Цены на квартиры в Москве и Санкт-Петербурге продолжили расти в первом полугодии 2019 года
За год цена квадратного метра в Москве выросла на 14%
Цены на вторичном рынке жилья Москвы растут с весны прошлого года, но в 2019 году темпы роста замедлились. В мае 2019 года стоимость квадратного метра превысила 191 000 рублей, а вот в июне немного скорректировалась — до 190 000. В декабре 2018 цена метра составляла 182 000 рублей. За год квартиры подорожали на 14%.
190 000 рублей стоит квадратный метр жилья в Москве
При этом количество предложений в старой Москве уменьшается. Это, скорее всего, тоже подогревает цены.
Средняя стоимость квартир в Москве на вторичном рынке в июне 2019 года
| Количество комнат | Цена в июне 2019, млн ₽ | Цена в июне 2018, млн ₽ | Рост г/г, % |
|---|---|---|---|
| Однокомнатные | 6,8 | 5,8 | 15,9 |
| Двухкомнатные | 9,5 | 8,6 | 13,6 |
| Трёхкомнатные | 13,6 | 11,8 | 15,1 |
Двушки дорожали медленнее всего: плюс 13,6% за год, это на 2,3% меньше, чем прибавили однушки, и на 1,5% меньше, чем трёшки.
| Метро | Цена 2019, ₽/м2 | Цена 2018, ₽/м2 | Разница, % |
|---|---|---|---|
| Полянка | 798 061 | 734 427 | 9 |
| Парк культуры | 629 437 | 769 553 | -18,2 |
| Новокузнецкая, Третьяковская | 573 531 | 529 747 | 8,3 |
| Охотный ряд | 552 381 | 608 333 | -9,2 |
| Добрынинская, Серпуховская | 517 998 | 358 974 | 44,3 |
Достаточно сильные колебания цен в пределах одного района могут быть вызваны разным количеством дорогих и дешёвых предложений в 2018 и 2019 годах. Например, в прошлом году на продажу выставляли в основном однушки на вторичном рынке, а в этом — на рынок вышло большое количество предложений в относительно новых ЖК, где стоимость квадратного метра намного выше. Или наоборот.
Новостройки дорожают и в Москве, и в Подмосковье
Квадратный метр в новостройках подвержен сезонной волатильности, но в целом тоже продолжает расти в цене. По сравнению с июнем прошлого года квадратный метр в новостройках подорожал на 20% — до 177 000 рублей.
177 000 рублей стоит квадратный метр жилья в новостройках Москвы
Из-за скачка цен на вторичное жильё и новостройки в Москве покупатели переориентируются на Подмосковье — цены начали расти и там. За год квадратный метр в новостройках Московской области подорожал на 13% и теперь стоит 92 000 рублей.
В Петербурге квартиры дорожают медленнее
В Санкт-Петербурге цены на вторичном рынке тоже растут, но не так быстро, как в Москве: за год квадратный метр жилья подорожал на 6%, до 112 000 рублей. В июне прошлого года «квадрат» в Петербурге стоил 105 000 рублей.
112 000 рублей стоит квадратный метр жилья в Санкт-Петербурге
Основной рост обеспечили однушки. За год они подорожали на 11% по сравнению с 5,2 и 4,9% роста у двушек и трёшек.
Средняя стоимость квартир в Санкт-Петербурге на вторичном рынке в июне 2019 года
| Количество комнат | Цена в июне 2019, млн ₽ | Цена в июне 2018, млн ₽ | Рост г/г, % |
|---|---|---|---|
| Однокомнатные | 4,2 | 3,8 | 11 |
| Двухкомнатные | 5,6 | 5,3 | 5,2 |
| Трёхкомнатные | 7,8 | 7,5 | 4,9 |
Цены растут почти во всех районах города.
При этом самый большой объём предложений — в районах с уже сданными новостройками. Например, у станций метро «Комендантский проспект», «Площадь Ленина», «Московская», «Купчино» и «Ленинский проспект».
Самыми дорогими в Петербурге остаются районы Крестовского острова и Петроградской стороны, а также область вокруг станции метро «Чернышевская». При этом цены на жильё на Крестовском острове за год почти не изменились, они по-прежнему запредельно высокие — 360 000 рублей за квадратный метр в июне 2019 года против 345 000 рублей в июне 2018 года. Цены на Чернышевской за год снизились — с 208 000 до 170 500 рублей за квадратный метр. А на Петроградской стороне недвижимость продолжила дорожать за счёт вывода на рынок нескольких ЖК.
Самые дорогие районы в Санкт-Петербурге
| Метро | Цена 2019, ₽/м2 | Цена 2018, ₽/м2 | Разница, % |
|---|---|---|---|
| Крестовский остров | 360 000 | 344 891 | 4 |
| Спортивная, Чкаловская | 174 324 | 165 195 | 5,5 |
| Невский проспект, Адмиралтейская, Гостиный двор | 177 799 | 123 397 | 44,1 |
| Чернышевская | 170 544 | 207 979 | -18 |
| Петроградская, Горьковская | 166 712 | 160 111 | 4,1 |
111 000 рублей стоит квадратный метр жилья в новостройках Санкт-Петербурга
Цены на квадратные метры в новостройках Санкт-Петербурга растут гораздо быстрее и уже вплотную приблизились к ценам на вторичное жильё. В июне цена «квадрата» составляла 111 000 рублей.
Что будет с ценами на новостройки дальше
1 июля строительный рынок перешёл на новую модель финансирования. Теперь средства дольщиков, купивших квартиру в новостройке, будут «замораживать» на специальных эскроу-счетах до окончания строительства. Деньги на новые проекты застройщики возьмут в кредит у банков. На новую модель рынок перейдёт постепенно: в течение нескольких лет старые проекты будут достраиваться по прежним правилам. Специалисты Москомстройинвеста посчитали, что около 80% строек могут быть завершены без использования эскроу-счетов, но пока не все застройщики из этого списка получили заключения о соответствии критериям (ЗОСК), которые позволят продавать квартиры по старым правилам.
Однако в перспективе эксперты прогнозируют удорожание себестоимости строительства: компаниям станет не так выгодно дёшево продавать жильё на этапе котлована, потому что деньги дольщиков нельзя будет использовать для строительства на следующих этапах. В ожидании роста цен покупатели могут решиться приобрести квартиру сейчас, а не откладывать на год или два. Это способно подстегнуть спрос на новостройки уже во второй половине 2019 года.
С другой стороны, рост цен на рынке новостроек потенциально приведёт к перераспределению интереса на рынке: часть покупателей уйдёт на вторичный рынок и квадратные метры начнут дорожать и там. В негативном сценарии рост цен в ближайшее время исчерпает себя и стоимость квадратных метров в столицах пойдёт вниз.
Что будет с ценами на квартиры на вторичном рынке
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:
По нашим оценкам, в среднесрочной перспективе на вторичном рынке не стоит ожидать ни падения, ни роста цен. Цены на нём стали снижаться после кризиса 2014 года и в 2015 году достигли исторического минимума. Затем рынок стабилизировался, и в течение трёх лет здесь наблюдалась стагнация.
Квадратные метры на вторичном рынке начали дорожать весной 2018 года. Это было связано с реализацией отложенного спроса и снижением ставок по ипотеке. Хотя говорить о росте цен можно с определённой долей условности: по сути, вторичное жильё отыграло падение и вернулось к ценам, которые просели за прошедший с 2014 года период. После этого удорожание замедлилось, а потом прекратилось.
Ожидать дальнейшего падения вряд ли стоит — для этого нужно преобладание предложения над спросом и/или отсутствие инструментов поддержания спроса.
Пока падению цен на столичное вторичное жильё препятствует ограниченный объём предложений: за первое полугодие он сократился примерно на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Так что если до конца года мы и увидим проседание цен на вторичном рынке, то в пределах 5%.
К тому же мы вновь наблюдаем тренд на снижение ставок по ипотеке, значит, и с инструментами для поддержания спроса ситуация выправится.
Ещё одним фактором, подогревающим спрос на вторичке, может стать небольшой рост цен на первичном рынке, обусловленный переходом на эскроу-счета. Кроме того, рекордные объёмы нового жилья, вышедшие на рынок за последние годы, увеличили количество востребованной у покупателей «свежей» вторички. Это тоже будет способствовать сохранению спроса на рынке вторичного жилья.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.
