Как переоформить земельный участок на другого человека

Передача земли в аренду или в собственность другому человеку требует проведения процедуры переоформления. Проводят её в Росреестре по определённому регламенту. Рассказываем, как и когда можно переоформить участок, какие документы понадобятся и какой договор придётся заключить.

Когда проводится переоформление

Любой законный собственник может распоряжаться своим участком так, как захочет, о чём гласит закон. Владелец может подарить надел, продать, оставить в наследство, сдать в аренду и так далее. 

Есть восемь типов возможных сделок:

1. Аренда — передача участка в аренду другому лицу за определённую плату. В зависимости от собственника регулируется ст.39.8 ЗК РФ или ст.609 ГК РФ;
2. Бессрочное пользование — передача надела в пользование без определённого срока. Государственные и муниципальные земли можно передать только юридическим лицам в бессрочное пользование;
3. Продажа — сделка со сменой собственника участка с финансовым вознаграждением; 
4. Дарственная — передача земли от одного собственника другому безвозмездно.
5. Безвозмездное срочное пользование — то же самое, что и аренда, только не предполагает плату за пользование;
6. Приватизация — земля, принадлежащая государству, переходит во владение физическим лицам;
7. Наследование имущества — получение участка в собственность после смерти наследодателя;
8. Приобретательная давность — получение участка в собственность по причине добросовестного и открытого использования более 15 лет.

Во всех этих случаях переоформление участка будет происходить по разным регламентам. Самые часто встречающиеся — куплю-продажу, дарственную и наследство — рассмотрим отдельно чуть позже.

Какие участки можно переоформить на другого человека

Переоформление земельного участка возможно тогда, когда его собственник подтверждён, то есть право собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре. После 2000 года все сделки оформлялись через Росреестр, а вот до этой даты сделки проходили без регистрации. Именно поэтому до сих пор существует наделы, не оформленные должным образом.

Кроме того, есть участки, которые передавались от государства частным гражданам ещё по советским законам — в наследуемое владение и бессрочное пользование. Если по ним ещё не проводилась регистрация, то переоформить их тоже не получится.

Чтобы узаконить свои права, нужно обратиться в МФЦ с документами, подтверждающими собственность — например, договором купли-продажи или постановлением администрации. После получения выписки из ЕГРН участок приобретёт законного хозяина и может быть передан другому лицу.

Порядок переоформления участка при сделке купли-продажи

Продажа — это сделка, по которой право собственности переходит другому человеку или организации за вознаграждение. Рассказываем, как провести такое переоформление земли.

Какие документы нужно проверить покупателю

У продавца обязательно должна быть бумага, которая подтвердит его право собственности. До 2016 года выдавали свидетельства о государственной регистрации права собственности, сейчас их больше не выдают, но законную силу они всё ещё имеют. 

Точно быть уверенным во владельце можно только с выпиской из ЕГРН. Свидетельства можно подделать, а вот выписку можно заказать в присутствии покупателя.

Получить выписку из ЕГРН можно онлайн на «Госуслугах» или в МФЦ. Заказать документ может кто угодно, но чтобы в нём были указаны персональные данные собственника, нужен хозяин. С марта 2023 года Росреестр не раскрывает эти данные третьим лицам.

В зависимости от обстоятельств потребуются и другие документы:

1. Согласие супруга на продажу, если участок был приобретён в браке. Согласие должно быть обязательно заверено у нотариуса;
2. Разрешение органов опеки, если землёй или долей в ней владеет несовершеннолетний ребёнок; 
3. Доверенность, если продавец или покупатель не присутствует лично, а заключает сделку через доверенное лицо.

Оформление предварительных договорённостей

Когда стороны договорились обо всех условиях будущей сделки и решились на передачу задатка, они заключают предварительный договор купли-продажи. По сути, он ничем не отличается от основного договора, кроме нескольких нюансов:

• преддоговор — это ещё не сделка, а только доказательство того, что стороны определились с условиями;
• преддоговор заключается на один год по закону, если продавец и покупатель не определили точный срок подписания основного договора;
• расторжение предварительного соглашения влечёт другие последствия, нежели основного. Если один из участников предсоглашения будет уклоняться от подписания бумаг, то вторая сторона может добиться соблюдения договорённостей через суд.

Что нужно знать о задатке

В преддоговоре часто указывают сумму задатка, который играет роль финансового обеспечения того, что сделка всё-таки состоится. В договоре сразу же фиксируют окончательную стоимость участка, и она остается неизменной, но задаток входит в стоимость, поэтому покупателю останется внести сумму за его вычетом.

Если сделка сорвалась, то с задатком поступают так, как велит закон:

• при срыве сделки по вине продавца он должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере;
• при несоблюдении договорённостей со стороны покупателя задаток ему не возвращается;
• если стороны приняли совместное решение об отказе от сделки или договор не удаётся подписать по каким-либо причинам, продавец передает задаток второй стороне.

Закрепить предварительное соглашение по переоформлению земельного надела можно путём внесения аванса — это сумма, которая вносится покупателем в счёт будущих платежей. Если сделка не была заключена, авансовый платёж возвращается вне зависимости от того, кто нарушил договорённость.

Заключение договора

Договор купли-продажи земельного надела должен быть письменным, подписать его должны обе стороны. В документе нужно указать практически все те же сведения, что и в предварительном соглашении:

• данные о продавце и покупателе — фамилия, имя, отчество, паспортные данные, место рождения, гражданство;
• данные об участке — адрес, площадь, кадастровый номер, принадлежность к категории земель, вид разрешённого использования;
• информацию о правоустанавливающих документах владельца, дату и номер государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРП;
• стоимость земельного надела и указания по порядку расчёта.

Также в тексте документа можно указать, как произойдёт передача объекта новому владельцу — по акту приёма-передачи или договор будет единственным документом, который подтверждает этот процесс. 

Когда нужно участие нотариуса

По действующему законодательству в большинстве случаев достаточно простой письменной формы договора купли-продажи участка при последующей регистрации перехода права собственности в Росреестре. Однако существуют случаи, когда требуется нотариальное удостоверение сделки.

1. Продажа не всего участка, а только его доли, но если все собственники одновременно продают свои доли в общем долевом имуществе покупателю, участие нотариуса не требуется.
2. Продажа собственности, принадлежащей недееспособному гражданину или несовершеннолетнему лицу. 

Также стороны могут пойти на добровольное нотариальное удостоверение. Если сделка предполагает участие нотариуса, ему необходимо предоставить стандартный пакет документов и договор купли-продажи без подписей. После их проверки происходит подписание документа и заверение его нотариусом. Стороны могут сами направить бумаги в Росреестр или же это за них сделает нотариус.

Регистрация перехода права и другие нюансы

Сам договор купли-продажи не требует регистрации, а зарегистрировать нужно переход права собственности покупателю. После переоформления участка на другое лицо новый хозяин получит выписку из ЕГРН — в ней будут указаны сведения о самом объекте и его владельце.

Рассчитаться за земельный надел покупатель может при подписании договора или после регистрации перехода права. Во втором случае на участок земли наложат обременение до тех пор, пока продавец не получит всю причитающуюся сумму. Это повлечёт за собой неудобства, поскольку сторонам недостаточно будет переоформить при покупке землю: им нужно будет повторно посетить МФЦ или Росреестр, чтобы подтвердить отсутствие финансовых претензий.

При продаже недвижимого имущества прежнему владельцу нужно будет заплатить налог, вне зависимости от гражданства, в этом случае главное — что сама земля находится на территории Российской Федерации. Не придётся уплачивать НДФЛ, если продавец владел земельным наделом дольше минимального срока. Он равен 5 годам на общих основаниях и 3 годам, если участок был получен в дар, по наследству или в ходе приватизации. Налоговая ставка для резидентов составляет 13%.

Правила переоформления участка по договору дарения

Подарить можно участок любого вида — дачный, огородный, садовый, ИЖС и т.д. Главное, чтобы он был зарегистрирован в Росреестре и имел кадастровый номер.

Оформление договора дарения требует сбора минимального пакета документов. Есть и другое преимущество переоформления участка по дарственной — освобождение бывшего владельца от уплаты НДФЛ, поскольку он не получает прибыль в ходе сделки. 

Этапы процесса дарения

Чтобы сделка была юридически чистой, при подготовке к подписанию бумаг нужно позаботиться о снятии имеющегося обременения, если оно существует. Процесс дарения включает и другие этапы:

• обсуждение деталей сделки;
• получение выписки из ЕГРН и проверка других правоустанавливающих документов;
• получение письменного согласия супруга или супруги собственника, состоящего в браке;
• заполнение и подписание договора;
• оплата госпошлины (350 рублей);
• передача пакетов на регистрацию права в Росреестр или МФЦ;
• получение выписки новым владельцем.

Договор дарения можно составить и подписать самостоятельно или с помощью нотариуса. Нотариальное удостоверение обязательно, если собственник дарит долю от надела. В документе нужно указать условия сделки, сведения об участке, а также данные обеих сторон. Договор становится действительным в момент подписания. 

Образовавшееся право владения требует регистрации в Росреестре. Если сделку заверял нотариус, передать пакет документов может он. Стороны также могут обратиться в МФЦ. Срок регистрации права варьируется от 3 до 9 дней, по окончании этого срока новый собственник получит выписку из ЕГРН.

Можно ли подарить землю ребёнку

Основное условие переоформления земельного надела по дарственной — безвозмездная передача участка собственником одаряемому. Степень родства при этом не имеет значения. Подарить землю можно и несовершеннолетнему лицу, однако эта процедура требует учёта нескольких деталей. 

В договоре дарения важно указать представителя ребёнка — именно он поставит подпись в документе, если одаряемому не исполнилось 14 лет. Представителем может быть один из родителей, опекун или попечитель. Если участок дарит один родитель при условии нахождения супругов в браке, представлять сторону ребёнка должен второй родитель. При условии, что второй родитель умер или супруги разведены, родитель может выступать и в роли дарителя, и в роли представителя. 

При достижении ребёнком 14 лет он сам должен поставить подпись в документе, но требуется согласие и от представителя. Только после этого можно передать договор на регистрацию. Дети могут выступать единоличными собственниками целого участка, а не только его доли.

Процедура переоформления земли при наследовании

Наследование — это право, а не обязанность, поэтому приём земельного участка наследником происходит в добровольном порядке. Получатель должен самостоятельно решить, принимает ли он наследство или отказывается от него. Нюансы переоформления земельного участка при наследовании зависят от того, составил ли собственник завещание при жизни или же передача имущества происходит в порядке законной очереди.

При наличии завещания дальнейшее распоряжение имуществом будет происходить по волеизъявлению собственника. При этом по закону нетрудоспособные и несовершеннолетние родственники могут получить часть имущества покойного, даже если их не упомянули в письменном распоряжении. К их числу относятся супруг или супруга умершего, дети, родители, иждивенцы. Их доли называются обязательными, и при распределении наследства сначала вычитают эту часть, а затем распределяют имущество согласно завещанию.

При отсутствии завещания раздел проводится между лицами, которые состояли с усопшим в супружеских и родственных связях. Очерёдность определяется родственными узами между умершим и наследниками. 

Родственники первой очереди — супруг, дети и родители. Второй — сёстры, братья, бабушки и дедушки с обеих сторон. Третьей — дяди и тёти и т.д. Родственники одной очереди получают наследство в равных долях, если они не откажутся от наследства в пользу одного из них.

Оформление свидетельства о праве на наследование

Чтобы начать процедуру оформления наследства, необходимо открыть наследное дело у нотариуса. Важно обратиться в нотариальную контору по месту последней регистрации усопшего. Для открытия дела понадобятся паспорт заявителя и свидетельство о смерти наследодателя. 

Обратиться к нотариусу нужно в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя. Наследнику следует написать заявление об открытии наследственного дела и принятии наследства. Принимать такие заявления нотариус будет в течение полугода со дня смерти наследодателя, а затем он определит, кто из заявителей и в каких долях имеет право на имущество покойного, и выдаст свидетельства о праве на наследство.

В некоторых случаях, например, если все претенденты из списка наследников уже подали заявления о принятии или отказались от наследства, нотариус может выдать свидетельство, не дожидаясь окончания 6 месяцев. Перед подачей заявлений стоит выяснить, были ли у покойного долги и в каком размере — займы, кредиты и другие финансовые обязательства. Если их сумма превышает долю в наследстве, разумнее будет написать отказ.

Заявлять о своих правах на наследный участок необходимо, даже если человек — единственный наследник. В противном случае имущество умершего перейдёт государству. Если гражданин не успел вступить в права наследования в течение полугода со дня смерти родственника, при наличии уважительной причины суд может восстановить пропущенный срок.

Что делать наследнику дальше

Перед получением свидетельства о праве на наследование гражданину нужно оплатить госпошлину:

• 0,3% от стоимости наследуемой части имущества, но не более 100 000 рублей — для супруга, детей, включая усыновлённых, родителей, а также полнородных сестёр и братьев;
• 0,6% от стоимости наследуемой доли, но не более 1 000 000 рублей — для остальных родственников. 

После получения свидетельства нужно обратиться в Росреестр или МФЦ, чтобы зарегистрировать право на унаследованный участок земли. Помимо свидетельства о праве на наследство, в пакет документов должны входить паспорт, свидетельство о смерти наследодателя, документ, подтверждающий родство, и квитанция об уплате госпошлины. Также нужно:

• предоставить правоустанавливающие документы —  договоры купли-продажи, дарения, мены, постановление администрации о предоставлении земельного участка и другие;

• получить справку из ИФНС об отсутствии задолженности по земельному участку;
• провести оценку земли для расчёта пошлины;
• взять выписку из кадастрового реестра;
• получить выписной лист из ЕГРП.

После заполнения заявления о регистрации права собственности на земельный участок наследник получит расписку о том, что документы приняты. По истечении срока их рассмотрения заявитель сможет забрать в МФЦ или отделении Росреестра выписку из ЕГРН.

Важно понимать, что при наличии неузаконенных построек на участке принять его в наследство будет невозможно.

Как оформить участок, если на нём есть постройки

Стандартная схема переоформления земельного надела не работает, если на участке расположены жилые или нежилые постройки либо сооружения обоих типов. Чтобы оформить сделку с землёй, необходимо сначала зарегистрировать право собственности на расположенные на ней объекты. Так, если на участке есть гараж или садовый дом, нужно:

• обратиться в Росреестр или МФЦ с паспортом, правоустанавливающими документами и кадастровым паспортом;
• написать заявление, оплатить госпошлину;
• получить выписку из ЕГРН.

Вместе с получением документа, подтверждающим право владения недвижимым имуществом, можно приступить к процедуре переоформления земельного участка на другого собственника.

Как переоформить землю на супруга в браке

Между супругами существует понятие совместно нажитого имущества, поэтому переоформление участка между ними проходит в особенном порядке и зависит от того, чьим участок был изначально. 

Если надел был куплен в браке, то неважно, на кого он оформлен: земля всё равно будет в общей собственности, а супруги будут иметь равные права на неё. Если один супруг хочет полностью отказаться от земли в пользу другого, ему нужно обратиться к нотариусу. Только нотариальное согласие будет иметь силу.

Ещё один вариант переоформления земельного участка на одного из супругов — брачный договор. Составить его можно как до заключения брака, так и уже после вступления в него. Договор требует обязательного нотариального удостоверения, этим документом супруги могут изменить установленный статьёй 34 СК РФ режим совместной собственности.

Если надел был получен мужем или женой в дар, в порядке наследования или принадлежал ему/ей до вступления в брак, можно оформить договор дарения. Эта безвозмездная сделка не будет облагаться НДФЛ.

Когда не получится переоформить участок

Существуют ситуации, когда переоформление земельного участка на другое лицо становится невозможным:

• наличие обременения на земельном наделе — по нему вынесено судебное постановление, участок находится в залоге и т.д.;
• процедура межевания не проводилась, и земле не присвоен кадастровый номер;
• участок находится во владении нескольких собственников или выступает объектом споров.

Чтобы провести сделку купли-продажи, владелец земельного надела должен предоставить полный пакет документов на участок и информацию о действующих ограничениях. В ином случае вторая сторона может признать процедуру недействительной. Поэтому перед заключением предварительного договора с продавцом покупателю нужно уточнить статус интересующего объекта недвижимости. Сделать это можно через базу Росреестра.

Как заплатить госпошлину

Госпошлина за регистрацию права собственности на недвижимость по всей стране одинаковая. Её сумма зависит только от категории земельного участка и от того, кто становится собственником — физлицо или организация.

Для физических лиц стоимость переоформления составляет:

• 350 рублей при оформлении в собственность надела ИЖС, дачного, садового или огородного хозяйства, а также земель сельскохозяйственного назначения;
• 2000 рублей для участков других категорий назначения, например, земли промышленности или обороны.

Получить реквизиты для уплаты госпошлины можно в Росреестре или МФЦ при оформлении заявления. На оплату даётся 5 дней с момента регистрации заявления в госорганах. Внести платёж можно в любом отделении банка или почты, на сайте ФНС или в МФЦ. 

Сроки рассмотрения обращения

Росреестр рассматривает заявление и договор в течение недели, но это примерный срок. Если документы в порядке, а в документах нет ошибок, обычно период сокращается до трёх рабочих дней. 

Приостановление сделки — это ситуация, когда Росреестр возвращает документы с ошибками на исправление, в таком случае придётся снова подавать заявление и ждать рассмотрение. Поэтому лучше заранее всё подготовить и проверить на отсутствие ошибок.

Когда новый владелец получит уведомление о том, что обращение рассмотрено, он должен обратиться в Росреестр или МФЦ и получить оформленные документы — свидетельство о регистрации права собственности, заверенный договор купли-продажи или дарения, кадастровый паспорт.

Коротко о главном

Переоформление земельного участка на другое лицо возникает тогда, когда собственник решает продать, подарить, оставить в наследство или передать в аренду свой надел.

Регистрацией перехода права на собственность занимается Росреестр, но подать документы можно и в МФЦ. Для переоформления понадобится собрать документы, подписать нужный договор-основание и передать всё это в регистрационный орган. Результатом этого будет новая выписка из ЕГРН.

Фото на обложке: Freepik