет выписать.
• В договоре нельзя указать, что квартиру одаряемый получит после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ), недвижимость переходит только сразу после заключения сделки.
• Отменить договор дарения невозможно, если одаряемый не угрожал жизни и здоровью благодетеля (ст. 578 ГК РФ). 
• Документ могут признать недействительным, если человек, вручивший подарок, не осознавал смысла своих действий, поставил подпись под влиянием шантажа или угроз.
• Новый владелец должен каждый год оплачивать налог на имущество и вносить коммунальные платежи за квартиру. 
• Коммуналка станет больше, если у дарителя были пенсионные льготы, а получатель недвижимости — более молодой человек без инвалидности, 3 детей и с постоянной работой.
• Если получатель подарка не близкий родственник владельца недвижимости, ему придётся подать декларацию о доходе и заплатить НДФЛ.
• Сделку может оспорить супруг дарителя, если дарственную оформляли без его ведома, или финансовый управляющий, если в течение 3 лет после передачи квартиры бывший владелец подал на банкротство.

Чем заменить договор дарения с пожизненным проживанием

Нельзя сказать однозначно, что договор дарения квартиры с обременением исключает все риски для дарителя, поэтому он лучше завещания или договора ренты. У каждого из вариантов есть свои преимущества и недостатки в разных жизненных обстоятельствах. 

Завещание: плюсы и минусы

Завещание — это документ, в котором человек указывает, как поступить с его имуществом в случае смерти. 

Плюсы завещания:

• Содержание завещания можно хранить в тайне до смерти владельца недвижимости, что исключает ссоры и угрозы со стороны родственников и наследников.
• Недвижимость можно отписать сразу нескольким людям, разделив в любых пропорциях. В одном документе можно указать сразу несколько объектов и ценных предметов. 
• Право собственности нового владельца регистрируется после смерти предыдущего, на жилье не возникает обременений.
• Завещатель может в любой момент передумать и написать новое завещание. При этом предыдущий документ утратит свою силу. 

Минусы завещания:

• Завещание не гарантирует, что жильё перейдёт полностью к указанным в нём людям. Если у владельца недвижимости есть несколько наследников первой очереди (дети, муж или жена), они могут оспорить документ.
• При получении наследства придётся заплатить пошлину за свидетельство — до 0,6% от стоимости жилья.

Пожизненная рента: плюсы и минусы

Пожизненная рента — это договор передачи жилья, по которому старый владелец остаётся жить в квартире до конца жизни, а новый собственник обязуется его содержать.

Плюсы

• В договор можно включить денежные и имущественные условия. Например, ежемесячно выплачивать первоначальному собственнику жилья определённую сумму денег, оплачивать лечение, выполнять работу по дому, привозить продукты (ст. 583 ГК РФ).
• Минимальный размер содержания, который можно указать в договоре, — 1 прожиточный минимум в месяц, если квартиру передали новому владельцу без разовой уплаты фиксированной суммы. Сюда входят и выплаты деньгами, и в натуральной форме.
• Если новый собственник перестал выполнять условия договора, получатель ренты может его расторгнуть, не возвращая ранее полученные деньги. Чтобы не потерять квартиру, этот риск можно застраховать (ст. 583 ГК РФ). 
• Договор сложно признать недействительным.

Минусы

• Пошлина при регистрации договора у нотариуса выше, чем у дарственной: до 20 000 рублей.
• Деньги, которые получает хозяин квартиры, облагаются налогом на доходы физических лиц. 
• Если недвижимость будет случайно уничтожена, например, сгорит, плательщик ренты не освобождается от своих обязательств по договору: выплаты и уход придётся продолжать.
• Если получатель ренты переживёт плательщика, его обязанность вносить платежи и ухаживать за пожилым человеком перейдёт к наследникам.

Как подарить квартиру с обременением

Чтобы оформить дарственную с обременением, нужно совершить следующие действия. 

Первый вариант

• Подготовить паспорта обоих участников сделки и документ, подтверждающий право собственности дарителя на жильё
• Составить договор в письменной форме, в котором будет указано право дарителя жить в квартире. Подписать его.
• Зарегистрировать новое право собственности в МФЦ или Росреестре. Регистрация займёт до 9 рабочих дней. Если затянуть с регистрацией, даритель останется собственником квартиры со всеми вытекающими обязанностями: оплатой налога на имущество и ЖКУ.

Второй вариант

• Подготовить паспорта обоих участников сделки и документ, подтверждающий право собственности дарителя на жильё
• Обратиться к нотариусу. По закону это не обязательно, но упрощает регистрацию перехода прав в Росреестре. Кроме того, нотариус объяснит все условия договора и сам передаст документы на регистрацию. Срок регистрации составит до 3 рабочих дней.

Оформление дарственной у нотариуса проще и быстрее, но требует финансовых вложений: до 50 000 рублей, если договор дарения с обременением заключают близкие родственники, и до 100 000 рублей, если стороны сделки — посторонние люди. 

Если составить и подписать договор самостоятельно, потребуется оплатить только пошлину 2000 рублей. В этом случае важно проверить, что в договоре прописаны все необходимые данные и условия:

• место и дата подписания;
• данные сторон;
• информация об объекте недвижимости: адрес, стоимость, площадь, количество комнат и др.;
• реквизиты документа, который подтверждает право дарителя на квартиру;
• наличие дополнительных обременений на недвижимости: залога, аренды и др.;
• права и обязанности сторон;
• условия отмены сделки;
• порядок передачи объекта. 

Чтобы описать право дарителя проживать в квартире, можно использовать следующие формулировки:

Коротко о главном

Дарение недвижимости с обременением — компромиссное решение, сохраняющее часть прав дарителя при передаче имущества. 

Преимущества сделки для дарителя:

• можно продолжать жить в квартире;
• можно быть уверенным, что жильё перейдёт указанному наследнику;
• не нужно платить налог на собственность и оплачивать ЖКУ.

Недостатки сделки для дарителя:

• дарственную нельзя отменить;
• новый собственник может продать жильё или сдать его в аренду.

Альтернативы дарению с обременением:

• завещание — сохраняет наследника в тайне и может быть изменено в любой момент;
• договор пожизненной ренты — гарантирует финансовую поддержку со стороны наследника.

Фото на обложке: Freepik