Под замком и под контролем: как использовать банковскую ячейку в сделках с недвижимостью

Банковская ячейка — это сейф, в котором могут храниться деньги, ценные вещи и бумаги. Такую платную услугу предоставляют почти всё крупные банки: за определённую сумму они позволят арендовать надёжное место хранения ценностей на любой срок.

Часто ячейку используют не для хранения, а для передачи денег за недвижимость при сделках купли-продаж. Суммы в таких сделках, как правило, большие, поэтому и нужен удобный и проверенный способ расчёта. Рассказываем, как арендовать ячейку и передать через неё деньги продавцу недвижимости.

Что представляет собой ячейка

Банковская или депозитарная ячейка, банковский сейф — это металлический ящик для хранения ценностей в банке. Размеры у таких боксов бывают разные — от 5 см в высоту, 10 см в глубину и 30 см в ширину и больше. Иногда размеры указывают в кубических сантиметрах. Для понимания — в сейфе объёмом 3500 кубических см легко уместятся 15 миллионов рублей. Ячейки оборудованы сигнализацией, противопожарной системой и бронированными дверцами.

Доступ к ячейке может быть механическим (с помощью ключа) и биометрическим (с помощью отпечатка пальца). Последние не подходят для расчётов по сделкам, поэтому для подобных операций используют первый вариант.

Сейфом могут воспользоваться:

• физические лица;
• юридические лица;
  
• граждане РФ;
  
• граждане других стран (потребуется миграционная карта, ВНЖ или другой документ о регистрации в РФ).
  

Как происходит передача денег через ячейку

Всё просто: продавец и покупатель вместе обращаются в банк и берут в аренду ячейку. В договоре аренды участники сделки прописывают, кто и когда сможет ей воспользоваться. Сначала доступ открыт у обеих сторон: продавец и покупатель пересчитывают деньги и закладывают их в ячейку.

Далее открыть ячейку может только покупатель — до тех пор, пока у него не будет на руках зарегистрированного договора купли-продажи. Как только он его получит, доступ для него блокируется, и тогда уже продавец может забрать деньги. Гарантом выполнения всех условий становится банк. Он следит за тем, чтобы деньги попали к продавцу только тогда, когда сделка полностью завершена.

Как арендовать ячейку и пользоваться ей

Продавцу и покупателю нужно вместе прийти в банк и заключить трёхсторонний договор об аренде сейфа. В нём прописывают:

• обязательства банка по предоставлению ячейки, её сохранности и безопасности;
• данные всех арендаторов — продавца и покупателя;
  
• срок аренды;
  
• стоимость;
  
• условия доступа;
  
• дополнительные уточнения.
  

Для оформления потребуются только паспорта арендаторов. Но в договор можно вписать третье лицо, которое тоже получит доступ: это, например, может быть полезно в случае, если продавец уедет в командировку и не сможет лично забрать деньги. Тогда нужно оформить доверенность на кого-то другого и вписать номер доверенности в договор с банком.

У сейфа всегда два замка — один для банка, второй для клиентов. После подписания договора сотрудник открывает ячейку своим ключом. В момент закладывания денег он не присутствует, чтобы соблюдалась банковская тайна. В целом, при пересчёте денег нельзя присутствовать никому, кроме тех лиц, которые прописаны в договоре аренды.

Обычно продавец и покупатель вместе пересчитывают деньги и кладут их в ячейку. Но если в договоре прописано, что арендодатель берёт ответственность за содержимое, то сотрудник пересчитает деньги вместе с вами.

Сколько стоит аренда и кто платит

Цена за аренду рассчитывается по дням, средняя суточная стоимость — 50 рублей. На неё влияют регион и срок аренды — чем он дольше, тем дешевле стоят сутки. Некоторые банки отдельно берут сумму за контроль доступа к ячейке. Например, в Сбербанке это обойдётся в 2400 рублей.

В стандартном договоре аренды банки обычно пишут, что «сейф оплачивает один из клиентов». Это значит, что продавец и покупатель сами договариваются, как расплатиться с банком. Чаще всего подобные затраты оплачивает продавец, ведь он в безопасности расчётов заинтересован больше. Но иногда стороны просто делят оплату пополам.

Плюсы и минусы ячейки как способа передачи денег

Ячейка — популярный способ расчёта. Но и у него есть свои минусы и плюсы.

Из плюсов:

• Снижение рисков. Посредник, то есть банк, отвечает за передачу денег и следит, чтобы все условия для этого были выполнены.
• Доступность. Услугу можно оформить практически во всех крупных отделениях.
  
• Невысокая стоимость. Да, аренда платная, но в отличие от других способов расчёта не так высока.
  
• Деньги всегда принадлежат их владельцу. Речь идёт о ситуации, когда у банка отобрали лицензию. В отличие от вкладов, деньги в ячейках возвращаются хозяину в полном размере.
  

А вот минусов и подводных камней не так мало:

• За содержимое ячейки банк ответственность не несёт. То есть он просто предоставляет ящик для хранения, а вот за то, что внутри, банк не отвечает. Теоретически покупатель может заложить туда сумму меньше, фальшивые купюры или вовсе так называемую «куклу» (нарезанную бумагу), а может и забрать деньги, пока у него есть доступ. Что в таком случае делать? Составить опись содержимого, и пусть банк заверит этот документ. Правда, такую услугу предоставляют далеко не все финансовые компании.
• Есть риск подделки выписки из ЕГРН. Она не защищена никакими знаками и печатями, поэтому для мошенников нет проблемы её подделать. Да и в банках проверяют её обычные сотрудники, которые вряд ли отличат «липу» от оригинала. Поэтому в качестве подтверждения лучше указывать и зарегистрированный договор, и выписку.
  
• Договор аренды ячейки может закончиться раньше, чем пройдёт переход права собственности. Так бывает, когда, например, неправильно составлен ДКП или возникли проблемы с документами. Тогда Росреестр приостановит сделку и потребует исправить недочёты, только вот срок в договоре может подойти к концу, и тогда документ прекратит своё действие. Чтобы перестраховаться, лучше прописать заранее длительный срок аренды — например, 45 дней. И указать, что если срок всё-таки закончится раньше, то договор перестанет действовать, а деньги станут доступны покупателю. Некоторые банки предлагают договор с автоматической пролонгацией.
  

За что банк штрафует арендаторов

Иногда банки при подписании договора аренды ячейки берут залог, и если арендаторы нарушают какие-то условия, то фиксированную сумму им не вернут. Например:

• утрата ключа от сейфа;
• повреждение и порча ящика;
  
• не продлённый вовремя договор.
  

Если не продлить договор аренды и не забрать вовремя деньги, то банк не просто начислит штраф: ячейка будет вскрыта сотрудником, а деньги отправлены в специальное хранилище. Забрать свои деньги можно будет только после оплаты штрафа и комиссии за дополнительное хранение. 

Что будет, если деньги из ячейки пропадут

На кого ляжет ответственность, если деньги из ячейки украдут? Это зависит от того, в какой форме прописан договор — с сохранением содержимого или без него. 

Согласно ст. 922 ГК РФ, аренда ячейки может быть с предоставлением сейфа и с использованием сейфа. В первом случае банк отвечает за содержимое — составляет опись и заверяет её. Во втором — ответственность банка ограничивается только целостностью ячейки. Он не знает, что хранится в сейфе, поэтому и не ручается за сохранность содержимого.

Если из ячейки украли деньги, а банк составлял их опись, то он обязан возместить ущерб в полном объёме. В таком случае нужно написать претензию в банк с требованием вернуть украденное.

А вот простая аренда ячейки не всегда может уберечь клиента от подобных случаев. Если подобное произошло, сначала нужно написать заявление в полицию. В органах возбудят уголовное дело по статье о краже. Клиенту же придётся лишь надеяться, что деньги удастся вернуть.

Но есть лазейка, когда можно и в этом случае требовать возмещение с банка: если полиция не отыскала вора, нужно обратиться в суд и подать иск на финансовую организацию. Только с одним условием — нужно доказать в суде, что деньги в конкретной сумме были заложены в ячейку.

Как это сделать? Во-первых, можно изначально взять с собой свидетелей, которые подтвердят, что деньги были в ячейке. Обязательно нужно вписать свидетелей в договор аренды. Помимо этого стоит предъявить в суде договор купли-продажи квартиры, расписки и другие документы по сделке. Главное — чтобы в них фигурировала сумма.

Кроме того, можно снять на видео процесс закладывания денег или сделать фотографии. В общем, задача — убедить суд, что деньги были. Сейчас суды всё чаще встают на сторону арендаторов ячеек и считают, что это проблема банка — взломанные сейфы и доступ к ним третьих лиц.

Как быть, если один из участников сделки умер до её завершения

Представим печальную ситуацию, когда сделка в процессе, деньги в ячейке, а продавец или покупатель внезапно скончался. В таком случае в дело вступает глава 63 ГК РФ — «Наследование по закону». 

Наследниками становятся те родственники, кому принадлежат деньги. Определить владельца просто: если сделка прошла регистрацию в Росреестре, то хозяин денег — продавец. Если сделка застопорилась на каком-то этапе, но переход права собственности не произошёл, то деньги принадлежат покупателю.

Родственникам нужно обратиться к нотариусу за правом на наследство в общем порядке. Нотариус сам сделает запросы в банки и найдёт, в каком хранятся деньги. Но можно и самостоятельно обратиться в банк со свидетельством о смерти.

Банк обязан ответить на запросы родственников или нотариуса. В присутствии нотариуса, наследников и представителей банка ячейку вскрывают, все деньги прописываются в описи покупюрно с номерами. Далее деньги помещают в опломбированный мешок и отправляют в хранилище. Через полгода наследники вправе забрать деньги из хранилища.

Можно ли застраховать деньги в ячейке

В теории это возможно, но вот на практике услугой не так просто воспользоваться. Сами банки никогда подобной страховкой не занимаются, так что придётся приглашать страхового агента. 

Страховые компании предъявляют слишком высокие требования к банкам, поэтому подобрать по их параметрам место хранения нелегко. Кроме того, агент должен присутствовать при закладке денег в ящик, а для этого нужно согласовать время и дату, а заодно оплатить выезд страховщика.