В 2019 году цены на квартиры у новых станций метро быстрее растут на вторичном рынке
В 2019 году в Москве появилось 8 новых станций метро на двух ветках: 4 станции Сокольнической линии («Филатов луг», «Прокшино», «Ольховая», «Коммунарка») и ещё 4 станции на первом участке Некрасовской линии («Некрасовка», «Лухмановская», «Улица Дмитриевского» и «Косино»).
Цены на жильё у новых станций метро, открытых в 2019 году, за год прибавили порядка 20%. Причём квартиры на вторичном рынке дорожали даже быстрее квартир в новостройках.
Цены на квартиры рядом со станцией метро «Коммунарка» прибавили до 30%
Сокольническую линию продлили до Коммунарки — посёлка в Новой Москве. После присоединения территории к столице в 2012 году там ведётся активная застройка. Кроме «Коммунарки» 20 июня на юго-западе Москвы открылись ещё три станции.
Цены на квартиры у новых станций метро росли равномерно в течение всего года как на вторичном рынке, так и в новостройках. На 1 сентября стоимость квадратного метра в районе этих станций составила 141 000 рублей на вторичное жильё (+27% год к году) и 126 000 рублей — на новостройки (+20% год к году).
Больше всего предложений в этом районе на станции «Коммунарка». Возле метро расположено четыре новостройки: ЖК «Москвичка» (в пешей доступности от новой станции), Аквилон Park, жилые районы «Скандинавия» и «Москва А101». Общий объём предложений — больше 2,2 тысяч, из них порядка полутора тысяч квартир от застройщиков и 500 — на вторичном рынке. Жильё в этом районе подорожало за год на 20% и больше.
| Название новой станции метро | Открытие | Динамика цен на новостройки 2018/2019 | Динамика цен на квартиры на вторичном рынке 2018/2019 |
|---|---|---|---|
| «Филатов луг» | 20.06.2020 | 20% | 18.68% |
| «Прокшино» | 20.06.2020 | 0.84% | 30.83% |
| «Ольховая» | 20.06.2020 | 31.15% | 21.13% |
| «Коммунарка» | 20.06.2020 | 20.93% | 23.36% |
| В среднем на этом участке линии | 20.00% | 27.03% |
Ближайшая из четырёх станций к МКАДу — «Филатов луг». В отличие от предложений на других станциях, тут цены держались на одном уровне в течение полутора лет, но скакнули вверх буквально через неделю после открытия метро. В итоге на 1 сентября квадратный метр в новостройках рядом с «Филатовым лугом» стоил 120 000 рублей — на 20% дороже, чем годом ранее.
Из общего тренда выбиваются показатели у станции «Прокшино»: там за год квартиры подорожали почти на 30%. Основной объём предложений в этом районе приходится на один ЖК — Испанские кварталы.
Открытие станции метро совпало с вводом в эксплуатацию части корпусов. За год количество предложений от застройщика в этом ЖК сильно сократилось, а число готовых квартир, которые продают по переуступке прав, напротив, увеличилось. Поэтому растущие цены в этом жилом комплексе отразились в показателях вторичного рынка: плюс почти 31% за год.
Новостройки на Некрасовской линии немного подорожали
Четыре станции метро Некрасовской линии открылись 6 июня на юго-востоке Москвы. Там цены тоже росли, но не так быстро, как вокруг новых станций на юго-западе (который традиционно считается более престижным направлением). Можно сказать, что выиграл скорее вторичный рынок — плюс 21% год к году. А вот новостройки около этих новых станций подорожали на 11% — не намного больше, чем в других районах Москвы.
Больше всего выросли цены возле «Некрасовки» — конечной станции ветки. Квадратный метр в новостройках там подорожал с 95 000 до 105 000 (+10,5%). Предложения на вторичном рынке около открывшейся станции прибавили 21%. Сейчас на Яндекс.Недвижимости продается больше 3700 лотов в этом районе.
| Название новой станции метро | Открытие | Динамика цен на новостройки 2018/2019 | Динамика цена на квартиры на вторичном рынке |
|---|---|---|---|
| «Косино» | 03.06.2019 | не было предложений | 21.01% |
| «Улица Дмитриевского» | 03.06.2019 | 9.28% | 16.94% |
| «Лухмановская» | 03.06.2019 | 9.28% | 7.63% |
| «Некрасовка» | 03.06.2019 | 12.22% | 21.43% |
| В среднем на этом участке линии | 10.53% | 20.69% |
Для сравнения: в Москве цены за год (с 1 сентября 2018-го по 1 сентября 2019-го) выросли в среднем на 10% — с 165 500 до 182 000 рублей за квадратный метр.
Как дорожало жильё около новых станций метро в 2018 году
В 2018 году в Москве появилось 17 новых станций метро. Из них самый большой запуск — 7 станций Солнцевской линии от «Мичуринского проспекта» до «Рассказовки». Они заработали 30 августа 2018 года.
Жильё около открывшихся станций метро подорожало в среднем на 20%. В новостройках квадратный метр в 2018 году стал стоить на 18,5% больше, а на вторичном рынке — на 20,5%. Однако после этого цены почти не менялись. Так, с начала 2019 года до 1 сентября квартиры от застройщиков прибавили в цене всего 3% и сейчас продаются примерно по 125 000 рублей за «квадрат».
В феврале 2018-го открылось шесть станций Большой кольцевой линии: «Деловой центр», «Шелепиха», «Хорошёвская», «ЦСКА», «Петровский парк», «Савёловская». Однако все они появились в черте старых границ города и работают как пересадочные со станций других веток метро, которые были тут до этого. Поэтому открытие новых станций хоть и улучшило транспортную доступность прилегающих районов, но не так драматично, как в тех местах, где метро не было вообще. А в итоге всё это никак не повлияло на стоимость жилья — в следующие полгода после запуска новых станций цены на квартиры не изменились. На вторичном рынке в этих районах квадратный метр подорожал до 247 500 рублей, на 12%, что соответствует общемосковским показателям роста цен.
Ещё один крупный запуск 2018 года — три станции на Люблинско-Дмитровской линии («Селигерская», «Верхние Лихоборы», «Окружная»). Это увеличило протяжённость ветки и улучшило транспортную доступность районов. Цены, конечно, поползли вверх: за год рост составил 15%. На момент появления метро квадратный метр на вторичном рынке стоил 144 000 рублей, а сейчас — 175 000 рублей.
Чего ждать от цен на недвижимость у новых станций метро в 2020 году?
В 2020 году откроют 8 новых станций метро — 4 станции на Большой кольцевой линии («Лефортово» и «Авиамоторная» на северо-востоке Москвы и «Улица Народного ополчения», «Карамышевская» — на северо-западе), ещё 4 станции на Некрасовской линии («Нижегородская», «Стахановская», «Окская», «Юго-Восточная»).
Новые станции кольцевой линии вряд ли вызовут взрывной рост цен в районах, где они откроются. Транспортная доступность этих мест и так довольно высокая, так что, скорее всего, на стоимость квартир тут будут влиять те же факторы, что и на рынок недвижимости в целом. Вот тут мы писали, как менялась стоимость квадратного метра жилья в Москве в первом полугодии 2019 года.
А вот открытие станций на новом участке Некрасовской линии может повлиять на цены в этих районах.
Помимо запуска новых станций метро росту цен (особенно на вторичном рынке) способствует высокая степень готовности жилых комплексов в этих районах. Чем ближе к окончанию строительства, тем выше стоимость объектов.
Однако открытие новых станций метро не гарантирует продолжительный рост цен на квартиры: так, например, после открытия станций стоимость жилья рядом с «Рассказовкой» и «Новопеределкино» почти не менялась, а у «Селигерской» и «Верхних котлов» продолжила расти.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Наташа Байдужа.
