Семейную ипотеку хотят расширить на весь вторичный рынок. Разбираем, чем это может обернуться

Семейная ипотека в России доступна как для первичного, так и для вторичного жилья — но в последнем случае существует множество ограничений. Из-за жалоб россиян ведутся активные обсуждения, стоит ли распространить программу на весь вторичный рынок. На этой неделе с такой инициативой выступили в Госдуме, но не все эксперты поддерживают нововведение: оно может привести к росту цен на жильё. Разобрались, как сейчас выдаётся льготная ипотека на вторичку, что предлагают изменить и к чему это может привести.

Семейная ипотека — самая популярная льготная программа в России. Впервые она была введена в 2018 году, и с тех пор условия программы несколько раз менялись. В 2024 году срок действия семейной ипотеки продлили до 2030 года. Сейчас ставка по программе составляет 6% годовых, по ней можно взять до 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Ленинградской, Московской областях, и до 6 млн рублей в регионах. Минимальный первоначальный взнос — 20%, срок кредита — до 30 лет.

Ипотека выдаётся, если в семье есть хотя бы один ребёнок младше 6 лет включительно или ребёнок с инвалидностью до 18 лет. При этом жители городов с населением до 50 тысяч человек могут взять льготную ипотеку, если в семье есть минимум двое детей до 17 лет включительно. Заёмщики должны быть гражданами России в возрасте от 21 года.

С 1 апреля 2025 года семейную ипотеку распространили на вторичное жильё. Правда, только в небольших городах с низкими объёмами строительства — если в городе за год построили не больше двух домов (сейчас таких городов около 900, список можно скачать здесь). Это связано с тем, что в таких городах просто недостаточно первичного жилья, чтобы жители даже с маленькими детьми могли взять ипотеку по государственной программе.

В городах, где льготная ипотека на вторичное жильё не действует, россияне сталкиваются с «сумасшедшей ставкой в 21%», чтобы взять недвижимость в кредит — это непосильная нагрузка для любой семьи в России, считает лидер ЛДПР Леонид Слуцкий: в пример он привёл Кировскую область со средней зарплатой 65 тысяч рублей, где ежемесячный платёж в 90 тысяч рублей жители просто не смогут осилить. Именно партия Слуцкого собирается предложить смягчить условия и расширить государственную программу.

Впрочем, ЛДПР — не единственные, кто хочет изменить программу. «Справедливая Россия» также выступает за последовательное расширение семейной ипотеки на вторичный рынок. Там обращают внимание, что вторичное жильё может быть доступнее первичного, а квартиры зачастую не требуют дорогого ремонта — это актуально для семей с детьми. Однако там добавляют, что решение должно быть под контролем — необходимо ограничение роста цен и маржи застройщиков.

О том, что спрос на льготную ипотеку в регионах нужно повысить, высказались также в «Единой России» — сейчас с помощью программы жильё покупается в основном в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области и Ленинградской области. Правда, там сказали, что проблема требует комплексного решения. Первый зампредседателя комитета ГД по вопросам семьи, женщин и детей Татьяна Буцкая отметила, что «сейчас будут переосмысливать подходы и условия семейной ипотеки, чтобы сместить акценты с того, что она столичная, и сделать ее более доступной для того региона, в котором живет семья».

Главное опасение — резкий рост цен на недвижимость. Эксперты отмечают, что стоимость вторичного жилья сдерживает рост цен на новостройки, и этот баланс могут нарушить нововведения. Также решение может повлиять на стратегии застройщиков, которым не будет выгодно строить новые дома в регионах, если там смогут брать семейную ипотеку на вторичку.

Впрочем, не все эксперты считают, что расширение семейной ипотеки спровоцирует рост цен на жильё. Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин отмечает, что рынок сейчас находится в фазе коррекции — в III квартале цены на вторичку начали снижаться в 18 крупных городах, что «создает благоприятное окно для продуманного расширения поддержки». По его словам, грамотная настройка программы может действительно помочь семьям, не перегревая рынок.

Вторичный рынок в итоге получит приток потенциальных покупателей, что может положительно сказаться на объемах продаж недвижимости, говорит и Владимир Прохоров, член генсовета «Деловой России». Он предупреждает о другом риске: влиянии на темпы реализации квартир в новостройках, так как люди смогут купить готовую квартиру, и им не придётся ждать ввода в эксплуатацию. Президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков добавляет, что расширение льготной ипотеки отчасти выравнивает стартовые условия для семей, которые планируют улучшение жилищных условий с использованием государственных льгот.

Сейчас активно обсуждается не только распространение льготной программы на вторичный рынок, так и изменение процентных ставок. Так, в Госдуме уже рассматривается закон о дифференцированной ставке по семейной ипотеке, который может быть принят до конца 2025 года и вступит в силу в 2026 году. Если это произойдёт, ставки будут следующими:

• 10-12% при рождении первого ребёнка;
• 6% — при рождении второго;
• 4% — третьего.

Так власти хотят стимулировать большую рождаемость. Кроме того, депутаты считают, что это справедливо, если ставка будет зависеть от количества детей в семье. Однако эксперты уже отмечали, что около 2,8 млн семей, кроме тех, кто уже воспользовался программой (1,2 млн семей), в результате могут лишиться доступа к низкой ставке.

^{Фото на обложке: Ксения Мельник}