Как подарить долю в квартире: все нюансы сложной процедуры

Дарение доли в недвижимости — довольно распространённая процедура, особенно между родственниками. При кажущейся простоте она может обернуться внезапными преградами. Рассказываем, как переписать долю, соблюсти все условия дарения, в каких случаях можно расторгнуть дарственную и потребуется ли её нотариальное заверение.

Особенности дарения

Сделки, связанные с процедурой дарения, всегда оформляются письменно — через договор. Такой документ ещё часто называют дарственной. В нём отражаются намерения собственника безвозмездно передать одаряемому часть своей жилплощади. В нашем случае речь идёт о доле в квартире. Часть жилья может быть выделена двумя способами.

1. Если определяется конкретная часть от долевого имущества — например, 1/4 квартиры.
2. Если дарится часть квартиры в натуре. Это может быть отдельная комната или, например, 25 кв. м от общей жилплощади.

Здесь есть важный нюанс: подаренная часть не может быть меньше 6 кв.м. Такое требование ввели с 1 сентября 2022 года согласно ч.1.1 ст. 30 ЖК РФ. Сейчас сделки с микродолями запрещены и признаются ничтожными. Но это правило не распространяется на малозначительные части квартиры, которые:

• были получены в наследство;
• образовались после приватизации;
• перешли в дар до начала действия закона — 1 сентября 2022 года;
• приобретены при использовании средств материнского капитала.

После введения новой нормы жилплощади у владельцев микродолей есть только два варианта выхода из ситуации — продать или подарить свою часть квартиры другим сособственникам. Проживать в помещении меньше 6 кв. м практически невозможно, и прописать на такой площади также никого не получится. Исключение составляют случаи, когда собственник микродоли регистрирует своего несовершеннолетнего ребёнка.

Договор дарения доли — не единственная формальность, которую необходимо соблюдать. Сделку ещё следует зарегистрировать в ЕГРН. Если пропустить этот момент, переход права собственности не произойдёт, соответственно, подаренная доля не будет числиться за новым владельцем.

Важно отметить: дарение доли — всегда безвозмездная сделка и не требует согласия на это других сособственников недвижимости. Разрешается их даже не уведомлять о процедуре.

Исключение касается супругов и несовершеннолетних детей от 14 до 18 лет. Если кто-либо из них решил подарить свою долю, потребуется письменное разрешение на сделку, заверенное нотариусом, при этом сначала нужно будет разделить недвижимость на части и зафиксировать переход права в Росреестре. Что касается супругов, письменное разрешение на дарение выделенной доли нужно будет оформить, если супруги в момент заключения сделки находятся в браке, а квартира — их общее имущество.

В случае, если один из собственников квартиры — ребёнок от 14 до 18 лет, он также должен дать своё письменное согласие на сделку, но с разрешения своих законных представителей.

Кому можно передать в дар долю в квартире

Переписать часть квартиры разрешается кому угодно, будь то родственник дарителя или вообще посторонний человек. Правда, здесь существуют некоторые ограничения, которые касаются не только недвижимости, но и любых других подарков, чья стоимость превышает 3000 рублей.

По ст. 575 ГК РФ запрещено дарить ценности некоторым группам людей. 

1. Сотрудникам бюджетных организаций, если даритель выступает их клиентом, пациентом, супругом или родственником. Речь идёт о работниках медицинских и образовательных учреждений, отделений соцзащиты и других аналогичных структурах.
2. Сотрудникам государственных и региональных служб, если подарок как-то относится к исполнению ими должностных полномочий. Такие ограничения направлены на борьбу с коррупцией.

Сам порядок дарения доли отличаться не будет вне зависимости от того, кому она переходит. Степень родства одаряемого играет важную роль разве что при расчёте расходов: в отдельных случаях придётся потратиться не только на услуги нотариуса, но и заплатить НДФЛ. Об этих нюансах расскажем далее.

Какие документы потребуются для подготовки дарственной

Договор дарения доли всегда оформляется на бумаге. Его можно составить самостоятельно, через юриста или сразу обратиться в нотариальную контору за подобной услугой. Для подготовки договора потребуются бумаги из списка ниже.

1. Документы, удостоверяющие личность владельца доли и её получателя.
2. Документы, доказывающие близкое родство сторон (свидетельство о бракосочетании или рождении). Такие бумаги потребуются, чтобы избавить одаряемого от уплаты НДФЛ.
3. Документы на объект (свидетельство или свежая выписка из базы ЕГРН).
4. Правоподтверждающий документ на часть квартиры. Например, дарственная, договор купли-продажи и прочее.
5. Письменное согласие на сделку от супруга или несовершеннолетнего, заверенное нотариусом. Если не предоставить этот документ, в новой выписке ЕГРН будет запись, что разрешения супруга или представителей опеки не было в составе комплекта документов. Для одаряемого это грозит неприятными последствиями: в дальнейшем супруг или органы опеки смогут легко оспорить сделку через суд (ст. 35 СК РФ).
6. Технические документы на квартиру: поэтажный план и экспликация либо паспорт. Они потребуются, если недвижимость не учтена в ЕГРН, но всё же приватизирована. Это касается объектов старого фонда, где право на квартиру у дарителя возникло до 31 января 1998 года.
7. Нотариальная доверенность на представление интересов, если кто-либо из сторон не сможет присутствовать при заключении договора.

Часто бывает так, что нотариусу также понадобится справка из психоневрологического диспансера от собственника жилья. Как правило, её запрашивают в случае, если даритель — пожилой человек. Также справку могут попросить предоставить, когда поведение заявителя вызывает какие-либо подозрения.

Что должен содержать договор дарения доли

Стандартный бланк договора на дарение недвижимости можно найти в свободном доступе в интернете, но нюансов у передачи доли довольно много, поэтому будет однозначно лучше, если его подготовит грамотный юрист или нотариус, который учтёт все вводные каждого конкретного случая. Если даритель всё же решит заняться оформлением самостоятельно, важно, чтобы документ содержал информацию из списка ниже.

1. Основные сведения о сторонах сделки — ФИО, паспортные данные и адрес прописки. Вся информация должна полностью дублировать сведения из паспорта, в том числе сокращённые названия населённых пунктов и знаки препинания.
2. Данные об объекте недвижимости — кадастровый номер, полный адрес местоположения и площадь. Также указываются сведения из правоустанавливающих документов: если у дарителя есть свидетельство на объект, в договоре дублируются его серия и номер, название ведомства и дата выдачи документа; если выписка из единого реестра — номер записи в базе и дата получения документа.
3. Информация о передаваемой части квартиры — её размер и название правоподтверждающего документа на собственность: договор купли-продажи, дарения и другие.

Довольно часто в договоре дарения собственники добавляют и дополнительные условия. Например, право на постоянное проживание на подаренной жилплощади. В нижней части договора обычно перечисляется список документов, копии которых прилагаются к нему в качестве подтверждения указанной информации. Например, выписка из единого госреестра, разрешение супруга на сделку и другие.

Когда не требуется заверения нотариуса

Как показывает практика, большинство договоров дарения доли не нужно заверять у нотариуса. Чаще всего речь идёт о следующих ситуациях:

• квартира принадлежит только двум владельцам, и один из них дарит другому свою долю;
• хозяев объекта несколько, и все они дарят свои части третьему лицу в рамках одного договора;
• единственный собственник выделяет долю из своей квартиры и сразу передаёт её кому-либо в дар.

В обязательно порядке заверяются нотариусом дарственные на доли, когда её владелец ещё не достиг совершеннолетия или признан по суду ограниченно дееспособным. Аналогичная ситуация и с отчуждением частей квартиры, принадлежащей нескольким хозяевам — конечно, если они не решат передать своё имущество одному человеку.

Как зарегистрировать сделку

Чтобы доля полностью перешла одаряемому, сделку нужно зафиксировать в базе Росреестра. Документы на регистрацию можно отправить через портал ведомства напрямую или через посредника — нотариуса или МФЦ. В первом случае заявителю потребуется заранее позаботиться о приобретении электронной цифровой подписи (ЭЦП). 

Гораздо проще зарегистрировать сделку через ближайшее отделение МФЦ. Чтобы не терять время в ожидании своей очереди, следует записаться на приём с помощью Госуслуг. В назначенный день хозяин доли и одаряемый должны прийти лично либо отправить на встречу своего представителя с доверенностью. При себе у сторон должны быть:

• удостоверяющие документы — действующие паспорта;
• документальное основание, подтверждающее права собственности на долю;
• подписанная сторонами дарственная на часть квартиры — достаточно одного экземпляра;
• квитанция об уплате госпошлины (2000 рублей).

После принятия документов специалист предоставит расписку с их перечнем. Рассмотрение заявления занимает не более девяти рабочих суток, после чего одаряемому выдаётся выписка из ЕГРН, в которой он будет указан новым владельцем доли.

Самый лёгкий путь регистрации сделки — обращение к нотариусу. Он может не только грамотно оформить и заверить договор, но и моментально отправить пакет необходимых бумаг в Росреестр. Причём срок рассмотрения заявления в этом случае сокращается до трёх рабочих дней.

Отказ или отмена дарения

Иногда даритель по разным причинам решает вернуть своё имущество обратно. Сделать это непросто, особенно, если сделка уже прошла регистрацию в Росреестре. Законодательством чётко обозначены обстоятельства, когда даритель вправе может отказаться от исполнения обязательств по дарственной (ст. 578 ГК РФ). Добиться аннулирования сделки разрешается, когда одаряемый:

• совершил в отношении дарителя или близких членов его семьи серьёзные противоправные действия — избил, изувечил или угрожал жизни и здоровью;
• плохо обращается или намеренно причиняет вред подаренной доле, из-за чего существует угроза безвозвратной утери имущества;
• умирает, а даритель ещё жив (уместно, если такой пункт отражён в договоре).

Также можно отменить договор дарения по требованию заинтересованного лица, если даритель — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель и дарение он совершил за счёт средств, полученных от своей деятельности за полгода до объявления его банкротом. 

В ст. 577 ГК РФ упоминается ещё одно основание, когда дарственную можно отменить: сделка существенно повлияла на снижение уровня жизни или ухудшение здоровья дарителя. Например, в дарственной указано, что он вправе пожизненно пользоваться отчуждённой жилплощадью, но её новый владелец всячески этому препятствует.

В каких случаях дарственная признаётся недействительной

Некоторые собственники оформляют договор дарения на долю, чтобы «прикрыть» другую сделку — чаще всего речь идёт о продаже объекта. Всё дело в том, что для дарения не нужно добиваться согласия других владельцев квартиры в отличие от возмездного отчуждения части долевой собственности. С юридической стороны такие сделки принято называть притворными, и чаще всего они признаются по суду недействительными. Как правило, инициаторами оспаривания дарственной в подобных случаях выступают другие собственники недвижимости, которые готовы выкупить долю.

Также нередко встречаются ситуации, когда дарственная на недвижимость оформляется с целью скрыть своё имущество от кредиторов. В таких случаях речь идёт о мнимых сделках, которые достаточно легко выявляются в ходе судебного разбирательства.

Расходы на сделку

Дарение доли в квартире нельзя назвать полностью безвозмездной сделкой: кому-то из сторон придётся потратиться на оплату госпошлины, услуг нотариуса и налога. Но некоторых частей расходов можно избежать. Например, если дарственная не требует нотариального заверения, собственник сэкономит на оплате 0,5% стоимости доли по кадастру (от 300 до 20 000 рублей). Такое требование закреплено в ст. 333.24 НК РФ.

Уклониться от уплаты госпошлины за регистрацию перехода прав на объект не получится. В настоящее время такая услуга для физических лиц стоит 2000 рублей (п.22 п.1 ст. 333.33 НК РФ). Причём эту сумму необходимо внести перед подачей документов в МФЦ или непосредственно во время визита в отделение: без чека или квитанции об оплате заявление не примут.

Ещё одна статья расходов — налог, который возлагается на одаряемого. Дарение доли также считается доходом, с которого уплачивается 13% НДФЛ от кадастровой стоимости объекта. Но в этом требовании есть исключения. Так, если часть имущества переписали супруги или близкие родственники, одаряемому не придётся платить НДФЛ. Освобождаются от налогового бремени также и близкие родственники:

• дедушки и бабушки;
• родители;
• братья и сёстры;
• дети и внуки.

Коротко о главном

Дарение доли в квартире — довольно частая сделка, особенно между родственниками. По законодательству переписать часть своей недвижимости разрешено практически на любого человека, если он не должностное лицо. Для этого чаще всего не нужно добиваться разрешения от других владельцев объекта (кроме отдельных случаев). Чтобы переписать долю, её владельцу и одаряемому достаточно грамотно составить дарственную и провести сделку через Росреестр. 

Следует учитывать важный момент: аннулировать подобную сделку крайне сложно. Для этого нужны действительно веские основания, связанные с угрозой имуществу или жизни дарителя.