Жилищный квест: как купить комнату в коммунальной квартире

Комнаты в коммуналке — отличный вариант для всех, кто хочет приобрести бюджетное жильё для себя или сдачи в аренду. Вот только подобную сделку трудно назвать простой. Как подготовить нужные документы и на что обратить внимание? Какие есть нюансы и подводные камни? Рассказываем как купить комнату в коммуналке безопасно и без лишних проблем.

Выбираем комнату

С самого начала стоит готовиться, что приобретение комнаты в коммуналке займёт намного больше времени, чем покупка любой другой недвижимости, — в процессе возникает сразу несколько дополнительных этапов. 

Сам процесс поиска комнаты — обычный: можно найти вариант через друзей или мониторить Яндекс Недвижимость и другие сайты с объявлениями. Но обязательно ищите варианты, в которых есть фотографии мест общего пользования — коридора, ванной или кухни. Иногда их намеренно не показывают из-за того, что они находятся в очень плохом состоянии. 

Перед покупкой важно узнать, что именно вы покупаете. Ведь в данном случае вместе с комнатой человек получает долю в общем имуществе. И в коммунальной квартире его не делят на равные части, а в зависимости от размеров комнаты — чем больше её площадь, тем больше и доля. Но это также означает, что если доля больше, то и вкладываться в содержание придётся больше — и деньгами, и силами.

На что обратить внимание при просмотре комнаты в коммуналке

Итак, вы выбрали несколько объявлений и решили отправиться на просмотр коммунальной квартиры.

• В первую очередь стоит оценить само здание — в каком оно состоянии, есть ли трещины в стенах, как выглядит подъезд. Если уже на этом этапе вы замечаете, что ремонт в последний раз делали в середине прошлого века, лучше поискать другие варианты. Велика вероятность, что в ближайшее время дом признают аварийным: повезёт, если на замену дадут отдельное жильё, но нет никаких гарантий, что условия не ухудшатся.
• В квартире надо обращать внимание на зоны общего пользования. Если там грязно и захламлено, не стоит надеяться, что с вашим заселением всё изменится в лучшую сторону.
• Постарайтесь заранее договориться, чтобы на момент просмотра в квартире были все соседи. Даже если вы не собираетесь жить в этом месте, вам придётся с ними контактировать хотя бы иногда. Возможно, кто-то из соседей не согласен, что одну из комнат продают? Это может оказаться неприятной проблемой ещё на этапе покупки комнаты.

Как проверить право собственности и наличие обременений

Перед тем, как собирать документы и заключать предварительное соглашение, необходимо проверить наличие у продавца права собственности. Для этого ему достаточно предъявить выписку из ЕГРН. В ней должно быть прописано:

• кто является собственником;
• есть ли у коммунальной квартиры другие владельцы (обратите внимание, если там указаны люди, которые сейчас не проживают в этом месте);
• есть ли на квартире обременения, запреты на осуществление сделок или аресты.

В идеале продавец должен быть долевым собственником с закреплённой за ним комнатой — если это не так, покупателю стоит настоять на приватизации. В противном случае сразу после покупки нельзя будет оформить право собственности. 

Ещё один «красный флаг» — обременения, запреты и аресты. Разумеется, можно купить комнату даже с этими условиями, но знать о них точно стоит заранее: оформление будет сложным. В самом худшем случае сделка вообще может быть признана недействительной.

Какие документы нужны для покупки комнаты

С покупкой доли в коммунальной квартире есть одно важное правило: собственники других комнат имеют преимущественное право на покупку отчуждаемой доли. Если объяснять максимально просто: эти люди могут купить комнату раньше всех. Перед заключением договора продавец должен отправить остальным собственникам специальное извещение: в нём должна быть указана цена, характеристики комнаты и все условия, на которых доля продаётся.

У собственников долей в квартире есть 30 дней на принятие решения. Если за это время никто не изъявил желания приобрести комнату по заявленным условиям, то можно продавать её другим лицам. При этом отказ соседей от покупки нужно заверять у нотариуса или при оформлении сделки в регистрационной палате. Это обязательная часть, которая поможет избежать мошенничества. Ведь отправка извещений и получение отказов — это прямая обязанность продавца.

Итак, у покупателя на руках есть нотариально заверенное доказательство того, что все другие собственники знают о намерении продать комнату, и выписка о праве собственности. Кроме этого от продавца понадобятся:

• технический паспорт объекта;
• cпpaвки из пacпopтнoгo cтoлa пo фopмe 7 и 9 — в них чётко указано, ктo пpoпиcaн в кoмнaтax;
• справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из ТСЖ, УК и ЖЭКа (продавец должен оплатить все долги перед оформлением сделки).

Договор составляют в трёх экземплярах: один останется у покупателя, другой — у продавца, а третий нужно отдать в Росреестр.

Но документы, которые продавец приготовил для заключения договора, пригодятся и на следующем этапе.

Как оформить право собственности на комнату в коммуналке

Когда договор купли-продажи готов, покупатель с пакетом документов от продавца и личным паспортом может заниматься оформлением собственности. Но прежде чем идти в МФЦ или отделение Росреестра, нужно оплатить госпошлину (2000 рублей) — при подаче понадобится квитанция. Также необходимо будет написать заявление на регистрацию права собственности. 

По итогу покупатель получает расписку: там должна быть отмечена дата готовности бумаг. В указанный день можно будет и забрать документы, и получить выписку из ЕГРН, где собственником комнаты в коммуналке будет указан покупатель.

Какие есть особенности и подводные камни покупки комнаты в коммуналке

Соглашаться ли на сделку, если продавец не смог уведомить некоторых собственников? В такой ситуации часто предлагают «пойти в обход»: продавец оформляет договор дарения сначала на часть комнаты, а потом полностью продаёт её.

Однако это большой риск. Другие владельцы вполне могут подать в суд, чтобы сделку признали недействительной. И если суд посчитает дарение фиктивным, то договор купли-продажи перестанет действовать.

Что делать, если соседи против продажи. Часто бывают ситуации, когда собственники других комнат выступают против продажи комнаты. Например, они намеренно не отвечают на извещения. Причин может быть несколько: некоторые хотят выкупить комнату сами, но по цене ниже, другие просто не желают делить коммуналку с кем-то ещё (особенно если продавец до этого не жил, а комната пустовала). Со стороны покупателя здесь нет путей решения: можно лишь запастись терпением или просто поискать другие варианты.

Дееспособность продавца. Есть один вариант, когда покупатель может уже оформить право собственности, а потом потерять его — и просто по своей невнимательности. Всё из-за того, что продавец (или его родственники) начинают говорить, что тот был недееспособен — то есть был не в состоянии принимать решения и отвечать за них.

Простой способ избежать подобной ситуации: попросить продавца приносить на подписание любых соглашений и договоров справку, подтверждающую дееспособность. Она действует один день, но в случае судебных разбирательств станет железным доказательством.

Скидка на комнату. Если в процессе сбора документов продавец решил снизить цену, то радоваться рано. Он не имеет права продавать комнату по цене ниже той, что была указана в извещениях совладельцам. В этом случае ему придётся заново получать подтверждения от соседей. Кстати, если один из собственников-соседей — несовершеннолетний, его отказ продавец сможет получить только с разрешения органов опеки.

Прописанные жильцы. Прежде чем продать комнату, продавец должен выписать из неё всех. Но иногда это оказывается проблематично: например, если выписанный человек отбывает срок в местах лишения свободы или пропал без вести. Если он вернётся, то сможет восстановить прописку и по праву делить квартиру с новыми жильцами. Заранее удостоверьтесь, что это не ваш случай.

Согласие супругов. В случае, если собственник состоит в браке, для продажи всё равно понадобится нотариально заверенное согласие от второго супруга. Если забыть об этом, сделку, скорее всего, не проведут в Росреестре. А в худшем случае второй супруг опять же сможет оспорить продажу в суде.

Комната в ипотеку. Заём на покупку комнаты в коммуналке — это тоже непросто. Банки не очень любят оформлять ипотеку для таких случаев, а некоторые и вовсе вводят дополнительные условия: например, дом не должен быть старше определённого возраста.

А если это преимущественная покупка. А вот если покупатель и есть один из владельцев других комнат этой коммуналки, то дополнительные действия не нужны. Продавцу не придётся даже отправлять извещения другим соседям.

Где искать совладельцев? Если собственник решил продать свою комнату, но соседей найти невозможно, понадобится подтверждение, что он сделал всё возможное, чтобы уведомить соседей о продаже. И тут есть несколько вариантов.

• Отправить извещение по последнему известному адресу проживания потерянного соседа.
• Использовать адрес этой же квартиры.

Если собственник за письмом так и не явится, почта поставить штамп о неполучении. Он станет доказательством того, что будущий продавец попытался связаться с собственником другой комнаты.

Однако если владелец умер, а его наследники не зарегистрировали свои права в ЕГРН, это не сработает. В это случае придётся найти нотариуса, который открывал наследственное дело, и отыскать новых владельцев комнаты.

Как видите, нюансов действительно много! И несмотря на то, что комната — это, пожалуй, самый дешёвый тип недвижимости, приобрести её сложнее, чем другое жильё.