Если жилец не платит за квартиру: в каком случае владелец имеет право забрать имущество в счёт долга

При аренде квартиры иногда возникают конфликтные ситуации, когда одна из сторон не выполняет своих обязательств. Самыми частыми являются нарушения со стороны жильцов: задержки оплаты или порча имущества. Одним из вариантов влияния на арендатора, не соблюдающего договорённости, является удержание его вещей в счёт долга.

Разбираемся, когда это возможно и не нарушается ли при этом закон.

Законное удержание

Правила удержания чужого имущества регулируются законодательством: в статье 359 ГК РФ указано, что такое действие правомерно, только когда имущество находится у кредитора на законных основаниях. Это значит, что не всегда можно взять вещи арендатора, чтобы обеспечить выполнение им обязательств, и даже при наличии законной возможности надо соблюдать определённые правила.

В противном случае жилец сможет подать в суд, где действия арендодателя будут оцениваться как хищение или самоуправство.

В каких ситуациях возможно удержание

1. Срок договора аренды истёк. Если жилец к этому времени не погасил задолженность, арендодатель имеет право удерживать его имущество.
2. Договор аренды ещё действует, но в нём содержится пункт о возможности применения этой меры. Если в соглашении это не указано, то действия будут расцениваться как нарушение закона, и размер задолженности никак на это не влияет.

Ограничение доступа

Ещё один распространённый способ воздействия на жильца-должника — ограничение доступа в квартиру. Но владельцы могут поменять замки в квартире только в одном случае: такая мера зафиксирована в договоре. В противном случае это будет нарушением прав арендатора.

Финансовые риски здесь тоже присутствуют: жилец имеет право не оплачивать время простоя квартиры, потому что владелец сам нарушает условия сделки. Более того, это может быть расценено как самоуправство (статья 330 УК РФ) и кроме признания действий незаконными повлечёт ещё и компенсацию.

Если же в соглашении указана возможность ограничения доступа, то жилец будет обязан оплатить и те дни, когда квартира была недоступна.

Процедура удержания вещей

Даже если в договоре указано, что владелец имеет право удерживать имущество жильца, нельзя просто прийти в квартиру и забрать ценные вещи — это могут расценить как кражу.

Необходимо соблюсти определённые правила:

• Уведомить должника. Направить ему письменное требование погашения долга с предупреждением об удержании. Сделать это можно двумя способами: письмом с уведомлением о вручении или личным вручением под подпись.
• Заявить о расторжении договора аренды. Можно направить это уведомление вместе с первым. Необходимо указать все нарушения условий договора, которые послужили причиной расторжения.
• Зафиксировать состояние удерживаемого имущества. По статье 343 ГК РФ арендодатель обязан обеспечить сохранность и надлежащие условия хранения вещей. Это будет нелишним, особенно если имущество уже имеет какие-то повреждения или видимые следы износа.

Если этого не сделать, суд может встать на сторону жильца и потребовать не только вернуть вещи, но и возместить ущерб.

Перед тем как удерживать имущество, нужно проверить весь пакет документов, который регулирует отношения с жильцом: каждый спорный случай рассматривается судом индивидуально. Если договор был оформлен с нарушениями, велика вероятность, что решение суда будет не в пользу владельца квартиры. В документе должны быть чётко указаны условия оплаты, а в акте перечислен перечень и состояние передаваемых вещей. Опираться на устные договорённости в суде не получится.

Как вести себя жильцу

Самый простой совет: соблюдать условия договора. Оплачивать аренду в оговорённый срок, бережно относиться к имуществу и стараться договариваться с владельцем обо всех спорных моментах. В большинстве случаев достаточно своевременно предупредить о возможных задержках оплаты, а условия компенсации нанесённого урона можно оформить в виде дополнительного соглашения — и на этом конфликт будет исчерпан.

Что делать, если имущество всё же удержали

• Обратиться в полицию и зафиксировать факт — это поможет доказать неправомерность действий владельца квартиры при дальнейших разбирательствах. Особенно если договор не содержал соответствующих пунктов.
• Направить собственнику письменную претензию и указать в ней на незаконность действий, потребовать возврат вещей или предоставление доступа в квартиру.
• Обратиться в суд, если попытки мирных переговоров и вручение письменной претензии не помогли.

_{Фотография на обложке: prostooleh (Freepik)}